Để nhà ở xã hội không còn là “vòng quay may mắn”

Một thực trạng hiện nay là khi mua nhà ở xã hội thì phải bốc thăm do cung - cầu lệch pha trầm trọng. Để nhà ở xã hội không còn là “vòng quay may mắn” thì phải tăng nguồn cung, mà muốn làm được điều này thì phải giải quyết được 3 điểm nghẽn cốt tử là thủ tục pháp lý, nguồn vốn và quỹ đất.

Vốn chờ nhà, nhà chờ thủ tục

Ngột ngạt, bức bí và xót thương có lẽ là cảm xúc mà không chỉ người viết, mà nhiều người khác có thể cảm nhận được khi nhìn cảnh cả ngàn người chen chúc nhau để bốc thăm suất mua nhà ở xã hội tại dự án NHS Trung Văn, Nam Từ Liêm, Hà Nội mới đây.

Đây cũng có lẽ là minh chứng rõ nét nhất về cơn khát nhà ở xã hội của người dân ở những đô thị lớn và cho thấy cả 3 trụ cột để làm nhà ở xã hội gồm cơ chế, quỹ đất và vốn còn rất yếu và thiếu.

Về nguồn vốn, mới đây, Thủ tướng Chính phủ đã ký Quyết định 486 về lãi suất cho vay ưu đãi để mua, thuê mua nhà ở xã hội, xây dựng mới hoặc cải tạo sửa chữa nhà để ở với lãi vay chỉ 4,8%/năm. Ngân hàng Chính sách xã hội chịu trách nhiệm toàn diện về các nội dung, số liệu báo cáo, đề xuất liên quan tới vấn đề này. Quyết định có hiệu lực thi hành từ ngày 10/5 - 31/12/2024.

Trước đó, Chính phủ đã công bố gói tín dụng 120.000 tỷ đồng cho vay nhà ở xã hội do 4 ngân hàng gồm Agribank, BIDV, Vietcombank và VietinBank triển khai cho vay với lãi suất từ 8,2-8,7%/năm. Trong đó, khách hàng được vay với lãi suất 8,2%/năm trong 5 năm và doanh nghiệp vay với lãi suất 8,7%/năm trong 3 năm.

Tương tự như gói hỗ trợ tín dụng 30.000 tỷ đồng trước đây, những tưởng gói tín dụng ưu đãi lần này đưa ra sẽ nhanh chóng mang lại hiệu quả, nhưng thực tế không như kỳ vọng. Tại Hội nghị triển khai đề án “Đầu tư xây dựng 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội giai đoạn 2021-2030” do Bộ Xây dựng tổ chức mới đây, Ngân hàng Nhà nước cho biết, gói tín dụng 120.000 tỷ đồng được thực hiện bằng nguồn vốn tự huy động của các ngân hàng thương mại nên thủ tục được đơn giản hóa để tạo điều kiện tiếp cận dễ dàng. Tuy nhiên, sau hơn 1 tháng triển khai, đến nay, gói tín dụng này chưa phát sinh dư nợ.

Ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty TNHH Lê Thành cho biết, doanh nghiệp đang trông chờ vào một cơ chế rõ ràng, cụ thể hơn trong triển khai chính sách hỗ trợ này, bởi những dự án nhà ở xã hội cũ thì không được vay, trong khi những dự án mới lại không đủ điều kiện vay do còn vướng pháp lý.

“Nguyên nhân là do các thủ tục hành chính liên quan đến các dự án nhà ở xã hội hiện quá nhiêu khê, phức tạp”, ông Nghĩa nói và nhấn mạnh, dự án Khu nhà ở xã hội Lê Thành Tân Kiên (giai đoạn 1) của Công ty tại huyện Bình Chánh là điển hình cho vướng mắc cơ chế làm nhà ở xã hội.

Ông Nghĩa cho biết, khu đất dự án rộng hơn 23.000 m2, có nguồn gốc là đất nông nghiệp, doanh nghiệp tự thỏa thuận bồi thường, Công ty Lê Thành làm thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư trong suốt 2 năm qua mà chưa xong. Vướng mắc của dự án hiện nay là chưa được điều chỉnh cục bộ quy hoạch phân khu 1/2.000 để hưởng ưu đãi tăng hệ số sử dụng đất tối đa lên 1,5 lần và được chấp thuận chủ trương đầu tư. Do đó, gần 1.500 căn nhà ở xã hội cho thuê tại dự án vẫn đang chờ thông cơ chế.

Câu chuyện của dự án Lê Thành Tân Kiên cũng là tình cảnh chung của nhiều dự án nhà ở xã hội khác tại TP.HCM. Ông Trần Hoàng Quân, Giám đốc Sở Xây dựng Thành phố cho biết, các dự án nhà ở xã hội đều có nhu cầu tăng chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc về mật độ xây dựng hoặc hệ số sử dụng đất tối đa 1,5 lần so với quy hoạch được duyệt để đảm bảo ưu đãi theo luật định. Tuy nhiên, điều này dẫn đến thông số chỉ tiêu không phù hợp pháp lý quy hoạch hiện hành tại khu vực nên không được xem xét chấp thuận chủ trương đầu tư, gây khó khăn trong công tác triển khai các bước tiếp theo của dự án.

Có dự án, vốn sẽ tự tìm đến

Để rút gọn thủ tục, một trong những cơ chế ưu đãi mà TP.HCM đề xuất trong dự thảo Nghị quyết thay thế Nghị quyết số 54/2017/QH14 của Quốc hội về thí điểm cơ chế, chính sách đặc thù phát triển Thành phố là đơn giản hóa các thủ tục đầu tư nhà ở xã hội.

Cụ thể, TP.HCM đề xuất cơ chế được chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy hoạch chung (hoặc quy hoạch phân khu) và chỉ tiêu về hệ số sử dụng đất hoặc mật độ xây dựng kể cả khi quy hoạch chi tiết, quy hoạch phân khu chưa phù hợp quy hoạch chung. Chủ đầu tư sau khi được chấp thuận chủ trương sẽ làm điều chỉnh quy hoạch trước khi báo cáo khả thi và làm các bước tiếp theo.

Cùng với đó, thay vì làm tuần tự từng bước, TP.HCM được làm đồng thời việc lập nhiệm vụ, lập đồ án quy hoạch chi tiết, lấy ý kiến cộng đồng dân cư cùng một lúc và làm song song thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư và điều chỉnh quy hoạch xây dựng.

“Nếu cơ chế này được thông qua sẽ rút ngắn thời gian lập nhiệm vụ quy hoạch chi tiết so với việc làm tuần tự như trước kia”, ông Trần Hoàng Quân nói và nhấn mạnh, cơ chế này sẽ giúp đẩy nhanh tiến độ lập dự án đầu tư xây dựng và cấp giấy phép xây dựng đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, tăng nguồn cung nhà ở xã hội trên địa bàn Thành phố, đáp ứng yêu cầu nhà ở cấp thiết hiện nay.

Bên cạnh thủ tục và nguồn vốn, quỹ đất cũng là một rào cản lớn với các doanh nghiệp trong việc phát triển nhà ở xã hội. Cụ thể, Nghị định số 49/2021/NĐ-CP về phát triển và quản lý nhà ở xã hội yêu cầu chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại quy mô từ 2 ha trở lên (trước đây là từ 10 ha trở lên) phải dành 20% diện tích ngay trong dự án để làm nhà ở xã hội. Đồng thời, bỏ quy định chủ nộp tiền sử dụng đất thay thế nếu không dành 20% quỹ đất.

Quy định trên được đưa ra nhằm tránh tình trạng chủ đầu tư “né” việc xây nhà ở xã hội trong 20% quỹ đất tại dự án bằng cách nộp tiền thay thế, nhưng theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, điều này là thiếu khả thi, bởi từ khi việc điều tiết quỹ đất làm nhà ở xã hội được quy định tại Nghị định 100/2015 và sau đó là Nghị định 49/2021 đến nay, tất cả dự án tại khu vực trung tâm Thành phố đều không thực hiện được.

Để hóa giải vòng luẩn quẩn này, TP.HCM đề xuất cho phép áp dụng một phần trong quy định trước đây, tức là bố trí quỹ đất 20% trong dự án nhà ở thương mại hoặc ở vị trí khác tương đương về quy mô. Chủ đầu tư có trách nhiệm hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với quỹ đất được hoán đổi trong dự án nhà ở thương mại.

“Cơ chế này giúp bổ sung một phần nguồn vốn xã hội hóa từ các dự án nhà ở thương mại để phát triển dự án nhà ở xã hội. Doanh nghiệp được lựa chọn đóng tiền hoặc hoán đổi quỹ đất khác sẽ đẩy nhanh việc hình thành nhiều dự án nhà ở xã hội hơn”, ông Châu nói và nhấn mạnh, khi quỹ đất và thủ tục xây dựng nhà ở xã hội được khơi thông, tức là có dự án để triển khai, thì vốn ưu đãi sẽ tự nhiên chảy vào.

Theo giới chuyên gia, nếu dự thảo Nghị quyết thay thế Nghị quyết số 54/2017 được Quốc hội thông qua, chắc chắn đây sẽ là cơ hội để TP.HCM bắt tay với các doanh nghiệp cùng lo chuyện an cư cho người dân, cũng là tiền đề để áp dụng rộng rãi trên cả nước. Khi đó, hàng ngàn người có nhu cầu sẽ không còn phải thấp thỏm lo quay vào ô “mất lượt” khi gửi đơn đăng ký mua nhà ở xã hội như hiện nay.