Đề xuất bổ sung quy định quyền tài sản đất đai khu vực công và tư

GS Đặng Hùng Võ đề xuất bổ sung quy định về đất đai thuộc khu vực quyền tài sản công và đất đai thuộc khu vực quyền tài sản tư, gắn với quy tắc quản lý phù hợp.

Sáng 15/9, tại hội nghị phản biện xã hội dự án Luật Đất đai sửa đổi, GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Tài nguyên và Môi trường, phân tích Việt Nam đang áp dụng kinh tế thị trường để công nghiệp hóa. Kinh tế tư nhân đóng vai trò động lực phát triển. Chuyển dịch đất đai diễn ra rộng khắp và phức tạp.

Trong hoàn cảnh này, theo ông Võ, cần đặt ra khái niệm tương tự "đất công" và "đất tư" như các nước. Đất có quyền tài sản tư là đất do khu vực tư nhân sử dụng gồm đất đã giao, cho thuê với tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân. Nhà nước quản lý khu vực đất này khi có tranh chấp, khiếu nại, tố cáo và thu thuế.

Đất đai thuộc khu vực quyền tài sản công, gồm đất do Nhà nước giao không thu tiền cho các cơ quan, đơn vị, tổ chức được Nhà nước cho phép; đất sử dụng vào mục tiêu tiêu công cộng; đất chưa giao, chưa cho thuê; đất chưa sử dụng. Theo ông Võ, công việc quản lý đất ở các nước phát triển tập trung vào khu vực công.

Tại Việt Nam, đất đai thuộc khu vực quyền tài sản công thường không được cơ quan quản lý đặt thành trọng tâm. Nguồn lực công sản dễ bị tham nhũng, lãng phí. Vì vậy, cần bổ sung quy định đất đai thuộc khu vực quyền tài sản công và tư, đi kèm nguyên tắc quản lý phù hợp.

Năm 2021, Chính phủ ban hành Nghị định sửa đổi về việc hoàn chỉnh cơ chế sắp xếp lại, xử lý việc sử dụng nhà đất thuộc khu vực công. Nhưng thực tế chỉ một số công ty nhà nước được thực hiện cơ chế theo nghị định này. Còn phần lớn doanh nghiệp cổ phần và cơ quan, đơn vị, tổ chức của nhà nước chưa tích cực thực hiện. Các cơ quan, đơn vị nhà nước thường không trả lại đất cơ sở cũ cho địa phương sau khi đã di dời đến cơ sở mới.

Theo GS Võ, nhà nước cần thu được giá trị đất đai rất lớn từ khối lượng tài sản công hình thành từ thời kỳ bao cấp trong quá trình chuyển đổi sang cơ chế thị trường. Đây là cách thức vốn hóa đất hiệu quả với các nước có nền kinh tế chuyển đổi. Để làm được việc này, cần có quy định pháp luật rõ ràng với bản chất là vốn hóa đất đai.

Sắp xếp lại việc sử dụng nhà đất thuộc tài sản công, với phần nhà đất công dôi dư, sẽ mang lại nguồn thu ngân sách lớn. "Điều khó khăn mà Việt Nam chưa vượt qua được là giải quyết mối quan hệ giữa lợi ích công và tư trong quá trình chuyển đổi", ông Võ nói.

Phó chủ tịch Mặt trận Tổ quốc Việt Nam Ngô Sách Thực cũng đề nghị dự luật bổ sung quy định về quyền và trách nhiệm của chủ thể là cơ quan, tổ chức nhà nước, tổ chức chính trị, chính trị xã hội, tổ chức xã hội được giao quyền sử dụng đất, với trách nhiệm là người sử dụng tài sản công.

Ông Thực phân tích Luật Đất đai 2013 quy định giá đất cụ thể do UBND cấp tỉnh quyết định, dùng làm căn cứ tính tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, nhưng không nhận được đồng thuận của nhiều người bị thu hồi. Tranh chấp, khiếu kiện liên quan đến giá bồi thường, hỗ trợ, tái định cư vẫn chiếm tỷ lệ cao (60-80% khiếu nại của người dân). Nguyên nhân chính là giá đất cụ thể được xác định thấp hơn giá chuyển nhượng đất thực tế trên thị trường.

UBND cấp tỉnh được trao nhiều quyền như giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất; thu hồi đất, quyết định giá đất cụ thể làm căn cứ tính bồi thường. Việc này khó tránh khỏi tình trạng "vừa đá bóng, vừa thổi còi" trong thu hồi đất và xác định giá đất cụ thể để bồi thường cho người bị thu hồi.

Hội đồng thẩm định giá đất theo dự thảo cũng chưa đảm bảo độc lập như tinh thần Nghị quyết 18 của Trung ương, bởi chủ tịch hội đồng là Chủ tịch UBND cấp tỉnh. Thành viên hội đồng đa số là đại diện cơ quan, tổ chức công; chỉ có một cơ quan hiểu biết chuyên sâu là tổ chức tư vấn xác định giá đất. "Với cơ cấu và thành phần nêu trên thì có đảm bảo tính độc lập của hội đồng thẩm định giá hay không?", ông Thực phản biện.

Vì vậy, ông đề xuất dự thảo quy định có cơ quan quản lý giá đất cấp tỉnh độc lập với UBND tỉnh để quyết định giá đất cụ thể. Việc xác định giá đất cụ thể phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá thị trường; thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai; áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp.

Ở góc độ khác, bà Trịnh Thị Thanh Bình, Mặt trận Tổ quốc tỉnh Bến Tre, nêu vấn đề tình trạng thu hồi đất để thực hiện các dự án khu đô thị, nhà ở thương mại rất phức tạp. Có nơi, người dân đã sinh sống ổn định, nhưng địa phương lập ra dự án đô thị nên lại bị giải tỏa, đền bù, nhà cửa phải di dời. Việc này gây lãng phí nguồn lực xã hội và tài nguyên môi trường.

"Không lĩnh vực nào lợi nhuận cao như thu hồi đất để làm các khu đô thị. Không lĩnh vực nào người dân chịu bất công như khi bị thu hồi đất để làm các khu đô thị, khu dân cư theo dự án của doanh nghiệp", bà Bình nói.

Để khắc phục, bà Bình đề nghị dự thảo quy định cụ thể hơn việc thu hồi đất làm đô thị, nhà thương mại, trong đó nêu rõ tiêu chí, nguyên tắc, đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, thẩm quyền quản lý đất đai. "Nếu quy định chung chung sẽ dẫn đến tình trạng các nhóm lợi ích lợi dụng khoảng trống pháp lý, không đem lại nguồn lợi cho ngân sách Nhà nước, sự phát triển đô thị mà người dân bị thiệt đơn, thiệt kép", bà Bình nói.

Dự án Luật Đất đai sửa đổi sẽ được trình Quốc hội vào kỳ họp thứ 4 khai mạc tháng 10/2022, tiếp tục được cho ý kiến tại kỳ họp thứ 5 tháng 5/2023 và được xem xét thông qua tại kỳ họp thứ 6 tháng 10/2023.