Đề xuất cấm sang tay nhà ba năm gây bão

Không dừng lại ở việc đóng băng quyền giao dịch ngắn hạn để hướng dòng vốn về nhu cầu ở thực, đề xuất mang tính "bàn tay sắt" này còn nhắm thẳng vào túi tiền của các nhà phát triển dự án khi muốn khống chế biên lợi nhuận tối đa ở mức 15%.

Thông tin Hà Nội dự kiến quy định nhà ở thương mại trong các khu đô thị đa mục tiêu chỉ được phép chuyển nhượng sau 3 năm kể từ thời điểm mua bán đang khiến thị trường bất động sản dậy sóng.

Theo lãnh đạo thành phố, mục tiêu của đề xuất là hạn chế tình trạng mua đi bán lại trong thời gian ngắn – yếu tố bị cho là góp phần đẩy giá nhà tăng phi mã suốt nhiều năm qua.

Song song với đó, Hà Nội cũng tính đến phương án kiểm soát lợi nhuận của chủ đầu tư, với mức lợi nhuận tối đa khoảng 15% tổng chi phí đầu tư xây dựng. Giá bán, doanh thu và chi phí dự kiến cũng sẽ phải trải qua thẩm tra hoặc kiểm toán trước khi mở bán.

Động thái này diễn ra trong bối cảnh hàng loạt khu đô thị mới xuất hiện tình trạng “đèn sáng ít hơn nhà tối”, đặc biệt ở phân khúc biệt thự, liền kề và shophouse. Nhiều nơi hạ tầng được đầu tư bài bản nhưng thiếu cư dân thực tế, kéo theo hệ sinh thái dịch vụ èo uột và đô thị thiếu sức sống.

Hướng dòng tiền về nhu cầu ở thực

Các chuyên gia quy hoạch cho rằng bất động sản nhiều năm qua đang bị xem như công cụ đầu tư tài sản thay vì phục vụ nhu cầu cư trú thực tế.

TSKH KTS Ngô Viết Nam Sơn nhận định một đô thị chỉ vận hành hiệu quả khi có cộng đồng cư dân ổn định, gắn với trường học, giao thông, thương mại và dịch vụ công cộng. Nếu tỷ lệ đầu cơ quá lớn, các khu đô thị dù hiện đại vẫn dễ rơi vào tình trạng “đô thị ngủ đông”.

Theo ông, nhiều thành phố lớn trên thế giới đã chuyển từ tư duy bán nhà sang xây dựng môi trường sống hoàn chỉnh, nơi cư dân thực sự sinh sống thay vì mua rồi bỏ trống để chờ tăng giá.

Trong bối cảnh Luật Thủ đô 2024 và nhiều cơ chế đặc thù mới có hiệu lực, Hà Nội đang muốn tận dụng dư địa chính sách để tái định hình thị trường theo hướng ưu tiên nhu cầu ở thực.

Tranh cãi quanh quyền sở hữu tài sản

Dù vậy, đề xuất này cũng vấp phải nhiều ý kiến trái chiều từ giới doanh nghiệp và chuyên gia pháp lý.

Ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch G6 Group cho rằng nếu muốn triển khai hiệu quả, cần có hành lang pháp lý rõ ràng từ Quốc hội hoặc bổ sung trực tiếp vào Luật Nhà ở, thay vì chỉ dừng ở chủ trương địa phương.

Ông cũng đề xuất mô hình “thuê trước, mua sau” như một cách giảm đầu cơ mà không cần áp đặt lệnh hạn chế chuyển nhượng trực tiếp. Theo mô hình này, người dân thuê nhà trong 5 năm trước khi đủ điều kiện mua chính thức và phải cam kết sinh sống thực tế tại Hà Nội.

Ở chiều ngược lại, ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch HoREA – cho rằng nhà ở thương mại là tài sản hợp pháp của người dân nên không thể áp đặt giới hạn chuyển nhượng nếu pháp luật hiện hành không cấm.

“Luật không cấm thì không thể cấm”, ông Châu nhấn mạnh.

Nhiều ý kiến cũng lo ngại nếu áp dụng cứng nhắc, thị trường có thể phát sinh các hình thức “lách luật” như đặt cọc, ủy quyền hoặc mua bán ngầm để né quy định.

Bài toán khó của thị trường địa ốc

Đề xuất của Hà Nội cho thấy áp lực ngày càng lớn trong việc kiểm soát cơn sốt bất động sản và kéo giá nhà về gần hơn với khả năng chi trả thực tế.

Tuy nhiên, giới chuyên gia cho rằng chỉ riêng biện pháp hạn chế chuyển nhượng sẽ chưa đủ nếu thiếu đồng bộ dữ liệu dân cư, thuế tài sản, kiểm soát đầu cơ và minh bạch dòng tiền.

Trong bối cảnh thị trường vẫn phụ thuộc lớn vào tâm lý đầu cơ, mọi thay đổi chính sách đều có thể tạo ra tác động mạnh lên dòng tiền và hành vi nhà đầu tư trong thời gian tới.