Đầu tư vào bất động sản công nghiệp có “dễ ăn”?

Chỉ trong ngắn hạn, bất động sản công nghiệp được đánh giá là phân khúc dẫn dắt thị trường sau dịch Covid-19. Nhưng thực tế, bất động sản công nghiệp có thực sự là mảnh đất màu mỡ trong đầu tư?

Kể từ cuối năm 2018, tác động của cuộc Chiến tranh thương mại Mỹ - Trung đã "thổi lửa" cho phân khúc bất động sản công nghiệp bước vào giai đoạn sôi động. Sau đó, sự xuất hiện của Covid-19 đã làm chuyển đổi trạng thái của nền kinh tế sang “bình thường mới”, tiếp tục trở thành tác nhân thúc đẩy sự tăng trưởng của lĩnh vực bất động sản công nghiệp.

Với việc kiểm soát tốt dịch bệnh, Việt Nam được nhận định là điểm đến của dòng vốn FDI. Đặc biệt, cú hích EVFTA tiếp tục đưa Việt Nam trở thành “bến đỗ” mới của các doanh nghiệp nước ngoài.

Các báo cáo của những tổ chức nghiên cứu bất động sản đều đưa ra nhận định, bất động sản khu công nghiệp đang dẫn dắt thị trường địa ốc. Tại Hội nghị Bất động sản Việt Nam, đại diện batdongsan.com.vn nhận định, trên nền xám của bức tranh thị trường, bất động sản công nghiệp lại trở thành điểm sáng trong năm nay và dự báo cho cả năm 2021 bởi những tác động từ các hiệp định thương mại EVFTA, RCEP, kế hoạch lập nhà máy sản xuất tại Việt Nam của nhiều tập đoàn.

TSKH. Võ Đại Lược, nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế và Chính trị Thế giới cũng nhận định, trong bối cảnh nền kinh tế đang đứng trước nhiều thách thức, phân khúc bất động sản khu công nghiệp và khu kinh tế vẫn phát triển mạnh. “Tôi cho rằng, nếu dịch được kiểm soát, đầu tư nước ngoài tốt, các doanh nghiệp nước ngoài đều được khuyến khích vào Việt Nam. Đây là một tín hiệu rất tốt cho bất động sản khu công nghiệp và khu kinh tế”- vị chuyên gia này nhấn mạnh.

Một báo cáo mới đây cho thấy, các khu công nghiệp đều tăng trưởng lượng tìm kiếm trong quý III/2020. Cụ thể, trong quý III/2020, cả nước đã có 369 khu công nghiệp được thành lập, tăng 33 khu so với thời điểm quý II/2020 và 280 khu công nghiệp đi vào hoạt động, tăng 19 khu so với quý II/2020.

Dù được đánh giá là phân khúc sáng giá và đầy tiềm năng trên thị trường, song ở góc độ thực tiễn, nhiều chuyên gia cho rằng, đầu tư vào bất động sản công nghiệp không hẳn là một con đường màu hồng.

Theo TS. Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế, đầu tư bất động sản khu công nghiệp cũng mang dáng dấp trong kinh doanh nhà ở.

“Với xu thế dịch chuyển kinh tế toàn cầu, Việt Nam được xem là sẽ hưởng lợi từ việc dời các nhà máy từ Trung Quốc sang. Theo đó, các công ty kinh doanh khu công nghiệp sẽ được hưởng lợi, và cổ phiếu ngành này rục rịch tăng giá. Tuy nhiên, vào trong trận thế các công ty đầu tư khu công nghiệp hiện nay mới thấy không “dễ ăn”. Với các công ty có quỹ đất lớn giá rẻ trước đây thì hoạt động kinh doanh sẽ thuận lợi, nhưng nếu phải đi kiếm đất mới làm khu công nghiệp cho thuê thì khả năng rủi ro cao, lãi suất thấp", ông Hiển nhận định.

Ông Hiển so sánh, tình cảnh này cũng giống như các doanh nghiệp địa ốc dân sinh. Khi quỹ đất khan hiếm, việc đi mua đất làm dự án vướng phải nhiều khó khăn, nguy cơ lỗ cao hơn khả năng lời.

Lý giải cho nhận định này, TS. Đinh Thế Hiển cho rằng, trước đây, các công ty khu công nghiệp khi được phê duyệt dự án, mức giá đền bù rẻ hoặc Nhà nước giao đất gần như cho không. Đến hiện tại, các dự án kinh doanh buộc phải thỏa thuận với người dân trong thu hồi đất. Mức giá đền bù theo thoả thuận mà người dân đưa ra sát với thị trường. Điều này khiến doanh nghiệp khó đàm phán hoặc phải mua quỹ đất với giá cao.

Một điểm vướng tại phân khúc bất động sản khu công nghiệp, đó là lượng đơn vị môi giới nội tham gia vào lĩnh vực này còn khiêm tốn. Thực tế, đơn vị môi giới ngoại đang nắm giữ phần lớn thị phần dẫn tới một số bất cập liên quan đến rào cản ngôn ngữ và kinh nghiệm trong gảii quyết thủ tục hành chính tại Việt Nam. Sự mất cân đối này cũng khiến cho nhiều nhà đầu tư bất động sản khu công nghiệp ít lựa chọn trong phân phối sản phẩm cũng như gặp khó trong tìm kiếm đầu ra.