Đầu tư bất động sản “ăn theo” đại siêu thị: Cần tính đường dài

Big C, AEON Mall, Metro Cash, Lotte Mall… đã và đang là những cái tên được nhiều dự án bất động sản “dựa hơi” khi quảng cáo mở bán. Điều này cho thấy sức ảnh hưởng của hạ tầng tiện ích nói chung và các đại siêu thị này nói riêng tới thị trường bất động sản.

Đòn bẩy hấp dẫn…

Cách đây gần 15 năm, sự ra đời của Trung tâm thương mại Big C Thăng Long giúp cho thị trường bất động sản khu vực đường Trần Duy Hưng và vùng lân cận nhận được sự quan tâm của nhiều người, dù lúc đó khu vực này khá hoang vắng. Nhiều dự án bất động sản sau đó đã được hình thành quanh Big C Thăng Long như Vimeco, Thăng Long Number 1, Trung Hòa - Nhân Chính…

Thậm chí, có nhiều dự án được triển khai cách đại siêu thị này 2 - 3 km theo đường chim bay như Central Point Trung Kính, Trung Yên Plaza…, cũng gắn việc gần hoặc thuận tiện di chuyển ra BigC như một cách gia tăng lợi thế cạnh tranh khi mở bán.

Câu chuyện diễn ra tương tự với sự xuất hiện của đại siêu thị AEON Mall tại Long Biên năm 2014. Dù không tạo ra mức lan tỏa mạnh mẽ như BigC Thăng Long gần 10 năm trước, nhưng sự xuất hiện của AEON Mall Long Biên đã góp phần làm thay đổi diện mạo thị trường bất động sản khu vực phía Đông Hà Nội. Giá đất nền khu vực xung quanh AEON Mall Long Biên là Tư Đình, Cổ Linh đã tăng 30 - 50%, các chung cư quanh khu vực trung tâm thương mại này chào bán ra thị trường cũng tăng từ 30 - 50%.

Anh Nguyễn Ngọc Kiên, một môi giới bất động sản tại quận Long Biên (Hà Nội) cho biết, AEON Mall Long Biên với mô hình tích hợp nhiều lợi ích theo hướng "TOWN" đã giúp giảm bớt khoảng cách về mặt tâm lý "ngại qua cầu" của người dân, từ đó giúp cho thị trường nhà đất quanh khu vực này trở nên sôi động hơn.

Trước đó, vào năm 2012, Siêu thị Metro Cash & Carry Hà Đông khai trương cũng giúp các dự án ở khu vực quanh đó tăng giá. Chẳng hạn, Dự án Xuân Mai Tower khi mới chào bán chỉ có giá khoảng 16 triệu đồng/m2, nhưng sau khi Metro đi vào hoạt động, giá đã tăng lên 18 triệu đồng/m2 và hiện là 23 - 24 triệu đồng/m2.

…Nhưng cần cẩn thận

Sau khu vực Trần Duy Hưng (quận Cầu Giây) và khu vực Cổ Linh (quận Long Biên), theo đánh giá của nhiều nhà đầu tư, hiệu ứng sôi động theo dự án trung tâm thương mại cũng sẽ đến với khu vực đường Tố Hữu (quận Hà Đông) và đường Võ Chí Công (quận Tây Hồ) với sự xuất hiện của 2 trung tâm thương mại lớn AEON Mall Hà Đông và Lotte Mall Hà Nội.

Ngay sau khi thông tin AEON sẽ xây dựng đại siêu thị thứ 2 tại Hà Nội ở quận Hà Đông, rất nhiều dự án đô thị đang mở bán ngay lập tức đã quảng cáo “ăn theo” dự án này.

Có thể kể đến như Dự án AnLand thuộc Khu đô thị Dương Nội của Tập đoàn Nam Cường, Tòa nhà HPC thuộc Khu đô thị Văn Khê, Dự án Xuân Mai Spark State, hay mới đây nhất là Dự án BID Residences…

Trong khi đó, với tổng mức đầu tư công bố lên tới 600 triệu USD, Dự án Lotte Mall Hà Nội sẽ là một khu phức hợp, chứ không còn là một trung tâm thương mại, vì thế, theo các môi giới, sẽ có nhiều người về khu vực quanh trung tâm thương mại này để mua nhà.

Theo đánh giá của ông Giáp Văn Kiểm, Tổng giám đốc AVLand, sự xuất hiện của các trung tâm thương mại hay đại siêu thị là một điểm tựa lớn. Khách hàng ngày càng kỹ tính, sở hữu một căn hộ với họ không đơn thuần chỉ là chỗ trú ngụ, mà họ còn mong muốn hưởng trọn hạ tầng tiện ích xung quanh, nhằm tăng chất lượng cuộc sống.

Do đó, dễ hiểu khi dự án nhà ở gắn với yếu tố gần trung tâm thương mại lớn, việc bán hàng cũng thuận lợi và dễ dàng hơn.

Ở một góc nhìn khác, theo chia sẻ của lãnh đạo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, dù đa số doanh nghiệp đều đánh giá mặt tích cực của đại siêu thị đối với bất động sản khu vực, nhưng việc đầu tư bất động sản nào dù có lợi thế cũng phải tính bài toán đường dài.

Trong đó, các trung tâm thương mại hay đại siêu thị chỉ là một trong rất nhiều các yếu tố hạ tầng làm tăng sức hút đối với bất động sản. Bởi lẽ, một dự án thu hút được cư dân phải là dự án được xây dựng có chất lượng và có đầy đủ tiện ích khác, chứ không chỉ dựa vào 1 siêu thị, trung tâm thương mại.

Với các nhà đầu tư lướt sóng, cần lưu ý rằng, việc đầu tư theo sóng trung tâm thương mại cũng phải có bài toán chiến lược đúng đắn. Trung tâm thương mại có thể giúp các dự án bất động sản lân cận tăng giá, nhưng đó là trong thời gian dài. Trong ngắn hạn, khi trung tâm thương mại chưa đi vào hoạt động, giá các dự án bất động sản này khó tăng mạnh. Còn nếu giữ dài hạn, thì áp lực trả nợ sẽ rất lớn, trong khi mức tăng giá chưa chắc đã đủ bù chi phí lãi vay, bởi đa số nhà đầu tư hiện nay đều sử dụng đòn bẩy tài chính.