Đầu tư đất nền, tránh “hiệu ứng” đám đông

Dù được đánh giá là sản phẩm có khả năng sinh lời cao và an toàn, nhưng theo các chuyên gia, đầu tư đất nền cũng là "con dao hai lưỡi" nếu nhà đầu tư chạy theo đám đông.

Giá đất nhảy múa

Là phân khúc có thanh khoản tốt, khả năng sinh lời cao và là kênh cất giữ tài sản an toàn, đất nền từ lâu luôn được nhà đầu tư ưu tiên trong giỏ hàng của mình.

Tuy nhiên, khác với trước đây, việc đầu tư đất nền hiện không chỉ còn loanh quanh tại các thị trường lớn như Hà Nội, TP.HCM, mà đã lan rộng ra các thị trường lân cận, thậm chí ở các thị trường tỉnh lẻ xa trung tâm.

Tại phía Bắc, một số địa bàn lân cận Hà Nội, phân khúc đất nền sôi động và xuất hiện những cơn sốt cục bộ trong hơn 1 năm qua và tiếp tục nhận được sự quan tâm lớn của nhà đầu tư khi bước vào năm 2019.

Theo ghi nhận của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, ở một số khu vực vùng ven, giá đất tăng chóng mặt chỉ vài tháng đầu năm nay. Mức tăng giá trung bình ghi nhận dao động từ 10 - 40%, thậm chí có những khu đất ở vị trí đẹp, giá tăng gấp đôi chỉ sau chưa đầy 3 tháng.

Một trong những khu vực giá đất lên chóng mặt nhất là tại xã Hải Bối, huyện Đông Anh (Hà Nội), nơi triển khai dự án thành phố thông minh do Sumitomo - BRG đầu tư, cùng dự án khu công nghệ cao do Vingroup đầu tư và một số dự án lớn khác.

Theo một số "cò đất" tại đây, giá đất khu vực Hải Bối liên tục được đẩy lên thời gian qua, đặc biệt là từ cuối 2018 đến nay sau thông tin Đông Anh sẽ lên quận, với mức tăng từ 30 - 50%. Mặt bằng giá giao dịch trung bình của các dự án mặt đường tại một số khu vực như Cổ Điển, Đồng Nhân lên tới gần 40 triệu đồng/m2. Trong khi đó, giá đất thổ cư trong ngõ cũng được báo giá từ 26 - 30 triệu đồng/m2.

Tương tự, khu vực La Phù, thuộc huyện Hoài Đức, giáp ranh với quận Nam Từ Liềm, mức giá cũng tăng liên tục kể từ khi xuất hiện Dự án Vinhomes Sportia. Các dự án nhà phố, nhà lẻ liền kề xây sẵn trong ngõ lên tới gần 40 triệu đồng/m2. Còn các dự án ngoài mặt phố, sát trục đường chính lên tới 60 - 70 triệu đồng/m2 tùy theo diện tích, cũng như chỗ để xe và khả năng kết nối với một số tuyến đường vành đai sắp xây.

Đất mặt tiền quốc lộ thị trấn Trôi (huyện Hoài Đức) cuối năm 2017 chào bán 70 - 100 triệu đồng/m2, nay đang được chào giá 120 - 130 triệu đồng/m2. Một văn phòng môi giới nhà đất tại thị trấn Trôi cho biết, giao dịch nhà phố, nhà lẻ tại Hoài Đức đang tăng lên từng ngày. Hiện một căn nhà riêng diện tích 85 m2 kết cấu 2 tầng trên khu vực đường La Phù (sát ngay cổng Khu đô thị Geleximco Lê Trọng Tấn) có giá 3,2 tỷ đồng, trong khi cuối năm 2018 chỉ tầm 2,2 - 2,5 tỷ đồng. Những căn 54 - 60 m2 trước đây có giá tầm 2 tỷ đồng đổ lại, nay được chào bán đều từ 2,5 tỷ đồng trở lên.

Giao dịch chỉ loanh quanh giữa đầu cơ

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, cơn sốt đất nền tại nhiều địa phương trên cả nước thời gian gần đây chủ yếu do các nhà đầu cơ mua đi bán lại với nhau, người mua ở thực rất ít. Dữ liệu về tình hình giao dịch bất động sản của quý I/2019 do Hội Môi giới tổng hợp, nghiên cứu cho thấy, phần lớn giá tăng chỉ từ phía các nhà đầu tư rao bán.

Ông Đính cho rằng, trong cơn sốt đất, nhà đầu tư phát triển dự án hay nhà đầu tư thứ cấp đều có mục đích chung là sinh lời. Với mục tiêu đó, các nhà đầu tư thứ cấp luôn cho rằng lợi nhuận càng nhiều càng tốt. Khi có các tin đồn sẽ tạo ra các cơ hội đầu tư, kéo theo nhiều nhà đầu cơ vào cuộc đua. Nếu cuối cùng khi thông tin không đúng, người vào sau sẽ phải tìm cách để tháo hàng ra.

Đây chính là lý do khiến các nhà đầu cơ trót đầu tư sai cố gắng dùng hết công nghệ này đến công nghệ kia để tạo ra thông tin giả mạo nhằm thoát hàng. Hiện tượng này không phải chỉ ở một nơi, mà đã xuất hiện ở rất nhiều địa phương trên cả nước. Cứ một thời gian ngắn, ở đâu đó lại có thông tin sốt đất gây náo loạn thị trường.

"Cuối cùng loanh quanh toàn nhà đầu cơ với nhau, chứ người tiêu dùng thực sự rất ít. Nhà đầu tư thực sự hiện nay cũng đã có hiểu biết, có kiến thức cơ bản về thị trường, bên cạnh đó, họ còn được nhiều đơn vị tư vấn chuyên nghiệp đưa ra lời khuyên, tư vấn chuẩn mực, nên không đầu tư theo kiểu chạy theo đám đông", ông Đính nói.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho rằng, khi phân khúc chung cư bị “tắc”, nhiều nhà đầu tư đã lựa chọn đất nền, bởi suất đầu tư thấp và khả năng sinh lời cao. Các dự án ở những khu vực có thể đem lại lợi nhuận (cho cả chủ đầu tư và nhà đầu tư thứ cấp) đã tạo nên sự thay đổi trong việc đầu tư.

Bên cạnh những mặt tích cực, thì các nhà đầu tư ở phân khúc đất nền cũng tạo ra những cơn sốt ảo với những tin đồn, gây rủi ro cho cả thị trường. Việc để xuất hiện những thông tin không chính xác, rõ ràng liên quan đến quy hoạch, lên quận, sáp nhập nào đó có phần lỗi từ cơ quan quản lý nhà nước, chính quyền địa phương.

"Những thông tin này không được công khai minh bạch sẽ rất dễ tạo ra những cơn sốt ảo bất động sản”, ông Khởi nhấn mạnh và cho biết, đến khi nào những thông tin về chính sách, về quy hoạch... chưa được công khai, minh bạch, thì tình trạng sốt ảo vẫn còn.

Đồng quan điểm, lãnh đạo một doanh nghiệp có dự án đang triển khai tại Hải Bối, Đông Anh cho biết, hệ lụy từ việc giá đất do các môi giới, nhà đầu cơ đẩy lên không chỉ ảnh hưởng tới người mua, mà còn ảnh hưởng tới cả các doanh nghiệp đang triển khai. Theo đó, việc đẩy giá lên khiến quá trình bồi thường giải phóng mặt bằng trở nên khó khăn hơn khi theo cơ chế hiện nay, chủ đầu tư phải tự chủ động thỏa thuận với người dân.

"Nếu không có sự can thiệp từ phía cơ quan quản lý, sẽ dễ dẫn đến những hệ lụy không nhỏ từ việc giá đất tăng phi mã. Khi đó, nhiều dự án có thể sẽ phải tạm dừng, ngưng trệ", vị lãnh đạo này nói.