Đầu tư bất động sản cũng phải biết bán 'cắt lỗ' như chứng khoán

Có lẽ đến lúc này một thị trường bất động sản (BĐS) đang hoạt động cầm chừng và chờ thời, thậm chí có thể nói nhiều chủ đầu tư là “ông lớn” gần như “đóng băng”.

Nguyên nhân chính là dòng tiền bị dừng đột ngột do “hồi mã thương” của trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) BĐS, nhà đầu tư mất niềm tin… Hiện Chính phủ và các cơ quan quản lý đang tính toán, nếu cứu bằng cách nào, không cứu cũng gây khó cho nền kinh tế khi BĐS liên quan đến nhiều ngành, nghề. Và trước mắt các DN BĐS gần như kiệt quệ khi nhà đầu tư đòi tiền TP, ngân hàng không cho vay, BĐS không bán được…

Mới đây, động thái hỗ trợ hết mình cho thị trường BĐS là Chính phủ và các cơ quan ban ngành quyết liệt ban hành các văn bản, thông tư gỡ vướng cho nhiều dự án, nhưng điều quan trọng lúc này là DN BĐS phải cùng đồng hành để phục hồi dần thị trường BĐS, bằng cách chấp nhận bán cắt lỗ, nếu không phải tự “chết trên các dự án” đang triển khai. Để có cái nhìn chi tiết, ĐTTC đã có cuộc trò chuyện với ông TRẦN KHÁNH QUANG (ảnh), chuyên gia tài chính - BĐS.

PHÓNG VIÊN: - Là một chuyên gia trong lĩnh vực BĐS, ông quan sát và đánh giá những chuyển biến của thị trường sau khi có 2 Nghị định 08 và 33 Chính phủ mới ban hành?

Ông TRẦN KHÁNH QUANG: - Đúng là thị trường BĐS gặp khủng hoảng và lao xuống rất nhanh từ cuối 2022, mọi thứ chuyển biến theo hướng rất xấu. Chính phủ đã có rất nhiều cuộc họp đưa ra nhiều chính sách tháo gỡ, cũng như những cuộc họp liên tục giữa các địa phương với các DN nhằm hồi phục thị trường.

Và với 2 Nghị định 08 và 33 đã tạo thêm sức sống, luồng gió mới thổi vào thị trường BĐS. Đối với Nghị định 08 cởi mở về mặt TP, đồng ý cho gia hạn TP thêm 2 năm, có quyền đổi TP thành những sản phẩm BĐS. Đó là một giải pháp tức thời để hỗ trợ dòng tiền và hỗ trợ tài chính cho các DN BĐS.

Với Nghị định 33 đưa thông điệp mạnh mẽ: Thứ nhất, các chính quyền địa phương phải nhanh chóng tháo gỡ pháp lý cho các dự án nhằm khai thông sản phẩm BĐS tồn kho, những sản phẩm chưa đủ điều kiện. Thứ hai, xây dựng gói 120.000 tỷ đồng phát triển nhà ở xã hội để cân bằng cung - cầu trên thị trường, bởi chênh lệch giữa những sản phẩm trung, cao cấp và nhà giá thấp cho nhu cầu thực rất lớn. Thứ ba, đề xuất các ngân hàng giãn nợ cho các DN BĐS đang gặp khó khăn. Do vậy, vấn đề là thời gian để các giải pháp này có độ thẩm thấu vào thị trường.

- Là người theo dõi thị trường BĐS lâu năm, theo ông DN BĐS có nên nghĩ ngay đến việc giảm giá để tạo thanh khoản cũng như tự cứu mình, bởi đã từng có DN “đột phá” giảm đến 30-40% vào đợt khủng hoảng những năm 2007-2008?

- Năm khủng hoảng 2008 các DN đều lâm vào tình trạng cực kỳ khó khăn, và để tự cứu mình nhiều DN phải tự chuyển biến đưa ra chính sách giảm giá mạnh, thậm chí giảm đến 50% để kích cầu thị trường, tạo dòng tiền tiếp tục hoạt động. Và tôi nghĩ hôm nay sẽ tiếp tục lặp lại.

Bởi những giải pháp hỗ trợ của Chính phủ chỉ là tác động ngoại lực, còn nội lực phải từ nỗ lực của các DN BĐS, tức phải tái cơ cấu tài chính, đặc biệt tái cơ cấu về giá bán để tạo dòng tiền tốt nhất, thậm chí không cần lợi nhuận để tiếp tục hoạt động. Thực tế từ cuối năm 2022, đã có một số DN giảm giá 30%, thậm chí 50% nhằm tiêu thụ sản phẩm, và nay vẫn tiếp tục diễn ra ở một số DN BĐS với chính sách giảm giá 10-20%.

Theo quan sát của tôi, hiện nay 80-90% DN BĐS đang thực hiện chính sách giảm giá với nhiều cách khác nhau, thông qua những chính sách giảm giá trực tiếp, khuyến mãi, chiết khấu, cam kết khai thác, tặng quà…

- Nhưng nếu giảm giá quá mạnh chủ đầu tư có bị nhà đầu tư mua trước đây với giá cao phản ứng và làm họ mất niềm tin?

- Đúng là chúng ta có cảm giác sẽ xảy ra mâu thuẫn giữa nhà đầu tư cũ với nhà đầu tư mới, nhưng tôi nghĩ việc này bình thường, vì đầu tư phải chấp nhận rủi ro, lợi nhuận cao rủi ro cao và ngược lại. Quan trọng lúc này không chỉ chủ đầu tư mà cả nhà đầu tư thứ cấp cũng mong muốn có được thanh khoản để tạo nên một vòng quay tiền cho thị trường.

- Như nhận định của ông khi giá BĐS giảm từ 20-30% sẽ kích thích lại nhu cầu cũng như khai thông được dòng tiền. Vậy nếu tỷ lệ giảm 20-30% các DN BĐS ở trạng thái giảm lãi hay bị lỗ?

- Đây là một câu hỏi khó đối với các DN BĐS. Thực ra nếu giảm 20-30% có 2 vấn đề: một là giảm để giải quyết vấn đề tài chính, đảm bảo dòng tiền tiếp tục hoạt động, hai là giảm để giảm lời chứ không phải lỗ. Theo nhận định của tôi, đối với những dự án quỹ đất hình thành cách đây 3 năm, khả năng giảm 20-30% DN vẫn đảm bảo có lợi nhuận, còn với những dự án có quỹ đất khoảng 1-2 năm gần đây, lúc đó giá thành rất cao, việc giảm khoảng 15-20% DN huề vốn. Như vậy DN phải tự lựa chọn để đảm bảo sống còn trên thị trường.

- Vậy nếu giảm giá 20-30% theo ông các nhà đầu tư có nên mua và giữ?

- Thực ra nhà đầu tư thứ cấp vẫn luôn muốn đầu tư BĐS, chấp nhận rủi ro nhưng sinh lời cao. Do vậy nếu giá giảm 20-30% họ sẵn sàng đầu tư. Hơn nữa chính sách thanh toán của chủ đầu tư hiện nay rất ưu đãi, kéo dài chính sách hỗ trợ về tài chính, hỗ trợ lãi suất vay, có những sản phẩm tôi thấy đưa ra thanh toán chỉ 15%, 3 năm sau mới nhận nhà, thời gian 3 năm đó chủ đầu tư hỗ trợ lãi suất.

Tuy nhiên, đầu tư ở giai đoạn hiện nay các nhà đầu tư cũng nên cân nhắc, nếu vay vốn phải tính toán kỹ lãi vay, từ 10-10,5%/năm đối với các ngân hàng có vốn nhà nước, từ 13-14% đối với các ngân hàng cổ phần.

- Vậy theo ông hiện nay phân khúc BĐS nào vẫn có thanh khoản tốt?

- Thực ra thời điểm hiện nay cầu trên thị trường BĐS vẫn rất lớn, nhưng cung đa phần là sản phẩm trung và cao cấp, còn cầu có nhu cầu thực, sản phẩm thực như nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ rất ít. Và đây chính là phân khúc luôn có thanh khoản tốt. Đơn cử một số dự án nhà ở xã hội mới bắt đầu giới thiệu đã đón nhận sự quan tâm của các nhà đầu tư rất lớn.

Cũng dễ hiểu, bởi thị trường căn hộ hiện nay bán ra phải từ 40 triệu đồng/m2, những căn hộ cũ có chủ quyền giá cũng gần 30 triệu đồng/m2, nên cũng chỉ dành cho những nhà đầu tư mua đi bán lại, còn nhu cầu thực vẫn phải chờ…

Gần đây các nhận định cho rằng khu vực TPHCM xuất hiện những căn hộ có giá dưới 40 triệu đồng/m2 ngày càng hiếm là không ngoa. Tôi cũng là một DN đầu tư dự án, tính toán cho thấy một sản phẩm căn hộ tại TPHCM có giá thành từ 30-35 triệu đồng/m2, cộng thêm lợi nhuận biên của DN thấp nhất cũng phải 15%, nên giá bán căn hộ mới tung ra thị trường chắc chắn trên 40 triệu đồng/m2. Do vậy muốn có giá bán thấp chủ đầu tư phải đầu tư ở các địa phương vùng ven TPHCM như Bình Dương, Đồng Nai, Long An.

- Thưa ông, tại một số nước phát triển, việc người dân có thể mua một căn nhà và trả trong vòng 20-30 năm, thậm chí hơn nữa rất bình thường. Với người Việt Nam liệu trong thời gian tới có nên áp dụng thời gian thanh toán có thể kéo dài đến 20 năm để giảm áp lực tài chính cho người mua?

- Hiện nay thời gian ngân hàng đang cho người mua nhà vay trả góp 10-20-30 năm vẫn có, tuy nhiên ở đây vấn đề là lãi suất của các ngân hàng nước ngoài thấp, thành ra khoản vay đó không đáng kể (khoảng 6%/năm), còn lãi suất ngân hàng Việt Nam đang áp dụng rất cao (khoảng 12%/năm).

Như vậy thu nhập của chúng ta dùng để trả lãi vay nên thời gian vay càng dài người vay dễ bị áp lực, trong khi thu nhập các nước dùng để trả cả vốn gốc và lãi. Trước đây khi làm bên ngân hàng tôi cũng có thống kê, những người mua nhà lần đầu thường trả hết 50% trong vòng 5 năm đầu, vì bằng bất cứ giá nào cũng phải làm sao mang sổ đỏ về nhà một cách nhanh nhất, nếu kéo dài cũng chỉ 10-15 năm phải có một căn nhà.

- Ông có so sánh gì về thời khủng khoảng BĐS 2008 và hiện nay?

- Giai đoạn 2008 tôi cũng đã trải qua, khi ấy tôi làm trong một DN tương đối lớn. Khi khủng hoảng xảy ra đến tháng thứ 7, quỹ tiền mặt trong công ty chỉ còn đủ trả tiền lương nhân viên trong vòng 3 tháng nữa là hết. Và cũng như tình trạng hiện nay là DN phải cắt giảm nhân sự 30-50%, thậm chí có những chi nhánh cắt giảm 70%. Tiếp theo đó bắt đầu giảm lương, lương lúc đó lãnh đạo chỉ nhận còn 30% với mục đích cố gắng tồn tại.

Và sự hy vọng đó được đền đáp, DN vượt qua giai đoạn khó khăn khi một năm sau thị trường bắt đầu phục hồi. Lúc đó thị trường BĐS cũng giảm giá 20-30-40%, thậm chí 50%. Thời điểm đó cũng có nhà đầu tư thấy rẻ nhảy vào mua, vì đối với họ đó là cơ hội.

Như giai đoạn hiện nay, với nhà đầu tư cá nhân, tôi nghĩ nên mạnh dạn. Cũng như chứng khoán nếu cái nào cần cắt lỗ nên cắt, vì tiền mặt là quan trọng. Còn với những nhà đầu tư có tiền mặt, những sản phẩm nào chúng ta yêu thích lúc sốt rất khó mua, lúc này dễ mua cứ nên mua.

- Xin cảm ơn ông về cuộc trò chuyện này.