Đầu tư ra sao trong giai đoạn thị trường BĐS khó khăn?

Doanh nghiệp bất động sản trải qua giai đoạn khó khăn kép ở cả 3 khía cạnh: nguồn cung, thị trường, nguồn vốn. Phân khúc nhà ở vẫn là cơ hội cho các nhà đầu tư, tuy nhiên cần cân nhắc rủi ro khi sử dụng đòn bẩy.

Khó khăn chồng chất

Thị trường bất động sản (BĐS) giai đoạn này được đánh giá trải qua thật nhiều khó khăn. Nguồn cung các dự án căn hộ tiếp tục khan hiếm. Theo ghi nhận từ CBRE Việt Nam, nguồn cung căn hộ tại TP HCM liên tục lao dốc từ năm 2021 và duy trì sự khan hiếm trong quý I năm nay. Đại diện CBRE Việt Nam cho biết ảnh hưởng tiêu cực của vấn đề cấp phép từ năm 2019, quỹ đất ngày càng hạn chế và tâm lý thận trọng của thị trường sau khi trải qua hai năm dịch bệnh dẫn đến nguồn cung tạm thời hạn chế trong ngắn hạn.

Ngoài ra, thị trường cũng tồn tại vấn đề: nguồn cung thiếu hụt nhưng giá lại leo thang. Giá căn hộ, nhà phố, biệt thự ngày càng tăng cao. Theo thống kê của CBRE Việt Nam, giá căn hộ trong quý I đã tăng 8% theo năm, tương đương gần 55 triệu đồng/m2. Còn DKRA Việt Nam thống kê, nguồn cung nhà phố/biệt thự khu vực TP HCM và các tỉnh lân cận trong 3 tháng đầu năm giảm 41% cùng kỳ, chỉ đạt chưa đầy 2.600 căn. Ngược lại, giá bán sơ cấp tăng 3 - 5%, riêng Đồng Nai tăng đến 8 - 12% so với qúy trước.

Về thị trường, tình trạng sốt đất xảy ra ở nhiều địa phương, kéo dài từ Bắc vào Nam. Tình trạng phân lô bán nền cũng diễn ra sôi động, đặc biệt tại các địa phương có quy hoạch hạ tầng như Quảng Nam, Lâm Đồng, Quảng Trị, Đà Nẵng... Để ngăn chặn tình trạng sốt đất, nhiều địa phương đã cấm phân lô bán nền, tạm dừng tiếp nhận và giải quyết thủ tục đất đai đối với các khu vực đã quy hoạch để thực hiện dự án đầu tư trọng điểm...

Về nguồn vốn, tín dụng, trái phiếu vào bất động sản bị siết lại. Trong tháng 4, không doanh nghiệp bất động sản nào phát hành trái phiếu. Hiệp hội BĐS TP HCM (HoREA) lo ngại nếu ngay lập tức "siết chặt" cả nguồn vốn tín dụng và nguồn vốn trái phiếu doanh nghiệp thì thị trường và các doanh nghiệp, nhà đầu tư, người tiêu dùng và cả các tổ chức tín dụng... đều có thể gặp khó khăn, rủi ro. Các dự án đang triển khai dang dở sẽ gặp khó, từ đó càng khiến nguồn cung trên thị trường trở nên khan hiếm.

Ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam nhận định giai đoạn này thật sự là khó khăn kép cho các doanh nghiệp BĐS ở cả 3 khía cạnh: nguồn cung, thị trường, nguồn vốn. Tuy nhiên, trong khó khăn có cơ hội, ông Khương cho rằng các doanh nghiệp sẽ mở rộng hợp tác với các nhà đầu tư. Điều này là dễ dàng với các công ty đã niêm yết thị trường chứng khoán. Với doanh nghiệp chưa niêm yết, phương án hợp tác thông qua M&A có thể được ưu tiên thực hiện. Bản thân nhà đầu tư nước ngoài cũng sẽ có cơ hội tham gia vào thị trường Việt Nam.

Đối với doanh nghiệp trong nước có nguồn vốn dồi dào, đại diện Savills kỳ vọng họ có cơ hội họ mở rộng các quỹ đất và liên kết đầu tư. Với các nhà phát triển bất động sản khó khăn trong việc kiểm soát vốn, M&A là cách để hài hoà lợi ích các bên.

Cân nhắc cơ hội đầu tư

Theo báo cáo của Savills, từ nay đến cuối năm, thị trường TP HCM sẽ đón nhận hơn 22.700 sản phẩm căn hộ với giá bán có xu hướng tăng trong thời gian tới. Trong khi đó, phân khúc biệt thự/nhà phố dự kiến sẽ có 1.139 căn dự kiến chào bán trong năm nay. Do quỹ đất hạn hẹp, các quận/huyện xa trung tâm sẽ là điểm đến mới để phát triển dự án của các chủ đầu tư.

Ông Khương nhìn nhận đối với các đô thị lớn như TP HCM, người dân ở các tỉnh thành đổ về sinh sống và làm việc rất nhiều. Việc mua nhà ở, nhà phố có thể gặp khó khăn do mức giá cao hơn nhiều thu nhập, do đó họ có thể chọn phương án mua đất để dành hoặc cân nhắc các dự án chung cư thanh toán theo tiến độ.

Phân khúc nhà ở vẫn là cơ hội cho các nhà đầu tư, theo ông Khương. Tuy nhiên, trong bối cảnh giá bán vượt quá khả năng chi trả thì các nhà đầu tư cũng cần cân nhắc. Các chủ đầu tư cũng nên cân nhắc phát triển các dự án có tính thanh khoản cao, đảm bảo tiến độ, phù hợp với đa số nhu cầu người dân.

Chuyên gia của Savills cho rằng thị trường BĐS còn đang diễn biến phức tạp vì ảnh hưởng từ nền kinh tế thế giới và khó khăn từ dịch Covid-19. Ông kỳ vọng thị trường nên được điều tiết lại, nhà đầu tư nên tính toán kỹ lưỡng khi sử dụng đòn bẩy tài chính để giảm áp lực nợ vay.