Đầu tư BĐS khác và giống chứng khoán chỗ nào? Làm sao để thành công?

Như các bạn đã biết tôi đang quản lý một quỹ đầu tư nước ngoài chuyên đầu tư trên TTCK Việt Nam, hiện quỹ cũng hơn 72tr USD. Quỹ cũng không phải quá xuất sắc nhưng cũng được xem là thành công với tỷ lệ lợi nhuận tầm hơn 20%/năm trong vài năm qua.

Tôi đã áp dụng khá nhiều các quy tắc đầu tư trong chứng khoán vào lĩnh vực BĐS và gặt được những thành công to lớn. Có những lô đất x5 x10 thậm chí là x20 lần trong vòng 5-10 năm. Dù tôi không phải là một chuyên gia trong BĐS nhưng tôi cũng được gọi là tương đối có chút thành công nhờ các quy tắc đầu tư trong CK. Nay tôi xin chia sẻ với các bạn các quy tắc này, hi vọng các bạn có thể tham khảo và cùng thành công với nhau. Đây là ý kiến của riêng cá nhân tôi, áp dụng cho chính tôi, không dạy ai, cũng không so sánh với ai, cũng chẳng phải là một kim chỉ nam cho ai, các bạn có thể chắt lọc và gọt giũa để phù hợp với bản thân nhé:

GIỐNG NHAU

• Đều là tài sản, và đều có thể là sản phẩm đầu tư. Hầu hết người mua CK thì 100% là nhà đầu tư mua để bán hoặc build để bán, rất ít nhà đầu tư kiểu Warren Buffett mua và nắm giữ cả đời. BĐS cũng thế, hầu hết mua để đầu tư như một kênh tích lũy tài sản.

• Bởi vì nó là kênh đầu tư nên cả hai đều có rủi ro. Đối với chứng khoán, rủi ro là liên quan đến thị trường chứng khoán, đến nội tại doanh nghiệp, thì với BĐS nó là rủi ro pháp lý, rủi chính sách và cả những rủi ro kinh tế liên quan

• Để thành công trong đầu tư CK hay BĐS bạn đểu phải có khả năng định giá thứ mà bạn mua, ước tính được khả năng tăng trưởng của nó và từ đó ước tính được lợi nhuận.

• Thu nhập: Cả hai kênh đầu tư đều có thể đem lại thu nhập. Nếu thu nhập từ đầu tư CK là cổ tức thì đầu tư BĐS có thể là tiền cho thuê (đối với nhà, căn hộ, BĐS nghỉ dưỡng) hoặc từ lợi phẩm trên đất như thu từ nông nghiệp (đối với BĐS là đất nông nghiệp)

• Chi phí vốn: Cả hai kênh đầu tư đều phải bỏ vốn ra, do đó khi đầu tư bạn đều phải tính chi phí vốn vào đó. Thông thường chi phí vốn của BĐS sẽ lớn hơn vì thời gian nắm giữ lâu hơn do tính thanh khoản của BĐS thì luôn thấp hơn so với chứng khoán.

KHÁC NHAU

• BĐS không có chỉ báo giá hàng ngày: Trong khi đó chứng khoán có chỉ báo giá hàng ngày, hàng giờ, hàng giây. Điều này làm cho nhà đầu tư BĐS ít bị giao động hơn bởi các biến động giá. Nhưng điều đó cũng không có nghĩa là nó không làm cho bạn trở nên tham lam hay sợ hãi. Tuy nhiên thường thì bạn sẽ trở nên bình tâm hơn nhiều nếu bạn nắm một bất động sản và nghe ngóng rằng nó đang xuống giá hoặc thị trường bị giảm thanh khoản, thậm chí đóng băng. Bởi nó bắt nguồn từ tâm lý, bất động sản tương đối là một tài sản “thật” hơn. Và khi bạn sở hữu nó, bạn có toàn quyền quyết định, trong khi đó, dù bạn sở hữu chứng khoán, cổ phiếu đó nhưng gần như chẳng quyết định được gì đến công ty đó cả.

• Thanh khoản: BĐS là tài sản khi mua bán hầu hết đều cần phải thị sát, có nghĩa là có xem, có kiểm tra và mua bán face to face, do đó việc giao dịch sẽ mất ít nhất 1 vài ngày cho tới 1 vài tuần. Điều này tạo nên đặc điểm là thanh khoản của BĐS bao giờ cũng thấp hơn CK. Nếu CK chỉ cần 1 giây đồng hồ là có tiền trong tài khoản, thì đôi khi BĐS phải giữ tính bằng năm

• Quy mô lớn, khó chia nhỏ: Bạn có thể đầu tư CK với số tiền 50-100tr, nhưng với BĐS thì số tiền này là khá khó. Do BĐS thường đi với quy mô lớn, nên không dễ dàng gì để mua được một BĐS với số tiền đó. Cũng vì điều này mà làm cho tính thanh khoản của BĐS không thể nào bằng CK được.

• Giá trị sử dụng: Mặc dù đều là tài sản đầu tư nhưng nó cũng có cái khác là BĐS ngoài vấn đề đầu tư thì còn giá trị sử dụng. Có nhiều người mua chỉ vì thích nó, vì view siêu đẹp, vì tính nghỉ dưỡng có một không hai của nó và chẳng cần quan tâm đến giá của nó. Lên hay xuống đối với họ không quan trọng vì cái họ cần là giá trị sử dụng của nó. Trong khi đó, khi bạn sở hữu một chứng khoán, thì gần như bạn không có giá trị sử dụng, chỉ hầu hết là mang tính đầu tư và khó có khả năng can thiệp vào nội tại doanh nghiệp trừ khi bạn là một nhà đầu tư cực lớn có khả năng chi phối doanh nghiệp bạn đầu tư.

LÀM SAO ĐỂ THÀNH CÔNG TRONG ĐẦU TƯ BĐS?

• ĐỊNH GIÁ ĐƯỢC TÀI SẢN MUA:

Bạn phải định giá được tài sản mà bạn mua, BĐS và chứng khoán đều như nhau. Có rất nhiều cách thức định giá một chứng khoán, và BĐS cũng như thế. Tuy nhiên theo kinh nghiệm đầu tư nhiều năm của tôi, thì một trong những phương pháp định giá BĐS tốt nhất đó chính là so sánh tương quan. Ngoài các yếu tố pháp lý bạn phải kiểm tra trước khi mua thì việc so sánh tương quan lô đất mà bạn mua vơi một lô đất vị trí tương đương tại một tỉnh thành có độ phát triển kinh tế tương đương. Nếu lô đất bạn định mua thấp hơn nhiều thì điều này cho thấy có vẻ dường như nó đang được định giá thấp hơn.

Tôi ví dụ đất tại Daksong, nếu giá đất rừng thông Daksong hiện tại chỉ khoảng 200-300k/m2 trong khi đó, để có được một lô đất rừng thông kiểu như vậy tại Bảo Lâm (một khu vực có độ phát triển kinh tế cũng chỉ tương đương với Daksong) thì giá của nó hiện đang bán là từ 3-5tr/m2, ví dụ như dự án Bla, Bảo Lâm. Như vậy, điều này cho thấy đất tại rừng thông Daksong đang bị định giá một cách thấp khủng khiếp. Hay nếu bạn so sánh đất tại Daksong với rừng thông Măng Đen, Kon Plong thuộc tỉnh Kontum, thì tại đây đất rừng thông cũng trên dưới 1tr/m2 (tức khoảng 1 tỷ/xào). Kon Plong là một huyện vùng cao thuộc tỉnh Kon Tum có mức độ phát triển kinh tế thậm chí còn thấp hơn cả Daksong. Hay nếu bạn so sánh rừng thông Daksong với huyện Lạc Dương của tỉnh Lâm Đồng, sát Đà Lạt, thì chí ít cũng 1-2tr/m2. Như vậy điều này cho thấy, đất tại Daksong đang bị định giá thấp một cách đáng kinh ngạc. Khi bạn so sánh như thế, nó cho bạn một cái nhìn về mặt định giá. Ngoài ra bạn nên kết hợp một phương pháp nữa đó chính là “Biên độ an toàn”. Nếu lô đất bạn mua có giá thấp hơn vùng tương đương từ 50% trở lên thì đó là một biên độ khá an toàn. Còn nếu nó thấp hơn từ 80-90% thì đó được gọi là biên độ siêu an toàn. Một phương pháp so sánh tương quan khác đó chỉ là tỷ số giữa giá thị trường và giá đất do nhà nước quy định tại khu vực bạn mua so với các tỉnh thành khác. Nếu chỉ số này thấp hơn so với tỉnh thành khác, điều đó cho thấy đất bạn đang mua là rẻ tương đối.

Ví dụ giá đất nông nghiệp theo đơn giá nhà nước tại Đà Lạt đang có giá theo khung từ 100-200k/m2, nhưng giá thị trường giao dịch khoảng 5-10tr/m2, thậm chí là 20tr/m2. Như vậy tỷ số là hơn 50 và tiến gần đến 100 lần. Trong khi đó, giá đất nông nghiệp theo đơn giá nhà nước tại Daksong tầm khoảng 30k/m2, giá giao dịch thì tầm 150-200k/m2, tức thỉ số này rơi vào khoảng 5-7 lần. Nếu bạn so 5-7 lần với 100 lần ở Đà Lạt thì chỉ số này là thấp một cách an toàn. Đó là những phương pháp định giá mà thôi thường sử dụng để áp dụng đầu tư vào bất động sản. Khi bạn mua được càng rẻ, nó cho phép bạn tối thiểu hóa rủi ro và tối đa hóa lợi nhuận.

• Mua lúc còn sơ khai và chờ đợi dài hạn

Cũng như đầu tư chứng khoán, bạn cần phải mua sớm khi nó còn chưa ai khám phá và chờ đợi nó phát triển, trở thành một viên ngọc mà ai cũng muốn có, khi đó khoản đầu tư của bạn sẽ trở nên vô cùng sinh lợi.Cũng như khi tôi đầu tư vào Daksong, có nhiều người nói với tôi rằng, chẳng ai biết Daksong là ở đâu, chẳng có dân sống, tỷ lệ đô thị hóa thấp, thì bao giờ nó mới tăng giá. Mua vào đó, nhiều khi chẳng bán được và không thu hồi được vốn. Đó là những tư duy giúp tôi thêm chắc chắn rằng, đây mới là nơi tôi phải XUỐNG TIỀN ngay lập tức. Còn chờ đến khi ai cũng biết đến nó, nó nổi tiếng như Đà Lạt hay ít nhất là Bảo Lộc, Măng Đen thì giá bạn mua sẽ chẳng còn hấp dẫn nữa. Nếu bạn cho rằng nơi bạn mua sẽ chẳng thể phát triển, thì bạn bạn đã lầm to. Tất cả các tỉnh thành ở đất nước chúng ta đều có tốc độ đô thị hóa rất cao, đương nhiên bạn sẽ chẳng thể so sánh tốc độ đô thị hóa ở HCM với Daksong được, vì đó là khập khiễng, nhưng nó vẫn là thuộc dạng rất nhanh so với các nước khác trên thế giới.

• Đầu tư dài hạn

Cũng như chứng khoán, bạn nên đầu tư dài hạn và có cái nhìn xa xăm. Đối với chứng khoán, bạn có thể kỳ vọng mua vào hôm nay và T3 kiếm 10-20% nhưng BĐS thì gần như không thể. Vì thanh khoản của nó không thể như chứng khoán được nhưng ngược lại nó có thể cho bạn một tỷ suất sinh lợi như trong mơ. Ai cũng tính đầu tư ngắn hạn, lướt lát kiếm chút % để bước ra, nhưng chẳng ai chừa cho mình một con đường để lui. Trong chứng khoán câu nói nổi tiếng của NĐT là “Vô tình lướt sóng thành cổ đông”. Có lẽ trong BĐS cũng thế, rủi ro là luôn tiềm ẩn, bạn sẽ chẳng thể dự báo được tất cả những rủi ro có thể xảy ra, do đó hãy luôn cho mình một kế hoạch B đó là sẵn sàng đầu tư dài hạn và có cái nhìn thật dài để biết chắc rằng dù rủi ro có xảy ra, nó cũng chỉ là trong dự tính của bạn. Ngoài ra, khi đầu tư BĐS bạn cần nhìn dài hạn về tiềm năng phát triển kinh tế của địa phương nơi mà bạn đầu tư. Bởi BĐS gắn liền rất mật thiết với sự phát triển kinh tế và quá trình đô thị hóa của địa phương. Do đó việc nhìn xa trông rộng, dự đoán tương lai là một việc bạn phải làm. Ví dụ, khi tôi đầu tư vào Daksong, tôi đã nhìn thấy triển vọng phát triển kinh tế rầm rộ và mạnh mẽ trong 10 năm tiếp theo. Dự án điện gió lớn nhất Việt Nam của Tập đoàn Trung Quốc đã thay đổi bộ mặt của Daksong, tiếp theo đó là siêu dự án lên đến 4.3 tỷ USD của Tập Đoàn Hòa Phát bao gồm tổ hợp điện gió 1,500MW và cụm công nghiệp khoáng sản mà Hòa Phát sẽ triển khai nơi đây. Nếu bạn nhìn dài hạn, bạn sẽ thấy rằng chỉ riêng dự án Samsung trị giá 2.5 tỷ USD tại Bắc Ninh đã làm thay đổi nơi đây như thế nào trong vòng 13 năm qua thì chúng ta có thể kỳ vọng một sự thay đổi ít nhất cũng gần bằng của Daksong trong 10-15 năm tiếp theo. Do đó, việc có cái nhìn dài hạn sẽ giúp bạn thắng lớn.

• Hạn chế đầu tư bằng tiền vay

Bởi tính thanh khoản thấp hơn, lượng vốn lớn hơn và cần phải đầu tư dài hạn do đó bạn cần phải hạn chế tối đa các khoản đầu tư bằng vốn vay. Bởi trong một thời gian dài như thế, vô kể các biến động xảy ra không thể lường trước và việc đầu tư bằng vốn vay sẽ giết chết bạn ngay lập tức trước khi bạn có thể kiếm được từng xu lợi nhuận. Nếu bạn dùng tiền vay để đầu tư thì bạn buộc phải tính toán được nguồn trả nợ một cách ổn định và bền vững qua thời gian, đừng kỳ vọng lợi nhuận ngắn hạn sẽ giúp bạn trả nợ vì đó là con dao sẽ giết chết bạn trong êm ái.

• Thần chú: “ĐẤT CHƯA BAO GIỜ XUỐNG GIÁ”

Trong suốt hơn 10 năm đầu tư BĐS tôi thực sự nghiệm ra rằng, ở cái đất nước gần 100 triệu dân này, tốc độ phát triển kinh tế thuộc hàng bậc nhất thế giới, tốc độ đô thị hóa cũng thuộc hàng bậc nhất thế giới, trong khi đó diện tích đất thì lại khá nhỏ bé. Cuộc đời tôi chưa thật sự thấy giá ĐẤT giảm giá bao giờ. Tôi đã trải qua các cuộc khủng hoảng kinh tế từ 2008, 2012 cho đến 2020, bất động sản có thể đóng băng, có thể ngừng giao dịch, thậm chí chả ai buồn mua bán nhưng chưa bao giờ tôi thấy giá ĐẤT giảm mạnh. Có chăng chỉ là vài trường hợp cắt lỗ vì đã dùng đòn bẩy tiền vay quá cao và đương nhiên đó không thể đại diện cho số đông được.

Đây là vài kinh nghiệm đầu tư BĐS của tôi trong vài năm ngắn ngủi. Chẳng dám múa rìu qua mắt thợ nhưng cũng muốn chia sẻ với các bạn mới bước vào. Hi vọng sẽ đem lại nhiều lợi ích cho các bạn.