Để giảm bớt rủi ro, phải giảm bớt sự lệ thuộc của ngành bất động sản vào ngân hàng

Nếu bất động sản vẫn tiếp tục trông mong vào tín dụng hỗ trợ, thì sẽ tạo ra rủi ro hệ thống rất lớn. Không cách nào khác, phải giảm bớt sự lệ thuộc của ngành bất động sản vào ngân hàng.

Đó là nhận định được đưa ra tại Báo cáo nghiên cứu Đổi mới cơ chế phối hợp giữa chính sách tài khóa và chính sách tiền tệ do Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam (VIRES) công bố mới đây.

Không nên quá trông chờ vào tín dụng ngân hàng

Khẳng định vấn đề phục hồi nền kinh tế hiện nay không thể chỉ dựa vào chính sách tiền tệ hay chính sách tài khóa mà là sự kết hợp có hiệu quả, uyển chuyển giữa hai chính sách này, Báo cáo cho biết, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã nỗ lực rất nhiều nhưng cần thêm sự nỗ lực của Bộ Tài chính, Bộ Kế hoạch và Đầu tư trong việc thực thi chính sách tài khóa thì nền kinh tế mới có thể phục hồi trở lại như kỳ vọng. “Vũng lầy sẽ thêm sâu” nếu tiếp tục dồn trọng tâm vào chính sách tiền tệ.

Đối với lĩnh vực bất động sản, VIRES cho rằng, bên cạnh nỗ lực của NHNN trong việc chỉ đạo các tổ chức tín dụng tập trung nguồn vốn vào các dự án; thì các bộ ngành liên quan, chính quyền địa phương cũng cần tiến hành các biện pháp nhằm tháo gỡ các khó khăn của doanh nghiệp, hỗ trợ doanh nghiệp hoàn thiện điều kiện pháp lý, đưa sản phẩm ra thị trường, nâng cao khả năng tiêu thụ sản phẩm, xây dựng các sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực của người dân và các loại hình bất động sản phục vụ mục đích sản xuất, kinh doanh, an sinh xã hội có hiệu quả cao từ đó nâng cao khả năng vay vốn và hoàn trả vốn vay của các doanh nghiệp này.

Theo báo cáo, hiện các doanh nghiệp bất động sản không nên quá trông chờ vào tín dụng ngân hàng, chờ được nới room hay tăng room. Bởi thực tế cho thấy, lượng tín dụng đổ vào bất động sản đang khá cao và vẫn trong xu hướng tăng.

"Với tình trạng hiện nay, kể cả có room riêng cho bất động sản, các doanh nghiệp chưa chắc đã tiếp cận được vì không đáp ứng các điều kiện vay", báo cáo nhấn mạnh và cho biết: “Nếu bất động sản vẫn tiếp tục trông mong vào tín dụng hỗ trợ, thì sẽ tạo ra rủi ro hệ thống rất lớn. Vì khi bất động sản bể nợ, thì sẽ lan sang ngân hàng”.

Cho rằng trái phiếu phải là nguồn vốn quan trọng nhất với thị trường bất động sản, VIRES phân tích: “Thị trường cần nguồn vốn trung và dài hạn thì phải trông chờ vào trái phiếu, chứ không phải vốn ngân hàng. Không cách nào khác, phải giảm bớt sự lệ thuộc của ngành bất động sản vào ngân hàng, có như vậy thì mới phân tán được rủi ro”.

Về dài hạn, báo cáo nhận định cần tiếp tục hoàn thiện hệ thống pháp luật để phát triển thị trường trái phiếu lành mạnh, minh bạch, bền vững, để các doanh nghiệp có không gian rộng hơn trong việc huy động vốn. Việc điều hành chính sách pháp luật cần tránh tình trạng nới quá lỏng, tạo ra một thị trường đầy kẽ hở để các doanh nghiệp đua nhau phát hành, đến khi có rủi ro thì đột ngột “phanh” gấp, khiến doanh nghiệp trở tay không kịp, như câu chuyện đã diễn ra năm 2022. Thị trường trái phiếu doanh nghiệp cần sớm đi vào quy củ, hoạt động dựa trên sự dẫn dắt của pháp luật và có sự giám sát chặt chẽ.

Không thể mãi chạy theo “sự phồn vinh không có thật”

Ngoài ra, báo cáo cũng nêu rõ, khơi thông nguồn vốn từ kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai là vô cùng cấp thiết đối với các doanh nghiệp bất động sản, nhất là trong bối cảnh khó khăn như hiện nay. Muốn vậy, phải kết hợp đồng bộ các giải pháp từ tạo vốn mồi đến tháo gỡ pháp lý cho các dự án. Không khách hàng nào muốn mua dự án chưa có đầy đủ pháp lý và tiềm ẩn nhiều rủi ro.

Ngược lại, doanh nghiệp được gỡ pháp lý nhưng sức cùng lực kiệt, không có vốn mồi thì cũng không thể triển khai dự án, không có dự án thì không thể tạo ra dòng tiền từ khách hàng. Trong khi đó, nếu có nguồn vốn ban đầu nhưng thanh khoản thị trường kém, không bán được hàng thì dự án chậm tiến độ, đội vốn, doanh nghiệp cũng có khả năng rơi vào vòng xoáy nợ nần.

Với doanh nghiệp bất động sản, để có thể tiến tới thời kỳ tăng trưởng và phát triển bền vững thì cần sống sót qua giai đoạn tái cấu trúc bằng mọi giá, kể cả xả hàng cắt lỗ để tái cấu trúc nợ doanh nghiệp, “làm sạch” hồ sơ tiếp cận nguồn vốn tín dụng và trái phiếu và nguồn vốn từ tiền đặt trước của khách hàng.

VIRES cũng cho rằng, các nhà phát triển dự án cần cơ cấu lại sản phẩm đầu tư, không thể chỉ mãi chạy theo phân khúc cao cấp và một “sự phồn vinh không có thật” mà phải xác định theo đuổi phân khúc giá phù hợp với thu nhập của người dùng, đồng thời, khai thác nhu cầu thực tế của số đông chứ không phải mục đích đầu cơ của một nhóm nhỏ, tạo ra sự xáo trộn trên thị trường.

“Câu chuyện tái thiết lập lại thế cân bằng trên thị trường bất động sản, khơi thông điểm nghẽn của các dòng chảy, rất cần sự chung tay của Chính phủ, các bộ, ngành nhưng không thể thiếu sự chủ động của doanh nghiệp. Tìm cơ hội trong thách thức, linh hoạt để thích ứng là cách mà các doanh nghiệp muốn sống sót và thoát khỏi vũng bùn lầy cần chú trọng”, báo cáo nêu.

Dù thị trường bất động sản đang đối mặt với những khó khăn chưa từng có và tốc độ phục hồi khá chậm nhưng với quyết tâm gỡ khó cho doanh nghiệp của Chính phủ và các bộ, ngành, địa phương cũng như nỗ lực vượt khó của cộng đồng doanh nghiệp, kỳ vọng thị trường bất động sản sẽ có bước đi vững chắc, phát triển chuyên nghiệp, lành mạnh và bền vững hơn trong tương lai, theo đó mọi “dòng chảy” đều được khơi thông.