Đâu là “lối thoát” vướng mắc Condotel tại thị trường Việt Nam

Theo các chuyên gia, Condotel là một sản phẩm hấp dẫn đối với cả người mua và chủ đầu tư nhưng đòi hỏi một sự nghiên cứu và hiểu biết kỹ lưỡng về mô hình này vì những đặc tính khác biệt và phức tạp hơn nhiều so với các loại hình bất động sản khác. Đặc biệt, cần có sự vào cuộc đồng bộ của các cơ quan chức năng trong việc hoàn thiện pháp lý.

Hạ cam kết lợi nhuận

Như Dân Việt đã thông tin, tuần qua, sự việc Công ty Cổ phần Đầu tư phát triển và Xây dựng Thành Đô (Tập đoàn Empire) - Chủ đầu tư dự án Cocobay Đà Nẵng đã chính thức đã phát đi thông báo thừa nhận sẽ không thực hiện được việc chi trả lợi nhuận cam kết lên tới 12%/năm như đã ký với khách hàng... đã khiến cho cả thị trường bất động sản “nóng”. Nhiều ý kiến của chuyên gia, nhà đầu tư lo lắng, sẽ còn có những dự án “nối gót” Cocobay Đà Nẵng vỡ trận cam kết lợi nhuận.

Lý giải về nguyên nhân “vỡ trận” cam kết lợi nhuận, ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, đa số các doanh nghiệp đầu tư ồ ạt vào bất động sản nghỉ dưỡng là doanh nghiệp có thế mạnh về xây dựng công trình. Tuy nhiên, những doanh nghiệp này lại không mạnh về phát triển hạ tầng, dịch vụ du lịch tạo nên những giá trị sống đáp ứng được kinh doanh du lịch.

Thêm nữa, kinh nghiệm về quản lý vận hành, khai thác thiếu. Chưa kể, những doanh nghiệp mạnh về xây dựng bất động sản không có sẵn thị trường du lịch, tức là đầu ra cho sản phẩm giống như những đơn vị kinh doanh du lịch chuyên nghiệp. Từ đó, có thể thấy sản phẩm condotel của doanh nghiệp mạnh về xây dựng chưa phù hợp với nhu cầu của khách du lịch.

“Phương thức phát triển bất động sản du lịch của các doanh nghiệp mạnh về xây dựng công trình thường là theo cách làm bất động sản nhà ở. Cụ thể, huy động vốn ồ ạt bằng cách bán sản phẩm bất động sản hình thành trong tương lai giống như bán nhà ở để có tiền xây dựng dự án, tạo ra sản phẩm để bán. Nhưng trong du lịch nghỉ dưỡng lại khác, sản phẩm không phải để ở mà để đưa vào kinh doanh du lịch, phát sinh lợi nhuận. Để thu hút được vốn, nhiều doanh nghiệp đưa ra các cam kết lợi nhuận ở mức cao trong thời gian dài bất chấp phương án kinh doanh thế nào chưa rõ, thậm chí chưa tính toán kỹ”, ông Đính nói.

Cũng theo ông Đính, thông thường cam kết là trên 10%/năm. Đây là điều tiềm ẩn cực kỳ nhiều rủi ro. Rủi ro cho tất cả từ chủ đầu tư, nhà đầu tư và cho chính địa phương nơi có dự án. Sau khi huy động vốn xây dựng được dự án, lại phải căn ke dòng tiền trả lại cho nhà đầu tư nhỏ lẻ theo cam kết.

Rồi tiếp đến giai đoạn dự án bước vào kinh doanh, dù có khách hay không, có lợi nhuận hay không thì doanh nghiệp vẫn phải dành ra một khoản hàng tháng định kỳ trả lãi cho nhà đầu tư. Nếu kinh doanh không hiệu quả kéo dài mà cứ phải trả lợi nhuận cam kết ở mức cao thì doanh nghiệp sẽ dần cạn kiệt…

“Họ thiếu kinh nghiệm, sản phẩm không đáp ứng được nhu cầu trong phát triển kinh doanh du lịch, không biết cách vận hành quản lý và 1 điều quan trọng nữa là không có sẵn thị trường, thất bại là điều tất yếu”, ông Đính lý giải.

Đưa ra nhận định về mức lợi nhuận phù hợp cho Condotet tại Việt Nam, ông Mauro Gasparotti, Giám đốc Savills Hotels Châu Á Thái Bình Dương cho rằng mức cam kết lợi nhuận 4 – 6% là mức hợp lý để đảm bảo lợi nhuận cho thuê ổn định, trong trường hợp này người mua vẫn được sử dụng một số ngày nghỉ miễn phí và có cơ hội tiềm năng đạt được lợi nhuận thoái vốn trong trung đến dài hạn, đặc biệt đối với sản phẩm ven biển.

“Hiện nay, có khá nhiều tiêu chí để người mua có thể cân nhắc trước khi quyết định mua một sản phẩm Condotel. Theo tôi, nếu là một người mua, tôi sẽ thực hiện tìm hiểu về tổng quan chất lượng của dự án để đánh giá mức độ phù hợp về giá, điều kiện thị trường, thương hiệu và định vị”, ông Mauro Gasparotti.

Sớm hoàn thiện pháp lý về Condotel

Liên quan tới những vướng mắc của Condotel hiện nay, ông Nguyễn Trần Nam – Nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) cho rằng, trong suốt ba năm qua, VNREA đã đưa ra các kiến nghị, đề nghị các cơ quan quản lý Nhà nước ban hành những chính sách chính thức để mở ra các hành lang pháp lý cho Condotel. Đồng thời, quản lý các rủi ro xảy ra trong việc tiếp thu áp dụng Condotel thế giới vào Việt Nam. Tuy nhiên, dù có nhiều hội thảo condotel đã diễn ra, ý kiến của các bộ, ngành đều nhất trí và ủng hộ phát triển condotel.

“Thủ tướng Chính phủ còn 2 lần ra văn bản chỉ đạo các Bộ Xây dựng, Bộ Văn hóa Thể thao và Du lịch, Bộ Tài nguyên và Môi trường theo chức năng và nhiệm vụ của mình ban hành Nghị định quản lý căn hộ condotel. Nhưng rất tiếc đến nay, chưa có văn bản nào được ban hành trong khi đã hình thành nhiều dự án condotel đưa ra thị trường”, ông Nam chia sẻ.

Cũng theo ông Nam, Condotel là sản phẩm đã hình thành, kinh doanh và hoạt động trên thị trường nhưng pháp lý của nó không được công nhận và chính thức được quản lý nên gây trục trặc. Sự cố condotel của Cocobay cũng được chính Chủ tịch Hội đồng quản trị Tập đoàn Empire Group chia sẻ với báo chí công khai, minh bạch rõ ràng và xin lỗi đến các nhà đầu tư khác nếu có làm ảnh hưởng đến thị trường condotel nói chung. “Đây không phải là trường hợp điển hình mà là trường hợp cá biệt cho một dự án, có cam kết quá cao, trong khi lựa chọn khu vực đầu tư quá lớn”, ông Nam lưu ý.

Ngoài ra, theo quan điểm của ông Nguyễn Trần Nam, rủi ro trong đầu tư Condotel cũng nhẹ nhàng hơn so với các hình thức đầu tư khác vì sản phẩm vẫn hiện hữu, vẫn có khả năng thanh khoản, chỉ có lợi nhuận là giảm đi. Thông thường, cam kết lợi nhuận 8 - 10% thì phải có nguồn từ dự án khác để bù đắp cho thuê Condotel, chứ thời gian ngắn thì không thể đảm bảo mức lợi nhuận này.

Liên quan đến chức năng quản lý Nhà nước, ông Nguyễn Mạnh Khởi – Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng cho biết: Về vấn đề Condotel, Bộ Xây dựng đã rất khẩn trương xác định các vấn đề vướng mắc. Bộ Xây dựng đã chủ động báo cáo Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ. Đến hôm nay đã có nhiều nhà đầu tư vướng trong câu chuyện đầu tư Condotel dẫn đến rủi ro, là hậu quả của việc chúng ta chưa xác định rõ condotel là cái gì. Có tình trạng nhà đầu tư coi đó là nhà ở và đầu tư vào. Giờ chúng ta xác định Condotel không phải nhà ở mà là cơ sở lưu trú du lịch, dẫn đến những điều chỉnh về nhịp độ thị trường.

Theo ông Khởi, hiện nay, có 3 vấn đề đối với loại hình Condotel này. Thứ nhất là về chế độ sử dụng đất. Thứ hai là quy định về công nhận quyền sở hữu loại hình condotel. Thứ 3 là quản lý vận hành. Mở rộng thêm thì còn có vấn đề về thỏa thuận lợi nhuận, cam kết của chủ đầu tư với khách hàng. Sau khi tổng hợp các vướng mắc, Bộ Xây dựng đã báo cáo Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ đã giao nhiệm vụ cho 3 Bộ, trong đó Bộ Xây dựng có 2 nhiệm vụ, thứ nhất là khẩn trương ban hành quy chuẩn tiêu chuẩn về Condotel, officetel. Bộ Xây dựng đang soạn thảo nghiên cứu và sẽ sớm ban hành quy chuẩn, tiêu chuẩn này.

Người mua tự phải “rào” rủi ro

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, do thị trường condotel ở nước ta mới ở giai đoạn đầu nên phía nhà đầu tư, có tâm lý đầu tư theo phong trào, không tìm hiểu kỹ về mức độ cam kết lợi nhuận phi thực tế mà chủ đầu tư đưa ra. Không phủ nhận, một số nhà đầu tư hám lợi xuống tiền khi chưa tính toán kỹ khả năng sinh lời của suất đầu tư, phương án kinh doanh của chủ đầu tư.

“Do vậy, cần thẩm định kỹ phương án kinh doanh, sinh lời, trả lợi nhuận mà các chủ đầu tư đưa ra, nhận định rõ ràng tiềm năng mà dự án có… Hãy là người tiêu dùng thông minh, cẩn trọng”, Phó chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam khuyên.

Ở góc độ chuyên gia về quản lý khách sạn, ông Mauro Gasparotti, Giám đốc Savills Hotels Châu Á Thái Bình Dương đề xuất, người mua trước hết cần xác định rõ mục đích mua Condotel, theo dạng sản phẩm nghỉ dưỡng hay đơn thuần là đầu tư để đạt được lợi nhuận.

“Người mua sản phẩm Ngôi nhà nghỉ dưỡng nên chọn sản phẩm theo sở thích cá nhân, cũng tương tự như khi lựa chọn mua nhà hoặc chung cư để ở. Họ có thể mua các căn cao cấp hoặc căn có diện tích lớn tùy theo sở thích và họ nên cân nhắc kỹ các quy định đối với chủ sở hữu để đảm bảo giá trị dài hạn của sản phẩm và hạn chế việc sử dụng vượt năng suất hoạt động hằng ngày”, ông Mauro Gasparotti nhấn mạnh.

Ngoài ra, vị chuyên gia này cũng cho rằng những dự án có cơ cấu quản lý rõ ràng cũng là một ưu thế, cho dù được vận hành bởi nhà điều hành khu vực hay quốc tế. Số lượng phòng phải được tính toán kỹ theo điều kiện thị trường, những dự án có lượng phòng lớn sẽ cần lượng khách và nguồn khách đa dạng để đảm bảo hoạt động tốt.

Bên cạnh đó, ông Mauro Gasparotti còn đề xuất với chủ đầu tư cần nghiên cứu kỹ mô hình Condotel và xác định cơ cấu quản lý và dòng tiền hoạt động rõ ràng ngay từ giai đoạn hoạch định ban đầu. Những bước này nên được thực hiện một cách cẩn trọng bởi đội ngũ nội bộ của chủ đầu tư hoặc các đơn vị tư vấn, cân nhắc chiến lược và khả năng tài chính của chủ đầu tư. Mô hình kinh doanh bao gồm định vị phù hợp thị trường, loại hình sản phẩm, dự phóng dòng tiền cũng như cơ cấu quản lý sẽ tác động đến yêu cầu và quá trình thiết kế ở giai đoạn sau.

Đối với những chủ đầu tư chọn phát triển các sản phẩm kèm theo cam kết lợi nhuận cao cần phải hoạch định và tính toán trước các nguồn thu bổ sung trong dự án (ví dụ doanh thu từ hoạt động ăn uống hoặc lượng phòng bổ sung sở hữu bởi chủ đầu tư) để hỗ trợ việc chi trả cam kết lợi nhuận. Với kinh nghiệm tư vấn một số dự án Condotel ở Việt Nam, Savills Hotels APAC thường tư vấn chủ đầu tư với nhiều mô hình kinh doanh và kịch bản dòng tiền khác nhau để đảm bảo việc kết hợp giữa các thành phần hỗ trợ hoạt động tương lai, đặc biệt là đối với những dự án phức hợp nghỉ dưỡng.