Đầu tư chung cư cũ ở TP HCM hay căn hộ mới Bình Dương?

Nếu không đầu tư chung cư cũ ở TP HCM, bạn nên chọn đất thổ cư hoặc đất nền ở tỉnh vùng ven sẽ hiệu quả hơn, theo chuyên gia.

Tôi năm nay 36 tuổi, đang sống và làm việc tại Bình Dương. Sau nhiều năm tích góp, hiện tôi có 2,5 tỷ đồng, muốn đầu tư bất động sản. Vì không có nhiều kinh nghiệm nên tôi muốn chọn sản phẩm an toàn, dễ quản lý như chung cư. Tuy nhiên tôi phân vân nên mua chung cư cũ ở TP HCM hay tìm dự án mới ở Bình Dương.

Mong chuyên gia và độc giả kinh nghiệm tư vấn giúp tôi trường hợp này!

Chuyên gia tư vấn

Ở góc độ đầu tư, chung cư phù hợp cho những người muốn đa dạng hóa danh mục, muốn có thêm kênh giữ tiền an toàn, tạo lợi nhuận từ việc cho thuê. Với ngân sách 2,5 tỷ đồng, rất khó mua được chung cư mới tại TP HCM nên bạn đã tính sang dự án cũ ở khu xa trung tâm.

Ngân sách này bạn có thể mua nhà diện tích 50-55 m2, khu vực Bình Chánh, quận 7, Nhà Bè, Bình Tân, Tân Phú, Gò Vấp... Những dự án này phần lớn bàn giao đã lâu, thậm chí một số tòa có giá rẻ hơn do chưa ra được sổ.

Cùng ngân sách này, bạn có thể mua nhà tầm trung - cao cấp ở dự án mới, diện tích 60-75 m2 ở Bình Dương. Nguồn cung dự án mới ở thị trường này rất lớn, tập trung ở Dĩ An, Thuận An, Thủ Dầu Một.

Để chọn khu vực đầu tư, bạn cần cân nhắc các tiêu chí quan trọng gồm tỷ suất lợi nhuận (gồm khả năng tăng giá vốn và dòng tiền cho thuê) và tốc độ thanh khoản.

Về tỷ suất sinh lời, công thức tính bằng doanh thu cho thuê hàng năm so với giá của bất động sản đó. Ví dụ bạn mua một căn chung cư 2,5 tỷ đồng, cho thuê được 10 triệu đồng một tháng. Tỷ suất lợi nhuận lúc này khoảng 4,8%. Tôi cho rằng căn hộ ở TP HCM sẽ đem đến tỷ suất sinh lời cho thuê cao hơn, dù đã hoạt động nhiều năm. Bởi TP HCM luôn duy trì vị thế là nơi người dân muốn di cư đến nhất. Trong khi đó, thị trường Bình Dương có nguồn cung dự án mới rất lớn, tạo áp lực lên tỷ suất cho thuê.

Ngoài ra, xem xét tỷ suất sinh lời, bạn còn phải tính đến khả năng tăng giá của bất động sản đó theo thời gian. Một căn chung cư tại TP HCM sẽ tiếp tục tăng dù tốc độ chậm lại theo tuổi thọ dự án bởi quỹ đất phát triển dự án nhà ở ngày càng hạn hẹp. Trong khi đó, giá bán mới tại Bình Dương đã ở mức cao, lượng dự án lớn khiến kỳ vọng tăng giá khó cao hơn TP HCM.

Xét về thanh khoản, chung cư tại các đô thị lớn với mức giá tầm trung đều khá tốt bởi nguồn cầu lớn. Tuy nhiên tại Bình Dương, nhu cầu thuê nhà có phần lớn hơn mua ở thực nên thời gian bán nhà sẽ lâu hơn, trừ khi bạn rao giá ưu đãi. Bởi thị trường rất cạnh tranh, người mua ở thực có nhiều sự lựa chọn. Với chung cư TP HCM, bạn lưu ý mua sản phẩm đã có sổ để đảm bảo thanh khoản.

Trong hai lựa chọn bạn đưa ra, tôi cho rằng chung cư ở TP HCM nhỉnh hơn Bình Dương về cả tỷ suất lợi nhuận và tốc độ thanh khoản. Lưu ý khi chọn dự án đã bàn giao lâu, bạn sẽ phải bỏ thêm chi phí khấu hao để duy trì lượng khách thuê đều đặn.

Nếu dịch chuyển ra các tỉnh vùng ven, phương án đầu tư hiệu quả là nhà riêng lẻ trong khu dân cư hoặc đất nền dự án. Lợi nhuận bình quân của phân khúc này dao động 15-20% một năm nhưng không thể chốt lời nhanh theo kiểu "lướt sóng". Bạn cân nhắc đầu tư trong trung - dài hạn để có lợi nhuận tốt, với điều kiện bất động sản có kết nối hạ tầng tốt, pháp lý hoàn chỉnh, đầy đủ pháp lý.

Nhìn chung, bạn cần xác định mục tiêu, khẩu vị đầu tư và mức độ chịu rủi ro của bản thân ra sao để lựa chọn sản phẩm bất động sản phù hợp. Chúc bạn có lựa chọn đầu tư tốt!