Đầu tư BĐS và kinh nghiệm thực tế

Ôm mộng làm giàu từ bất động sản nhưng không phải nhà đầu tư nào tham gia thị trường cũng hưởng “trái ngọt”. Không ít người rơi vào tình trạng thua lỗ, không ra được hàng vì chọn sai sản phẩm, khu vực và phân khúc.

1. Vì sao NĐT chấp nhận tỷ suất lợi tức (yield) thấp khi đầu tư BĐS?

Đã từ rất lâu, người ta chấp nhận lợi tức cho thuê từ 2-5% đ/v chung cư vào 1-3% với nhà liền thổ, lợi tức này thấp hơn nhiều lãi suất tiết kiệm hoặc thậm chí lợi tức trái phiếu Chính Phủ cùng thời điểm (đc xem là "risk-free return"). Vì sao? Vì lợi nhuận BĐS còn từ tăng giá tài sản (capital gain). Gửi tiền NH không phải không có rủi ro, rủi ro lớn nhất là lạm phát. Hơn nữa, nếu khảo sát tâm lý người Việt Nam rằng (1) bỏ tiền vào NH (2) sở hữu nhà trên đất sổ đỏ cầm tay cái nào ít rủi ro hơn, bạn sẽ thấy đa số chọn (2) nếu có điều kiện.

2. Vì sao BĐS luôn tăng giá?

Từ sau "đổi mới", giá đất Việt Nam chưa từng giảm, khủng hoảng kinh tế làm suy kiệt thanh khoản song chưa bao giờ xảy ra đổ vỡ giá trị. Đơn giản ng thì đông lên, còn đất ko "sinh đẻ" đc. Ở các đô thị lớn như Hà Nội - Sài Gòn tỷ lệ tăng "vô cơ" (di dân) khiến cầu luôn vượt cung. Hệ thống luật pháp, thuế của Việt Nam là một hệ thống "thân thiện" với NĐT BĐS cá nhân nhất thế giới.

3. Lúc nào nên đầu tư vào BĐS?

Nguy cơ lạm phát là dấu hiệu rõ nhất. Tiền mặt nhiều, lãi suất giảm, tăng đầu tư công (hạ tầng) là "thuốc tăng trưởng" cho BĐS. BĐS tăng theo biểu đồ bậc thang, chứ không phải tịnh tiến, do đó khi giá "đi ngang" là cơ hội mua - bán tốt nhất.

4. Có nên đăng tin "chính chủ"?

Nhiều người sợ môi giới đăng tin không chính xác, tự ý chỉnh giá hoặc muốn tiết kiệm phí hoa hồng nên đăng tin "chính chủ". Việc này thiệt nhiều hơn lợi, làm vậy môi giới sẽ không hợp tác dẫn khách cho bạn. Kinh nghiệm của tôi là luôn đặt giá cao hơn kì vọng 5-10% và chia hoa hồng cho môi giới 2-3% (hoặc hơn nếu thanh khoản khó, giá trị cao) thay vì 1% như thông lệ. Bạn sẽ thấy chiến lược này cho hiệu quả vượt trội.

5. Xây dựng mối quan hệ với môi giới

Qua một giao dịch bạn sẽ làm việc với rất nhiều môi giới, trong đó bạn sẽ nhận ra bạn nào làm việc có tâm, "máu" và tích cực. Ngoài ra mỗi môi giới sẽ chuyên về một phân khúc hoặc địa bàn nào đó, những bạn làm lâu năm trong nghề thường rất thông hiểu thị trường...nên giữ quan hệ với những bạn môi giới này để đc tư vấn, cập nhật giá thị trường & hỗ trợ khi cần thiết.

Tôi thường giúp các môi giới thân bằng cách giới thiệu "mối" cho họ khi bạn bè/ ng thân có nhu cầu mua bán, đến khì mình cần mua-bán, họ chắc chắn sẽ giúp ta nhiệt tình hơn.