Đầu tư - kinh doanh condotel: Cuộc chơi ăn may, đầy cảm hứng nhưng rủi ro

LTS: Tuần qua, dư luận xôn xao việc Công ty Thành Đô - được gọi là “chủ đầu tư” dự án căn hộ khách sạn (condotel) Cocobay Đà Nẵng - đơn phương chấm dứt chi trả lợi nhuận cam kết khiến rất nhiều nhà đầu tư thứ cấp hoang mang.

Công ty Đầu tư phát triển và Xây dựng Thành Đô được gọi là “chủ đầu tư” dự án Cocobay, tuy nhiên họ có phải chủ đầu tư không?

Trong kinh doanh bất động sản, những công ty như thế không phải là chủ đầu tư, tức người bỏ vốn xây dựng toàn bộ dự án để kinh doanh, mà chỉ là “người phát triển dự án” (developer). Với vai trò ấy, công ty này chỉ bỏ một ít vốn mồi ban đầu để có đất đai và giấy phép, sau đó thuê quảng cáo và tiếp thị mà hoàn toàn không có mục tiêu đầu tư và kinh doanh khai thác vận hành dự án để sinh lời.

Việc tiếp thị hướng tới bán các phần của dự án hoặc sản phẩm là bất động sản trong tương lai (biệt thự, căn hộ, tiện ích khác) cho các nhà đầu tư thứ cấp, là người bỏ tiền thật để hoàn thành dự án, sau đó thu hồi bằng khai thác, kinh doanh dịch vụ lưu trú, du lịch.

Có nghĩa rằng các developer không bao giờ đi tới cùng dự án, cho dù giấy phép và quyền sử dụng đất được cấp cho họ tới 50 năm. Do đó, nếu họ cam kết về tỷ suất lợi nhuận dù là bất cứ mức độ nào (chưa nói tới 12%/năm là rất khó tin) ngay từ ban đầu thì điều đó liệu có tin cậy và bảo đảm cả về tài chính và pháp lý không?

Vậy, developer kiếm lời bằng cách nào? Bằng cách cổ điển là bán các phần và sản phẩm dự án (ví dụ cả một cụm mấy chục bất động sản cho ông Mai Huy Tân) và kiếm ngay một phần lời (được gọi là tiền công phát triển dự án).

Tại Việt Nam, vì các developer đương nhiên được coi là chủ đầu tư, do đó họ có quyền tự xây dựng công trình, và quyết định giá thành dự án. Thông qua việc thầu xây dựng, họ kiếm lời thêm một lần nữa. Ngoài ra, họ còn cung cấp các dịch vụ khác cho nhà đầu tư thứ cấp như thu xếp vốn từ ngân hàng chẳng hạn, và kiếm lời lần thứ ba.

Về nguyên lý, sau khi bán xong các bất động sản và xây dựng xong thì việc kinh doanh sẽ giao cho pháp nhân khác thực hiện, nó có thể là công ty con của Thành Đô hoặc một công ty khác. Việc bảo đảm tỷ suất lợi nhuận nhất định để trả cho các nhà đầu tư thứ cấp phải do công ty này (tức operator) cam kết mới có ít nhiều giá trị.

Tuy nhiên, trên thế giới những công ty này không bao giờ đưa ra cam kết ấy, trừ tỷ lệ ăn chia (ví dụ 80/20) sau khi đã trừ đi chi phí vận hành. Như vậy, việc Thành Đô như là developer đưa ra cam kết về lợi nhuận là trái với nguyên lý kinh doanh, tức giả tạo, đánh lạc hướng (hay misleading). Vấn đề là trong bối cảnh Việt Nam, nếu không phải các tập đoàn công ty có tên tuổi như vậy đứng ra cam kết thì ai tin?

Người mua mới là chủ đầu tư đích thực nhưng vị thế rất mập mờ

Các nhà đầu tư thứ cấp (investor, ví dụ ông Mai Huy Tân và hàng ngàn, vạn người khác) mới là chủ đích thực của dự án vì bảo đảm cho nó có nguồn vốn để hoàn thành và đi vào hoạt động. Tức họ không thể được coi là “khách hàng” hay “người mua” theo ý nghĩa thông thường.

Điều oái oăm là họ lại bị coi là thế, do vậy, sau khi trả tiền họ không trở thành “đồng sở hữu” của dự án (theo giấy phép) cũng như chưa trở thành chủ sở hữu thật đối với các sản phẩm đã mua (do không được cấp “sổ đỏ” riêng cũng như có các quyền chiếm hữu và sử dụng, quản lý).

Hơn nữa, chỉ khi dự án có rủi ro (chẳng hạn kinh doanh thất bại và không trả được mức lãi như cam kết) thì rất có thể họ lại được gọi là nhà đầu tư, theo đó phải tuân theo nguyên lý lời ăn lỗ chịu, thậm chí gánh chịu mọi rủi ro của dự án với tư cách các đồng sở hữu. Về pháp lý, đây là sự không cân xứng giữa quyền và nghĩa vụ, là điểm mập mờ mà hầu như tất cả mọi người đều ngộ nhận, bao gồm cả ông Mai Huy Tân.

Ngân hàng là đối tác của developer nắm đằng cán, về cơ bản chẳng chịu rủi ro gì

Cuối cùng, vai trò của các ngân hàng thế nào? Họ cho developer vay một phần ban đầu để xây dựng hạ tầng dự án và đã nhận thế chấp bằng quyền sử dụng đất của dự án (tương đương một phần giá trị của cả dự án). Đây là một cản trở pháp lý để các nhà đầu tư thứ cấp không có được ngay quyền sở hữu bất động sản của mình.

Sau đó, do có thỏa thuận trước với developer, ngân hàng sẽ cho các nhà đầu tư thứ cấp vay thêm và nhận nốt phần thế chấp các bất động sản sau khi được xây dựng xong. Như vậy về pháp lý và cả tài chính về cơ bản họ không chịu rủi ro gì.

Tóm lại, trong bốn bên tham gia bắt buộc của dự án condotel, gồm developer, ngân hàng, công ty quản lý, vận hành (operator) và investor, thì chỉ duy nhất investor phải gánh chịu nhiều rủi ro.

Nếu có khung pháp luật minh bạch và công bằng thì investor chỉ chịu rủi ro thương mại, chẳng hạn thị trường du lịch đi xuống không như kỳ vọng; nhưng điều đó sẽ được bù đắp bằng khả năng sinh lời về tài sản nếu giá bất động sản đi lên. Tuy nhiên ở Việt Nam, do pháp luật coi developer là chủ đầu tư và investor đích thực bị coi là... “người mua hàng”, nên họ không được bảo đảm pháp lý đầy đủ. Tức họ bị hai lần rủi ro, có nguy cơ mất tiền và không được quyền sở hữu tài sản.

Lối đi nào cho nhà đầu tư thứ cấp?

Là con đường dân sự? Các “khách hàng” cần tập hợp nhau để lấy lại vị thế “chủ sở hữu” đích thực của dự án thay vì chỉ là các chủ sở hữu bất động sản trên giấy. Khi đó, họ sẽ có quyền tham gia quyết định về giải pháp tổng thể cho dự án, bao gồm cả lợi ích của mình. Lối đi này đương nhiên không dễ, đòi hỏi có phân tích, tư vấn chuyên sâu và giải pháp có tính thực tế và tổng thể để vượt qua khá nhiều vướng mắc pháp lý.

Là con đường hình sự? Dường như các nhà đầu tư thứ cấp đang muốn hình sự hóa vụ việc bằng cách coi giao dịch có yếu tố “lừa đảo”. Tuy nhiên, để chứng minh và buộc tội các ông lớn bất động sản hoàn toàn không đơn giản. Và nếu thành công, có người đi tù thì các việc có tính dân sự, thương mại tiếp theo sẽ đình trệ và các khoản tiền đầu tư vẫn khó được thu hồi.

Tóm lại, bản chất của mô hình condotel tại Việt Nam đã bị bóp méo bởi quan hệ cộng tác giữa sự “lọc lõi” của các nhà phát triển dự án và sự khiếm khuyết, mơ hồ của khung pháp luật có liên quan. Thực chất, sau khi bóc các lớp vỏ mỹ miều, nó chỉ còn là cách thức mượn vốn kinh doanh để chơi trò tài chính với giá rẻ và an toàn. Như một sự dàn xếp và tính toán từ ban đầu, cuộc chơi này bảo đảm chắc thắng (win-win) cho tất cả các bên, trừ investor đích thực là nhà đầu tư thứ cấp. Với họ, đó là cuộc chơi ăn may, đầy cảm hứng nhưng rủi ro.

Theo quan điểm của tôi với vai trò một luật sư, trong bối cảnh các dự án condotel đã bùng nổ khắp nơi thời gian qua, chính quyền với tư cách nhà làm luật và giám sát thực thi pháp luật không thể đứng ngoài, chưa nói là đã “tiếp tay”, có lỗi và nay phải cùng chia sẻ trách nhiệm.

(*) Văn phòng Luật sư NHQuang&Cộng sự; Trọng tài viên VI