Đầu tư bất động sản làm sao để sinh lời?

Chỉ trong năm 2023, hàng loạt nhà đầu tư bất động sản không thể ra được hàng dù "cắt lỗ". Và giờ đây, khi thị trường dần hồi phục, câu hỏi đầu tư sao có thể sinh lời lại được đặt ra.

Muốn lời nên chọn dự án

Năm 2023, thị trường bất động sản phía Nam xuất hiện tình trạng “đóng băng”. Giao dịch trầm lắng, thị trường quay đầu giảm giá. Đây cũng là năm các nhà đầu tư bất động sản chuyên nghiệp đau đầu vì thoát hàng trong “vô vọng”.

Ông Nguyễn Long, ngụ quận Tân Bình TP.HCM cho biết ông bắt đầu đầu tư bất động sản từ năm 2007 và cũng đi qua cuộc khủng hoảng thị trường bất động sản năm 2009. Tuy nhiên, thị trường năm 2023 khốc liệt hơn, khiến nhà đầu tư như ông điêu đứng.

Ông Long kể, năm 2019, ông liên tục mua các sản phẩm chung cư, nhà phố dự án và đất nền. Với chung cư, khi giá nhà tăng cao, ông bán ra thu lời, nếu dự án tăng chậm, ông để lại và cho thuê. Đất nền, nhà phố, thì đầu tư lướt sóng.

“Hầu như vốn đầu tư, tôi dựa vào đòn bẩy ngân hàng, tuy nhiên, bước vào năm 2022, thị trường có dấu hiệu chững lại, lãi suất cho vay của ngân hàng liên tục tăng. Tới đầu năm 2023, thấy không thể gồng lãi ngân hàng, nên tôi quyết định bán bớt sản phẩm đầu tư. Nhưng đã chậm chân, vì lúc chào bán 1 căn nhà phố dự án Van Phuc City tại TP. Thủ Đức, nhưng 3 tháng không ai hỏi tới, từ 18 tỷ đồng chào bán lúc đầu tôi giảm xuống còn 17 tỷ đồng cũng không ai hỏi mua. Đất nền, chung cư cũng trong tình cảnh tương tự”, ông Long chia sẻ.

Cũng như ông Long, hàng loạt nhà đầu tư bất động sản lâm vào cảnh không kịp thoát hàng. Các khách hàng mua sản phẩm đất nền dự án, nhà phố và bất động sản nghỉ dưỡng bị ảnh hưởng nghiêm trọng nhất bởi ít giao dịch.

Ông Nguyễn Hoàng, chuyên gia nghiên cứu thị trường bất động sản cho biết lý do nhà đầu tư khó có thể thoát hàng ở các sản phẩm này, đó là thời điểm năm 2022 - 2023, lãi suất ngân hàng tăng quá cao, dòng tiền mặt của người dân không còn nhiều. Thị trường chứng khoán và vàng sinh lời tốt hơn bất động sản, bên cạnh đó là việc các thông tin xấu của thị trường, doanh nghiệp liên tục xuất hiện, nền kinh tế lao dốc, làn sóng thất nghiệp, giảm lương tăng cao… tạo ra một cuộc “quay lưng” với thị trường bất động sản.

Ngoài ra, một điểm, theo ông Hoàng, khiến nhà đầu tư “mắc cạn”, đó là họ đầu tư không lựa chọn dự án, chọn sản phẩm, mà chạy theo độ nóng sốt của thị trường.

“Khi thị trường nóng sốt ở năm 2019, hầu như dự án nào cũng được các chủ đầu tư cam kết lợi nhuận đầu tư, rồi ra hàng dễ dàng… và vậy là nhà đầu tư mạnh tay xuống tiền không cần suy nghĩ. Trong khi đó, vẫn có nhà đầu tư hoà hoặc thắng khi đầu tư vào bất động sản mà khi thị trường đóng băng thì họ vẫn thoát được hàng. Đây là những nhà đầu tư thông thái, có tính toán và tầm nhìn khi đầu tư”, ông Hoàng nói.

Cụ thể hơn, ông Hoàng cho biết nhìn vào thông tin từ các sàn công chứng trong năm 2023, lượng giao dịch công chứng trong bán bất động sản khá nhiều, đến từ các giao dịch thứ cấp. Nhà đầu tư thắng lớn chủ yếu là các dự án chung cư, khi mua những năm 2019 2020 chỉ có giá khoảng hơn 2 tỷ đồng, nhưng khi bán ra chênh thấp nhất 300 triệu đồng.

Đưa ra tư vấn cho việc đầu tư sao cho sinh lời, ông Hoàng cho biết nhà đầu tư nên chọn những dự án có pháp lý đầy đủ, chủ đầu tư uy tín và tiến độ xây dựng dự án nhanh. Đặc biệt, đối với chung cư, dòng sản phẩm không nên quá nhiều, tốt nhất là mua ở dự án dưới 1.000 sản phẩm, vì sản phẩm càng ít, độ cạnh tranh trong cho thuê hay bán ra càng thấp.

Tiếp đó là vị trí sản phẩm đầu tư, nên chọn dự án có hạ tầng giao thông kết nối tốt. Theo ông Hoàng, không nhất thiết phải chọn dự án gần trung tâm thành phố, vì sẽ có mức giá rất cao, độ tăng giá sinh lời cũng chậm, giao dịch thoát hàng cũng không cao, bởi mức giá cao khách hàng mua hay thuê sẽ e ngại vì mức thu nhập không cân xứng.

Nên chọn dự án ở vùng ven trung tâm, có hạ tầng giao thông thuận lợi trong việc kết nối và tiện ích khu vực cao, gần các nhà máy sản xuất khu công nghiệp, vì ở khu vực này, luôn có lượng khách thuê lớn cũng như khách có thể mua lại sản phẩm cao, giá mua lúc đầu cũng không lớn và khách có thể dễ thoát hàng.

Vay ngân hàng đầu tư cũng nên thông thái

Trong đầu tư bất động sản, nhiều người cho rằng, không nên dựa vào đòn bẩy tài chính ngân hàng, vì như vậy sẽ nhiều rủi ro khi lãi suất tăng hoặc kẹt tiền không thể thanh toán được ngân hàng sẽ gặp áp lực lớn. Tuy nhiên, nhiều chuyên gia cho rằng, đây là cơ hội của nhà đầu tư.

Ông Nguyễn Văn Dũng, Giám đốc kinh doanh Tập đoàn Bất động sản Trần Anh Group cho rằng, để không gặp khó trong việc dùng đòn bẩy tài chính trong đầu tư bất động sản, nhà đầu tư nên chọn lựa sản phẩm, tiến độ thanh toán bước đầu và chính sách của chủ đầu tư hỗ trợ khách hàng.

Cụ thể hơn, ông Dũng đưa ra ví dụ. Hiện nay, tại TP Dĩ An, tỉnh Bình Dương có Dự án Phú Đông SkyOne, chủ đầu tư đưa ra mức giá khoảng 31,5 triệu/m2, mức thanh toán bước đầu khi ra hợp đồng là 350 triệu đồng. Số tiền còn lại khách hàng được vay ngân hàng, chủ đầu tư sẽ thanh toán lãi cho nhà đầu tư tới khi bàn giao nhà.

“Đây là bài toán đầu tư sinh lời rất tốt, như vậy, nhà đầu tư sẽ chỉ cần đóng một số tiền không lớn, rồi để ngân hàng và chủ đầu tư lo trong vòng 2 năm. Mà quy tắc của việc đầu tư là khi mua thời điểm mở bán đầu tiên, chủ đầu tư bắt đầu xây dựng dự án tới khi bàn giao nhà biên độ tăng giá luôn đạt từ 20 tới 45%. Như vậy, khách hàng chắc chắn sẽ có lợi nhuận, và đây chính là cơ hội đầu tư mà các nhà đầu tư bất động sản thông thái chọn để sinh lợi nhuận”, ông Dũng nói.

Đối với các nhà đầu tư bất động sản cho thuê, ông Dũng đưa ra lời khuyên nên chọn dự án chuẩn bị bàn giao nhà tỷ lệ chắc thắng sẽ cao hơn dự án bắt đầu xây dựng, dù giá bán có cao hơn so với dự án chưa xây dựng.

Lý do, theo ông Dũng, khi mua nhà sẽ được nhận nhà ngay, cho thuê ngay và sản phẩm cũng bắt đầu sinh lời. Thêm vào đó, với dự án chuẩn bị bàn giao, chủ đầu tư luôn có chính sách tốt cho nhà đầu tư khi mua nhà.

“Việc mua nhà dựa vào ngân hàng là điều cần thiết, vì nhà đầu tư sẽ không chịu nhiều gánh nặng trong việc nợ ngân hàng, ngoài ra, vốn đầu tư thấp, khách hàng cũng có thể chia ra nhiều giỏ hàng để đầu tư, thay vì không dựa vào ngân hàng, thì chỉ có thể đầu tư vào một sản phẩm”, ông Dũng nói.

Chọn phân khúc đang hồi sinh

Ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc Nghiên cứu & Phát triển (R&D) DKRA Vietnam cho rằng, thị trường bất động sản đang trong giai đoạn hồi phục, nhưng chưa đồng đều ở các phân khúc và sản phẩm.

Theo ông Thắng, hiện nay, chung cư vẫn là phân khúc hồi phục tốt nhất, tuy nhiên, ở thị trường phía Nam đang lệch pha khu vực xuất hiện lượng hàng mới. Cụ thể là phía Đông TP.HCM đang chiếm lĩnh số lượng dự án và sản phẩm mới mở bán, phía Nam và Tây đang vắng bóng dự án mới. Và các dự án hiện nay đang có giá dưới 50 triệu đồng/m2, đây là mức giá phù hợp để đầu tư.

Phân khúc đất nền đang rất hạn chế sản phẩm mới mở bán, dòng sản phẩm này từng chiếm “ngôi vương” khi có lượng nhà đầu tư lựa chọn cao nhất. Tuy nhiên, lại là dòng sản phẩm sinh lời chậm nhất, khó ra hàng nhất và độ hút người dân về ở chậm nhất.

“Một dự án muốn sinh lời nhanh, nhà đầu tư có thể thoát được hàng sớm phải là những dự án có người về ở cao và nhanh nhất, nhưng với đất nền thì hiện lại là phân khúc có tiến độ này chậm nhất”, ông Thắng nói.

Với phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng, ông Thắng cho biết sẽ còn chờ một thời gian nữa mới có thể hồi phục. Hiện các dự án mới ra hàng ở phân khúc này rất thấp, giá cao, biên độ tăng giá không có mà vẫn xuất hiện tình trạng giảm giá để thoát hàng. Thêm vào đó, pháp lý vẫn chưa thể khơi thông và ngành du lịch cũng chưa hoàn toàn phục hồi.

Đối với các dòng sản phẩm nhà phố, biệt thự. Ông Thắng cho rằng, đây là phân khúc đáng quan tâm với khách hàng mua nhà ở thực. Còn đầu tư thì sẽ dành cho những nhà đầu tư “vốn mạnh” vì số tiền bỏ ra để đầu tư luôn lớn, nhưng biên độ sinh lời sẽ luôn cao.