MỚI

Thiệp 24HMoney v2.0

#Chuyên gia

24HMONEY đã kiểm duyệt

Đề án Nhà ở xã hội 2021 – 2030: Kỳ vọng chuyển biến tích cực ở giai đoạn sau

Đề án NOXH giai đoạn 2021 – 2025: phần lớn dự án đang ở giai đoạn chấp thuận chủ trương đầu tư mà chưa triển khai (chiếm 73% tổng số dự án được cấp chủ trương đầu tư). Trong khi đó, tiến độ quy hoạch của hầu hết các địa phương còn chậm, và tỷ lệ quy hoạch chung cho toàn đề án 2021 – 2025 chỉ đạt 2%. Với tốc độ như trên, khó có khả năng Đề án 2021 – 2025 đạt mục tiêu đề ra, mà phần lớn nguyên nhân đến từ nút thắt về quỹ đất cũng như cơ chế chính sách chưa hấp dẫn với chủ đầu tư và khó tiếp đối vớ

Nghị định 100/2024 có hiệu lực từ ngày 01/08/2024 và Nghị định 115/2024 có hiệu lực ngày 16/09/2024 được kỳ vọng sẽ (1) có giải pháp giúp chủ đầu tư rút ngắn hơn thời gian về thủ tục phát triển NOXH, (2) tháo gỡ vướng mắc, ách tắc nhiều năm qua về thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư các dự án nói chung và nhà ở xã hội nói riêng.

Chúng tôi kỳ vọng với sự ra đời của các nghị định trên, đồng thời có các giải pháp khả thi hơn cho việc tiếp cận vốn từ phía CĐT và người mua nhà, tốc độ triển khai của các dự án NOXH sẽ có chuyển biến tích cực rõ rệt trong giai đoạn 2025 – 2030.

Tiến độ thực hiện chỉ tiêu Nhà ở xã hội giai đoạn 2021-2025

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, tính đến cuối T6/2024, trên địa bàn cả nước có 619 dự án Nhà ở xã hội (NOXH) đã có chủ trương đầu tư với quy mô 561.000 căn, trong đó: 79 dự án hoàn thành với quy mô 40.600 căn (7% tổng số căn); 128 dự án dự án đã cấp phép, khởi công xây dựng với quy mô 112.000 căn (20% tổng số căn); 412 dự án đã được chấp thuận chủ trương nhưng chưa triển khai đầu tư xây dựng với quy mô 409.000 căn (73% tổng số căn) (Hình 1). Có thể thấy, phần nhiều các dự án mới đang ở bước xin chủ trương đầu tư, chưa tập trung vào giai đoạn xây dựng và hoàn thiện, vì vậy sẽ khó để hoàn thành chỉ tiêu NOXH giai đoạn 2021-2025 (hoàn thành 435.000 căn hộ).

Về diện tích quy hoạch của các địa phương, ngoại trừ Yên Bái có quy hoạch vượt so với kế hoạch đề án giai đoạn 2021 – 2025, đạt 170% (Hình 1), thì 62 tỉnh thành còn lại, tỷ lệ quy hoạch tính đến T5/2024 vẫn ở mức thấp (< 25%). Tỷ lệ quy hoạch chung cho toàn đề án 2021 – 2025 chỉ đạt 2%, cho thấy tiến độ quy hoạch của hầu hết các địa phương vẫn chậm, dẫn đến tình trạng thiếu quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội trong thời gian qua.

Diện tích quy hoạch chủ yếu tập trung ở các tỉnh thành có nhiều khu công nghiệp (Bình Dương, Bắc Giang, Bắc Ninh, Đồng Nai, Long An,..) và các thành phố lớn (Hà Nội, Tp. Hồ Chí Minh), và vấn đề chung vẫn là các dự án đã có chủ trương đầu tư nhưng chưa triển khai xây dựng (Hình 5).

Các vướng mắc, khó khăn trong chính sách khuyến khích xây dựng nhà ở xã hội

Với những khó khăn khiến cho chính sách phát triển NOXH chưa hiệu quả, chúng tôi nhận thấy những khó khăn chính như sau:

(1) Cơ chế, chính sách chưa đủ hấp dẫn với chủ đầu tư

Các chính sách ưu đãi cho chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân đã ban hành chưa đủ hấp dẫn với chủ đầu tư, để cân nhắc tham gia phát triển NOXH, so với việc phát triển các dự án nhà ở thương mại. Theo nghị định 100/2024, lợi nhuận định mức của toàn bộ dự án đối với trường hợp bán nhà ở xã hội không được vượt quá 10% tổng chi phí đầu tư; đối với nhà ở xã hội để cho thuê, cho thuê mua thì lợi nhuận không được quá 15% tổng chi phí đầu tư (*); trong khi đó, dự án bất động sản thương mại thường có biên lợi nhuận hoạt động cao hơn (15-20%) và chủ đầu tư có thể chủ động điều chỉnh giá bán.

(*) Tổng chi phí đầu tư xây dựng phần diện tích nhà ở xã hội bao gồm các chi phí đầu tư xây dựng của dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội (gồm: công trình nhà ở xã hội, công trình hoặc hạng mục công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội (nếu có) trong dự án), lãi vay (nếu có) và các chi phí hợp lý, hợp lệ của doanh nghiệp. (Khoản 2, Điều 22, NĐ 100/2024/NĐ-CP).

(3) Khó khăn về vốn đối với chủ đầu tư

Các doanh nghiệp thường gặp trở ngại về vốn khi thực hiện các dự án nhà ở xã hội. Gói tín dụng 120.000 tỷ đồng (mục đích hỗ trợ cho các dự án NOXH) giải ngân vẫn chậm và nhiều dự án chưa nhận được hỗ trợ tài chính kịp thời. Tính đến tháng 6/2024, tỷ lệ giải ngân mới ở 1,12% tổng gói tín dụng.

(4) Đối tượng có thu nhập thấp khó tiếp cận khi lãi suất của chính sách hỗ trợ vẫn ở mức cao

Với mức thu nhập bình quân 7-8 triệu đồng/tháng (Hình 6) thì đối tượng có thu nhập thấp rất khó có thể mua được nhà ở xã hội. Ví dụ đối với dự án NOXH tại Hoàng Huy New City (Hải Phòng), tỷ lệ người có thu nhập thấp chỉ chiếm 19% trên tổng số lượng đăng ký mua (Hình 7). Với diện tích mỗi căn 63m2, giá bán bình quân 14,1 triệu đồng/m2 thì giá bán bình quân ước tính cho mỗi căn hộ là ~888,3 triệu đồng. Giả sử vay mức tối đa (*) cùng việc tiếp cận nguồn vốn hỗ trợ mua nhà với mức lãi suất vay ưu đãi hơn 8%, thì số tiền lãi phải trả là 4,9 triệu đồng/ tháng (**) (>50% thu nhập, chưa tính tới trả gốc). Không những thế, thời gian vay ưu đãi chỉ giới hạn trong vòng 5 năm, vì vậy người vay có thể chịu rủi ro lãi suất cao khi kết thúc thời gian ưu đãi.

(*) Trường hợp mua, thuê mua nhà ở xã hội thì mức vốn cho vay tối đa bằng 80% giá trị Hợp đồng mua, thuê mua nhà. (Khoản 3, Điều 48, NĐ 100/2024/NĐ-CP).

(**) Giả sử vay tối đa 80% trên giá bán ước tính, số tiền vay được là 710 triệu đồng. Với mức lãi suất ưu đãi của gói tín dụng 120.000 tỷ đồng cho người mua nhà là 8,2% /năm, số tiền lãi phải trả là ~4,9 triệu dồng/tháng.

Nghị định 100/2024 ban hành ngày 26/07/2024 quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở về phát triển, quản lý nhà ở xã hội, có hiệu lực từ ngày 01/08/2024 đã góp phần làm rõ hơn hướng phát triển cho NOXH, và có giải pháp giúp chủ đầu tư rút ngắn hơn thời gian về thủ tục phát triển NOXH (*). Bên cạnh đó, Nghị định 115/2024 vừa được ban hành và có hiệu lực ngày 16/09/2024 quy định một số điều, biện pháp thi hành Luật Đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất, kỳ vọng tháo gỡ được vướng mắc, ách tắc nhiều năm qua về thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư các dự án nói chung và nhà ở xã hội nói riêng (**). Tuy nhiên, ở thời điểm hiện tại tổng thời gian hoàn thành thủ tục dự án NOXH từ lúc bắt đầu triển khai tới khi khởi công thường mất khoảng 2 năm, vẫn dài và tương đương với thủ tục phát triển nhà ở thương mại.

Theo quan điểm của chúng tôi, mục tiêu của việc phát triển nhà ở xã hội là hướng đến sản phẩm bình dân để người thu nhập thấp, người lao động dễ dàng tiếp cận và sở hữu. Vì vậy, để giải quyết các vướng mắc, khó khăn trên và thúc đẩy nhanh đề án NOXH giai đoạn 2021-2030 thì dự án NOXH nên là các dự án đầu tư công (Nhà nước hoặc Liên đoàn lao động giữ vai trò là nhà đầu tư chính). Nhà nước cũng cần có kế hoạch dài hạn để quy hoạch quỹ đất riêng phát triển NOXH, cùng với hỗ trợ tài chính phù hợp hơn với chủ đầu tư và người mua nhà.

(*) Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với toàn bộ diện tích đất của dự án; chủ đầu tư không phải thực hiện thủ tục xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được miễn và không phải thực hiện thủ tục đề nghị miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất (Khoản 2, Điều 8, NĐ 100/2024/NĐ-CP).(**) Cụ thể, tại khoản 5 Điều 68 Nghị định số 115/2024 đã sửa đổi, bổ sung điểm c khoản 7 Điều 31 Nghị định 31/2021 quy định đối với quy hoạch đô thị, nội dung thẩm định phải có đánh giá về sự phù hợp của dự án đầu tư với quy hoạch phân khu; trường hợp dự án được đề xuất tại khu vực không phải lập quy hoạch phân khu theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị hoặc quy hoạch phân khu phải điều chỉnh và chưa được cấp có thẩm quyền phê duyệt thì đánh giá sự phù hợp của dự án đầu tư với quy hoạch chung.

Tình hình bán hàng tại các dự án NOXH của một số công ty niêm yết

Các chủ đầu tư đang niêm yết có các dự án NOXH đang triển khai (VHM, TCH và NLG), tuy nhiên chúng tôi nhận thấy nhìn chung tiến độ triển khai còn chậm, nguyên nhân do các vướng mắc chúng tôi đã nêu ở bên trên. Đáng chú ý, dự án NOXH Hoàng Huy New city (giai đoạn 1) của CTCP Đầu tư Dịch vụ Tài chính Hoàng Huy (TCH) mở bán vào tháng 11/2023, với giá bán bình quân 14,1 triệu đồng/m2. Tính đến tháng 7/2024, tỷ lệ đăng ký mua đạt ~99% (*) với đối tượng mua chủ yếu là người lao động (61%), dự kiến bàn giao nhà trong nửa cuối năm 2024.

(*) Tỷ lệ đăng ký mua đạt ~99% (147/149 căn) trong vòng 8 tháng, thu hút bởi vị trí: 1/ Nằm sát trung tâm hành chính chính trị mới của thành phố Hải Phòng, 2/ Thuận tiện kết nối với với cơ sở hạ tầng khi nằm gần tuyến đường DT359 và sắp tới có thể kết nối trực tiếp về đường Đỗ Mười và khu đô thị Bắc Sông Cấm, 3/ Gần các cụm công nghiệp lớn (VSIP Hải Phòng,…).