Để lấp những kẽ hở về quản lý phí bảo trì chung cư

Một số địa phương có đề xuất, cần quy định rõ trong Nghị định về tài khoản kinh phí bảo trì theo hướng đây phải là tài khoản “đóng”, chủ đầu tư không được sử dụng cho đến khi bàn giao về cho ban quản trị.

Theo Bộ Xây dựng, hiện người mua, thuê mua nhà ở, chủ đầu tư phải đóng 2% kinh phí bảo trì phần sở hữu chung theo quy định tại Điều 108, Luật Nhà ở. Cũng theo Điều 36 luật này, người mua nhà có 2 phương thức để nộp kinh phí bảo trì là nộp trực tiếp vào tài khoản đã ghi trong hợp đồng mua bán, hoặc nộp cho chủ đầu tư và chủ đầu tư chuyển vào tài khoản kinh phí bảo trì.

Tuy nhiên, trong khoảng 10 năm trở lại đây đã xuất hiện ngày càng nhiều vụ tranh chấp giữa chủ đầu tư và cư dân về quỹ bảo trì, cho thấy những kẽ hở để nhiều chủ đầu tư lợi dụng khoản tiền này cho mục đích riêng, mà không bàn giao cho ban quản trị nhà chung cư.

Nhẩm tính, với một chung cư nhỏ, tiền phí bảo trì chỉ vài tỷ đồng, nhưng với kinh phí bảo trì nhà chung cư (bằng 2% giá trị căn hộ) với quy mô vài ngàn căn hộ như Keangnam Hanoi Landmark Tower, số tiền quỹ bảo trì đã lên tới 176 tỷ đồng, hay các khu đô thị như Vinhome thì con số này đã là 500 tỷ đồng, rất lớn! Chính vì thế, rất cần có những biện pháp mạnh để bảo đảm quyền lợi của cư dân, bởi trong khi kinh phí bảo trì nhà chung cư khá lớn nhưng quy định về quản lý sử dụng quỹ này còn sơ sài dẫn đến hiện tượng tranh chấp, chiếm dụng.

Nhằm hạn chế tình trạng trục lợi quỹ bảo trì chung cư, Bộ Xây dựng vừa xây dựng dự thảo Nghị định sửa đổi Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở, trong đó có đề xuất sửa đổi quy định về quản lý 2% phí bảo trì nhà chung cư.

Theo quy định hiện hành, tại khoản 1 Điều 36 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP, chủ đầu tư phải lập một tài khoản để người mua, thuê mua căn hộ nộp kinh phí 2% bảo trì nhà chung cư. Tuy nhiên, nhiều chủ đầu tư đã tự ý sử dụng tài khoản này trước khi bàn giao cho ban quản trị chung cư, từ đó dẫn đến nhiều bất cập, nảy sinh nhiều mâu thuẫn quyền lợi.

Trước thực tế này, một số địa phương có đề xuất, cần quy định rõ trong Nghị định về tài khoản kinh phí bảo trì theo hướng đây phải là tài khoản “đóng”, chủ đầu tư không được sử dụng cho đến khi bàn giao về cho ban quản trị.

Tại dự thảo nói trên, Bộ Xây dựng đề xuất sửa đổi quy định về kinh phí bảo trì nhà chung cư theo hướng: Người mua, thuê mua nhà ở, chủ đầu tư phải đóng 2% kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư theo quy định tại Điều 108 của Luật Nhà ở; khoản kinh phí này được tính trước thuế để nộp (Nhà nước không thu thuế đối với khoản kinh phí này). Chủ đầu tư phải mở một tài khoản vốn chuyên dùng có kỳ hạn tại một tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để nhận tiền bảo trì do người mua, thuê mua, chủ đầu tư nộp theo quy định.

Theo thông lệ chung, các chung cư phải có quỹ bảo trì để sửa chữa, thay thế các phần kết cấu trang thiết bị thuộc sở hữu chung trong nhà chung cư. Điều này đòi hỏi phải có hệ thống quy phạm pháp luật đủ mạnh về ban quản trị chung cư và người có trách nhiệm làm chủ tài khoản của quỹ bảo trì, tránh việc một hai cá nhân trục lợi quỹ bảo trì chung cư, tạo tiền lệ xấu, theo ông Nguyễn Mạnh Hà - nguyên Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng). Hiện nay, mức xử phạt chủ đầu tư cao nhất hiện tại là 150 triệu đồng với hành vi chậm bàn giao kinh phí bảo trì cho ban quản trị là chưa đủ sức răn đe.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, Nghị định số 99/2015/NĐ-CP của Chính phủ đã quy định cụ thể: người mua nhà có 2 phương thức để nộp kinh phí bảo trì là nộp trực tiếp vào tài khoản đã ghi trong hợp đồng mua bán, hoặc nộp cho chủ đầu tư và chủ đầu tư chuyển vào tài khoản kinh phí bảo trì. Mặt khác, Nghị định này cũng nêu rõ: Chủ đầu tư phải mở một “tài khoản thanh toán” tại một tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để nhận tiền bảo trì do người mua, thuê mua căn hộ hoặc diện tích khác trong nhà chung cư nộp. Nên với việc Bộ Xây dựng đề xuất thay đổi từ “tài khoản thanh toán” sang “tài khoản vốn chuyên dùng” cho quỹ bảo trì là một phương án đúng đắn và khả thi.

Thêm nữa, để đảm bảo tính công khai, minh bạch, nên quy định phải có từ hai người trở lên làm đồng chủ tài khoản của ban quản trị nhằm tránh trường hợp lạm quyền, trục lợi, nhóm lợi ích.

Về nguyên tắc, ngay thời điểm bàn giao nhà, số tiền 2% phí bảo trì không nên nhập về tài khoản của chủ đầu tư mà chính quyền địa phương lập một tài khoản ngân hàng để chuyển vào. Tài khoản này chỉ được phép rút ra khi chung cư thành lập được ban quản trị hoặc chuyển tên sang chủ tài khoản là ban quản trị. Trách nhiệm của cư dân là lựa chọn những ứng viên có năng lực, phẩm chất đạo đức tốt để bầu vào ban quản trị.

Hơn nữa, mỗi cư dân ở các chung cư cũng phải trở thành những người có trách nhiệm cộng đồng trong việc quản lý và giám sát quỹ bảo trì chung cư, các luật sư khuyến nghị. Điều này còn góp phần tạo dựng cuộc sống văn minh nơi đô thị.