Đề xuất bỏ giao dịch bất động sản qua sàn để giảm giá nhà

HoREA vừa kiến nghị bỏ quy định (dự thảo) giao dịch nhà đất qua sàn để tránh phát sinh chi phí, giảm bớt gánh nặng cho người mua nhà.

Kiến nghị này là một trong những nội dung của bản góp ý đề cương Luật Kinh doanh Bất động sản vừa được Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) gửi Bộ Xây dựng.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA phân tích, dự thảo đề cương Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi dự kiến bổ sung quy định "chủ đầu tư dự án bất động sản phải thực hiện bán, chuyển nhượng, cho thuê mua, cho thuê nhà ở, công trình xây dựng thông qua sàn" là một bước thụt lùi.

Cụ thể, quy định chủ đầu tư chỉ được tự bán 20% số lượng sản phẩm, 80% rổ hàng còn lại phải bán thông qua sàn giao dịch bất động sản. Quy định này xâm phạm quyền tự quyết và tự chịu trách nhiệm về hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp, đồng thời đi ngược lại tinh thần của Luật Doanh nghiệp 2020, Luật Đầu tư 2020, Luật Thương mại 2005, Bộ Luật Dân sự 2015 và Luật Kinh doanh Bất động sản 2014.

Trên cơ sở thống nhất các quy định pháp luật hiện hành, các chủ đầu tư cần được tự chủ trong việc lựa chọn hình thức tổ chức kinh doanh, tự do tìm kiếm khách hàng và ký kết hợp đồng.

Theo ông Châu, các sàn giao dịch không bỏ vốn đầu tư vào dự án bất động sản nhưng lại được đặc quyền bán 80% sản phẩm của dự án, kiểu "tay không bắt giặc" này không bình đẳng, không công bằng giữa các doanh nghiệp.

Các sàn giao dịch được hưởng phí giao dịch (phí môi giới) chiếm trên dưới 2% giá trị hợp đồng, thậm chí có trường hợp phí môi giới chiếm 4-5% giá trị hợp đồng, là một khoản chi phí không hề nhỏ. Chủ đầu tư phải cộng thêm phí môi giới vào giá thành (giá bán) và người mua nhà phải gánh thêm khoản này.

Chủ tịch HoREA cho rằng, các sàn giao dịch chỉ nên đóng vai trò trung gian trong việc bán, cho thuê tài sản khi chủ đầu tư thật sự có nhu cầu sử dụng dịch vụ môi giới. Luật pháp chỉ nên dừng lại ở mức khuyến nghị chứ không nên bắt buộc chủ đầu tư phải sử dụng dịch vụ này khi doanh nghiệp không cần đến.

Quy định giao dịch bất động sản phải qua sàn cũng không phù hợp với các nguyên tắc tự nguyện, bình đẳng của pháp luật về dân sự, đầu tư và thương mại; đồng thời cũng không làm tăng thêm tính minh bạch của thị trường địa ốc như kỳ vọng.

Mặt khác, các hoạt động của sàn giao dịch bất động sản cũng chưa thật sự đảm bảo khi trong tổng số khoảng 320.000 nhân viên môi giới bất động sản hiện mới chỉ có khoảng 10% có chứng chỉ hành nghề. Điều đáng quan ngại hiện nay là vẫn xuất hiện tranh chấp, khiếu kiện giữa khách hàng, chủ đầu tư với sàn giao dịch.

Bên cạnh đề xuất bỏ quy định giao dịch bất động sản qua sàn, HoREA cũng đề nghị bổ sung quy định thanh toán trong giao dịch kinh doanh bất động sản phải qua ngân hàng. Mục đích của việc giao dịch qua ngân hàng để thực hiện Luật Phòng chống rửa tiền 2012 và Nghị định 116 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Phòng chống rửa tiền.

Ngoài ra, hiệp hội cũng đề nghị bổ sung quy định quản lý hành vi giao dịch bất động sản, nhất là giao dịch đặt cọc xảy ra trước thời điểm ký hợp đồng kinh doanh bất động sản. Hiện nay, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 chưa điều chỉnh các hành vi giao dịch bất động sản xảy ra trước thời điểm ký hợp đồng như: đặt cọc, hứa mua, hứa bán, hợp tác đầu tư, liên doanh liên kết, hợp đồng góp vốn...

Điều này dẫn đến xuất hiện tình trạng bên bán (bên huy động vốn) lợi dụng để nhận tiền đặt cọc có giá trị lớn, có trường hợp nhận đến 90% giá trị nhà đất, thậm chí đã xảy ra lừa đảo. Do đó, cần bổ sung quy định về đặt cọc vào dự thảo đề cương theo hướng giá trị đặt cọc do các bên thỏa thuận nhưng không vượt quá 30% giá trị bất động sản.