Đâu là yếu tố tạo sức bật cho bất động sản?

Theo các chuyên gia, các dự án hạ tầng trọng điểm đang được triển khai trong năm 2024 như: Sân bay quốc tế Long Thành, cao tốc Bắc - Nam, đường sắt đô thị tại Hà Nội và TPHCM... sẽ kết nối các khu vực kinh tế trọng điểm, tạo ra sự lan tỏa của thị trường bất động sản, từ đó thúc đẩy phục hồi thị trường địa ốc.

Nhiều dư địa tạo sức bật cho thị trường

Thông tin từ Batdongsan.com.vn cho hay, tại khu vực phía Bắc, thị trường bất động sản (BĐS) tại Hà Nội, cụ thể là các huyện Đông Anh, Sóc Sơn, Mê Linh, Gia Lâm... đang tăng trưởng mạnh về nguồn cung, giao dịch. Đáng chú ý, khu vực phía Đông Hà Nội có lợi thế quỹ đất lớn và nguồn cung BĐS đa dạng, nhờ hưởng lợi từ các dự án hạ tầng giao thông mở rộng như đường Vành đai 2, Vành đai 3, cầu Chương Dương, cầu Thanh Trì, cầu Vĩnh Tuy... Khu vực phía Bắc Hà Nội cũng được hưởng lợi từ hệ thống đường Vành đai 3 và nhiều cầu lớn như cầu Nhật Tân, cầu Thăng Long, cầu Tứ Liên trong tương lai...

Còn tại các tỉnh phía Nam, hàng loạt các tuyến đường vành đai, cao tốc khẩn trương hoàn thành đang tạo ra xu hướng xây dựng đô thị ly tâm phát triển, mở ra cơ hội cho tỉnh Bình Dương, Long An hay các huyện vùng ven TPHCM như Bình Chánh, Củ Chi... Đơn cử, hệ thống tuyến metro đã và đang tạo nên diện mạo chung của cả khu Đông TPHCM, hầu hết các dự án hưởng lợi theo metro đã có mức tăng giá cao.

Dự kiến năm 2025, khi các cao tốc trục ngang Biên Hòa - Vũng Tàu, Bến Lức - Long Thành, đường Vành đai 3… hoàn thành sẽ tạo đột phá cho nền kinh tế trọng điểm khu vực phía Nam. Nhờ vậy, dư địa và động lực phát triển dành cho BĐS khu vực này sẽ có sức bật.

Thị trường BĐS đang đón nhiều dấu hiệu tích cực, đặc biệt là các chính sách sắp đi vào thực thi được dự báo sẽ sớm “ngấm” vào thị trường, tạo đòn bẩy để thị trường phục hồi từ quý IV của năm 2024 này. Tuy nhiên, theo ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, trong bối cảnh thị trường BĐS còn đang cần thời gian để "ngấm" các chính sách "giải cứu" từ Chính phủ, thì việc đẩy mạnh giải ngân vốn đầu tư công ở những công trình giao thông trọng điểm tại các địa phương chính là “chất xúc tác” mạnh mẽ để đưa thị trường BĐS sớm phục hồi. “Thị trường BĐS gắn với hạ tầng luôn là nhân tố thu hút nhiều sự quan tâm và chú ý của nhà đầu tư. Tuy nhiên, để đảm bảo đầu tư được an toàn, hiệu quả, nhà đầu tư cần xác minh, tìm hiểu kỹ thông tin về khu vực, lộ trình đầu tư cơ sở hạ tầng” – ông Đính nhận định.

Cơ hội cho bất động sản hạ tầng

Báo cáo “BĐS hạ tầng - Cơ hội và thách thức” do Viện Nghiên cứu BĐS Việt Nam (VIRES) chỉ rõ: Các dự án hạ tầng thời gian qua trong cả nước mang đến nhiều cơ hội cho các địa phương, nhà đầu tư BĐS. Song, tại nhiều khu vực, quy hoạch hạ tầng đã tạo ra sự phát triển nóng, tràn lan, nguồn cung sản phẩm BĐS hiện hữu dư thừa, vượt xa nhu cầu thật, trong khi vẫn thiếu những dự án đáp ứng đúng nhu cầu. Bên cạnh đó, hạ tầng nhiều nơi đã hình thành nhưng chưa thực sự dẫn dắt được các nguồn vốn đầu tư xã hội và tạo ra sự phát triển bứt phá cho các địa phương; tình trạng đầu cơ đất đai gia tăng đã khiến nhiều diện tích đất, nhiều khu đô thị "đắp chiếu", giá đất bị đội lên cao...

Thực trạng trên cho thấy cần có khảo sát, đánh giá đúng trong việc phát triển các dự án BĐS gắn với sự hình thành của hạ tầng giao thông tại các địa phương, để đề ra giải pháp phát huy lợi thế của hạ tầng và khả năng tạo vốn từ nguồn lực đất đai sau khi có hạ tầng. Thực tế, giải ngân đầu tư công đối với các dự án hạ tầng giao thông đã mang lại tác động cả trực tiếp lẫn gián tiếp đối với thị trường BĐS.

Tác động trực tiếp là khi một dự án hạ tầng lớn khởi động, nguồn lực đất đai sẽ được khơi thông, không gian phát triển về công nghiệp, du lịch, dịch vụ... được mở rộng. Sự chuyển dịch đất đai và phân bố lại dân cư, nguồn lao động sau khi có hạ tầng sẽ giúp BĐS khu vực đó được hưởng lợi. Cơ hội gián tiếp là khi đầu tư công được giải ngân, nền kinh tế được kích cầu, tạo dòng tiền chuyển động mạnh vào thị trường BĐS.

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, 25 dự án hạ tầng giao thông trọng điểm đang được đốc thúc triển khai trong giai đoạn 2023 - 2025 sẽ tạo ra động lực để thị trường BĐS phục hồi trở lại sau tác động của dịch COVID-19 và những khó khăn của nền kinh tế trong năm 2022. Tuy nhiên, để tận dụng được những cơ hội phát triển đô thị, thị trường BĐS từ hạ tầng hiệu quả, cần hạn chế tối đa rủi ro của sự phát triển thiếu bền vững thời gian qua, bằng các giải pháp: Quy hoạch bài bản đất đai dài hạn; thúc đẩy giải ngân đầu tư công, đẩy nhanh tiến độ các dự án hạ tầng giao thông; công khai, minh bạch thông tin quy hoạch; ngăn chặn lợi ích nhóm và siết chặt đấu giá đất, đấu thầu dự án.

Theo các chuyên gia, vai trò và mối quan hệ của thị trường BĐS đối với quá trình đô thị hóa và phát triển kinh tế cần tạo điều kiện cho thị trường phát triển đúng hướng, song hành với sự hình thành của các dự án giao thông. Hiệu quả của một dự án hạ tầng chỉ được hiện thực hóa khi sự phát triển các dự án BĐS bền vững và có sự dẫn dắt đối với việc phát triển kinh tế - xã hội của địa phương. Ngược lại, các dự án BĐS sẽ không thể phát huy vai trò là hạt nhân của đô thị nếu các dự án hạ tầng giao thông kết nối không được hình thành. Sự phát triển đồng bộ, bền vững là yêu cầu tất yếu trong việc nắm bắt cơ hội phát triển và hóa giải những thách thức của BĐS hạ tầng.