Đầu tư căn hộ cho thuê không còn béo bở

Giá căn hộ tăng mạnh nhưng giá cho thuê không tăng, thậm chí còn giảm khiến nhà đầu tư lao đao.

Nhiều nhà đầu tư bất động sản (BĐS) tại TP.HCM cho biết không còn mặn mà với việc đầu tư căn hộ để cho thuê. Lý do là thị trường từ đầu năm đến nay ghi nhận hiện tượng giảm giá thuê liên tục.

Giá giảm vẫn khó tìm người thuê

Ông Minh (ngụ quận 2, TP.HCM) cho biết khách thuê vừa trả lại căn hộ ông đang cho thuê với giá 14 triệu đồng/tháng. Nhà để không hai tháng nay và dù đăng quảng cáo trên nhiều kênh, nhờ người quen trợ giúp ông vẫn chưa kiếm được người thuê mới. “Theo lời khuyên của bên môi giới, tôi đã giảm giá thuê xuống 12 triệu đồng/tháng nhưng vẫn không kiếm ra khách” - ông Minh lo lắng.

Tương tự, ông Quốc Vinh, một nhà đầu tư căn hộ cho thuê tại quận 4, cho biết có mua căn hộ hai phòng ngủ tại Bến Vân Đồn (quận 4), cho thuê được 18 triệu đồng/tháng trong hai năm nay. Dù đã là mức giá tương đối thấp nhưng từ đầu năm nay giá lại giảm thêm 2-3 triệu đồng/tháng. Ông Phương cho rằng vì số lượng căn hộ cho thuê tăng mà lượng khách thuê không tăng nên giá bị giảm.

Không chỉ phân khúc căn hộ trung cấp mà những căn hộ giá rẻ hơn tầm 1,5 tỉ đồng/căn, giá cho thuê khoảng 7 triệu đồng/tháng cũng không còn đắt khách. Bà Ngọc (ngụ Tân Bình) đã bỏ 1,1 tỉ đồng mua căn hộ ở quận 9, diện tích gần 60 m2. Sau một năm giá nhà đã tăng lên 1,5 tỉ đồng nhưng giá cho thuê lại giảm.

“Tôi cho thuê khá rẻ, chỉ 6,5 triệu đồng/tháng nhưng nhà để trống ba tháng nay vẫn chưa có khách thuê. Tôi buộc phải hạ giá xuống 6 triệu mà vẫn… ế” - bà Ngọc than thở.

Theo số liệu của Batdongsan.com.vn, có đến 6/10 quận trên địa bàn TP.HCM ghi nhận giá thuê trung bình giảm so với thời điểm trước tết âm lịch như quận 1, 2, 4, 8 và quận Tân Bình… Mức giảm khoảng 10%-14%.

Giá thuê liên tục giảm cũng khiến lợi nhuận đầu tư thuê căn hộ liên tục đi xuống trong quý I, II-2019. Nếu năm 2018, lợi tức cho thuê vào khoảng 6%-6,7% thì hiện nay chỉ ở mức 5%-5,9%. Cạnh đó, nhiều nhà đầu tư thứ cấp bắt đầu thay đổi cách kinh doanh căn hộ cho thuê để tránh trượt giá. Đơn cử nhà đầu tư chuyển hướng cho thuê căn hộ theo ngày như khách sạn.

Ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư Việt An Hòa, cho biết giá cho thuê căn hộ giảm dù giá trị căn hộ lại tăng mạnh. Như căn hộ trung cấp 60 m2 năm ngoái có giá 2 tỷ đồng sẽ cho thuê được 15 triệu đồng/tháng thì năm nay, căn hộ tương tự giá đã lên tới 3 tỉ đồng nhưng giá cho thuê có khu vực giảm chỉ còn 13,5-14 triệu đồng/tháng. Nếu đối chiếu giá cho thuê trên giá trị căn hộ sẽ thấy rõ giá cho thuê giảm mạnh.

“Cách đây ba năm, lợi tức cho thuê căn hộ khoảng 6%-7%/năm, còn hiện nay lợi tức chỉ còn 4,5%-5%. Tính ra không bằng gửi tiết kiệm ngân hàng” - ông Quang thừa nhận.

Xu hướng đầu tư nhà cho thuê giảm

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM, cho rằng giá giảm trước hết là điều đáng mừng cho người thuê nhà. Thứ hai, giá giảm cho thấy sự tự điều chỉnh của thị trường trên quan hệ cung cầu.

Nguyên nhân giá giảm được ông Châu chỉ ra là do nguồn cung căn hộ cho thuê tăng nhưng nhu cầu thuê lại không tăng. Nhà đầu tư thấy hiệu quả thấp nên họ bán nhà luôn. Vì vậy rất dễ hiểu vì sao lượng căn hộ rao bán tăng lên.

Theo ông Châu, giá cho thuê căn hộ đang trở về đúng với thực tế thị trường và thu nhập của người dân. Thị trường đang rất thiếu phân khúc cho thuê căn hộ vừa túi tiền trên dưới 5 triệu đồng.

Ông Trần Khánh Quang thì cho rằng thị trường đang có nghịch lý khi đúng ra giá cho thuê giảm, nguồn cung nhiều thì giá căn hộ phải giảm theo. Ở các nước, giá cho thuê căn hộ và tỉ lệ cho thuê quyết định giá trị BĐS. Khu vực nào tỉ lệ cho thuê tốt, giá cao thì giá trị BĐS ở đó tăng. Còn ở Việt Nam thì BĐS được coi là tài sản, của cải, người dân mua không chỉ để sử dụng cho nhu cầu an cư. Vì vậy, giá BĐS mới tăng liên tục, không bị tác động bởi giá trị cho thuê.

Giới chuyên gia cho rằng chủ nhà phải trừ đi thuế, phí môi giới, chi phí sửa chữa, tỉ lệ bỏ trống bình quân 10%-15% mỗi năm… Khoản khấu hao này làm cho suất đầu tư căn hộ cho thuê không còn hấp dẫn trong bối cảnh nguồn cung tăng liên tục. Chính vì vậy, đối với những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính từ nguồn đi vay cần cân nhắc lợi nhuận đầu tư căn hộ là bao nhiêu % so với lãi suất, tránh tình trạng cho thuê không được mà bán cũng không xong thì áp lực tài chính sẽ là gánh nặng lớn.

Căn cứ theo tình hình thị trường có thể dự đoán sắp tới đầu tư căn hộ cho thuê sẽ có xu hướng giảm. Ông Quang cho rằng nhu cầu người mua BĐS để ở sẽ chiếm phần lớn khoảng 40%, nhu cầu mua căn hộ đầu tư sẽ chiếm 30%-40%, còn tỉ lệ mua để cho thuê sẽ chỉ còn 15%-10%.