Dấu hiệu hình thành bong bóng bất động sản, có nên siết tín dụng?

TS Lê Xuân Nghĩa, Chuyên gia kinh tế cho rằng, thị trường bất động sản sẽ thiết lập mặt bằng giá mới. Bong bóng bất động sản có dấu hiệu hình thành nhưng chưa có nguy cơ vỡ. Tuy nhiên, tình trạng đầu cơ chờ tăng giá vẫn có thể là mầm mống dẫn đến rủi ro bong bóng bất động sản trong trung hạn.

Số liệu báo cáo từ Ngân hàng Nhà nước cho thấy, tỷ trọng cho vay lĩnh vực bất động sản (BĐS) đang có xu hướng giảm, từ mức 26% của năm 2018 xuống còn 12% vào cuối năm 2020 trong tổng dư nợ cho vay toàn nền kinh tế. Tính đến tháng 10/2021, dư nợ tín dụng bất động sản tăng 10,46%, đạt trên 1,988 triệu tỷ đồng, chiếm 19,89% dư nợ tín dụng chung.

Trong đó: Dư nợ tín dụng kinh doanh bất động sản là 690.710 tỷ đồng, tăng 8,95%. Dư nợ tín dụng phục vụ mục đích tiêu dùng/tự sử dụng bất động sản là 1.297.562 tỷ đồng, tăng 11,27%.

Thống kê tại các ngân hàng thương mại đã công bố báo cáo tài chính quý IV/2021 có thuyết minh báo cáo tình chính, tỷ trọng cho vay kinh doanh bất động sản trong tổng dư nợ cho vay khách hàng tại các ngân hàng này đều giảm nhẹ so với năm 2020.

Tuy nhiên, nếu xét về giá trị tuyệt đối dư nợ cho vay vào lĩnh vực kinh doanh bất động sản vẫn có xu hướng tăng so với năm 2020.

Đơn cử như tại VPBank, giảm từ 12,7% xuống còn 11,98%, song dư nợ cho vay vẫn tăng 36.924 tỷ đồng lên 42.567 tỷ đồng.

Hay như tại SHB, tỷ trọng cho vay kinh doanh bất động sản chỉ chiếm 6,75% dư nợ cho vay khách hàng tại ngày 31/12/2021, giảm từ mức 7,74% của cùng kỳ năm liền trước. Tuy nhiên, số dư nợ tuyệt đối tăng thêm gần 800 tỷ trong năm vừa qua.

Kiểm soát tín dụng bất động sản: Ngân hàng Nhà nước yêu cầu giảm, ngân hàng vẫn thích cho vay?

Từ quan sát thực tiễn và những con số thống kê từ Ngân hàng Nhà nước, ông đánh giá như thế nào về dòng tín dụng bất động sản trong những năm gần đây?

- Hiện có rất là nhiều dòng vốn chảy vào thị trường, như vốn của các chủ đầu tư, vốn tín dụng ngân hàng, vốn huy động chứng khoán và vốn đầu tư nước ngoài. Tuy nhiên, vốn tín dụng ngân hàng vẫn là dòng vốn vô cùng quan trọng đối với sự phát triển của lĩnh vực bất động sản.

Thời gian qua, mặc dù Ngân hàng Nhà nước có những biện pháp kiểm soát chặt chẽ tín dụng bất động sản, chẳng hạn như nâng tỷ lệ rủi ro đối với bất động sản lên tới 250% nhưng cho vay bất động sản vẫn có xu hướng tăng, song không đột biến.

Hiện dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản chiếm khoảng gần 20% dư nợ nền kinh tế. Nếu so với nhiều quốc gia trên thế giới, tỷ lệ tín dụng ngân hàng đổ vào lĩnh vực này tại Việt Nam vẫn thấp.

Chẳng hạn như tại các nước phương Tây, thị trường BĐS luôn gắn chặt với kinh tế vĩ mô hay nói cách khác là sự phát triển của nền kinh tế. Chính vì vậy, tỷ lệ tín dụng ngân hàng đối với lĩnh vực BĐS rất lớn, nhiều nước tỷ lệ này chiếm tới trên 30%. Hơn nữa, với các nước phát triển, cho vay tiêu dùng trong đó vay bất động sản là chủ yếu, vay cho sản xuất kinh doanh chỉ chiếm từ 8 – 10% tổng tín dụng.

Thông điệp được nhà điều hành nhấn mạnh đó là tiếp tục kiểm soát chặt tín dụng bất động sản, đặc biệt khi hiện tượng "sốt đất" xảy ra tại nhiều địa phương như thời gian. Điều này nói lên điều gì thưa ông?

Thị trường bất động sản gắn với nền kinh tế, và cũng được coi là "miếng vải cuối cùng trên cơ thể nền kinh tế" dành cho các doanh nghiệp nội địa nhưng nhiều năm gần đây Chính phủ và cơ quan làm chính sách lại nhìn nhận "miếng vải cuối cùng" bằng con mắt e ngại, dò xét. Vì vậy, cứ động một tý là siết thị trường, siết tín dụng bất động sản.

Điều này, không phải là không có cơ sở. Ngân hàng Nhà nước siết tín dụng bất động sản xuất phát từ những lo ngại tới sự ổn định của cả hệ thống tài chính. Nếu như nhìn vào 10 cuộc khủng hoảng kinh tế thì có tới 7 hay 8 cuộc đến từ khủng hoảng bất động sản.

Hơn nữa trong thời gian qua, mặc dù Ngân hàng Nhà nước đã rất nỗ lực xóa sở hữu chéo, song việc cho vay sân sau vẫn hết sức phức tạp. Việc ngân hàng dồn vốn cho các doanh nghiệp bất động sản thân hữu không chỉ gây sốt nóng cho thị trường bất động sản, mà còn gây bất ổn cho cả nền kinh tế và cả hệ thống ngân hàng.

Nếu không siết chặt tình trạng ngân hàng cho vay sân sau, bắt tay với doanh nghiệp bất động sản mua trái phiếu doanh nghiệp để đảo nợ…, thì đến một lúc nào đó, mức độ nguy hiểm sẽ lan rộng và ngoài tầm tay của cơ quan thanh tra giám sát.

Thông điệp của Nhà điều hành là kiểm soát chặt tín dụng bất động sản, đặc biệt đặt trong bối cảnh hiện nay nợ xấu của hệ thống tính cả nợ tiềm ẩn lên tới 8%. Điều này có thể khiến cho dòng tiền từ các ngân hàng thương mại sẽ khó đổ vào lĩnh vực bất động sản, thậm chí phải "co lại" trong năm nay?

- Ngân hàng Nhà nước kiểm soát chặt tín dụng vào lĩnh vực này nhưng như thế không có nghĩa dòng tiền không vào bất động sản nữa bởi 2 lý do.

Thứ nhất, trong năm vừa qua, Ngân hàng Nhà nước nhiều lần chỉ rõ, cơ quan này chỉ hạn chế dòng tiền vào những phân khúc đầu cơ, rủi ro của những dự án lớn. Còn bất động sản phục vụ cho nhu cầu để ở của người dân, cho nhà ở xã hội thì ngân hàng vẫn cho vay

Hai là, bản thân các ngân hàng "thích" cho vay bất động sản thì làm sao có thể "co lại" được.

Ông có thể nói rõ hơn?

- Tâm lý của những người cho vay ở đây là các ngân hàng, thích cho vay bất động sản hơn là cho vay sản xuất kinh doanh bởi cho vay sản xuất kinh doanh sẽ không biết lỗ hay lãi, thắng hay thua nhưng cho vay bất động sản thì "chắc chắn thắng". Nếu cho vay mua bất động sản, nếu con nợ không trả được nợ thì vẫn còn bất động sản đó. Thậm chí, bong bóng bất động sản có diễn ra hay không thì cho vay đối với lĩnh vực bất động sản cũng không sợ bằng việc cho vay vào lĩnh vực khác mà rủi ro còn lớn hơn. Bởi nếu bong bóng xảy ra, thị trường bất động sản có rơi vào tình trạng đóng băng trong 1 vài năm thì sau đó giá bất động sản sẽ lại đội lên cao.

Trong khi đó, nếu như du lịch hay cho vay các ngành sản xuất kinh doanh gắn với công nghệ chẳng hạn,… khi con nợ không có khả năng thanh toán, máy móc thiết bị là tài sản thế chấp cũng chỉ "bán sắt vụn". Đây cũng là lí do, nợ xấu từ cho vay bất động sản thực tế không cao như cho vay đối với sản xuất kinh doanh.

Tóm lại, các ngân hàng thương mại vì lý do an toàn thích cho vay bất động sản, vì cho vay bất động sản tương đối rõ ràng về khoản vay và giá trị tài sản thế chấp, đặc biệt giá trị bất động sản người ta không lo ngại rằng nó có thể bị suy giảm nghiêm trọng. Vi vậy, nếu Ngân hàng Nhà nước "ép" các ngân hàng siết cho vay bất động sản, các ngân hàng buộc phải thực hiện nhưng sẽ "luồn lách" cho vay bằng cách khác.

Họ có thể lách bằng cách nào, thưa ông?

Có rất nhiều cách. Nhưng một trong những cách "lách" mà các ngân hàng đang sử dụng hiện nay đó là cho vay qua nhà thầu, túc là cho vay đối với công ty xây dựng thực hiện dự án và cho vay vật liệu xây dựng. Ví dụ nhà thầu B đấu thầu thực hiện dự án này A, ngân hàng cho anh B vay nhưng thực chất là cho chủ đầu tư dự án A vay thông qua nhà thầu B.

Cho vay thông qua vật liệu xây dựng cũng là thực tế đang diễn ra. Hiện nhiều cán bộ ngân hàng tư vấn cho người vay mua nhà làm thủ tục vay dạng mua vật liệu xây dựng. Những khoản này không được tính vào tín dụng bất động sản.

Tín dụng bất động sản chiếm khoảng 20% tổng tín dụng là chấp nhận được

Từ kinh nghiệm của mình, theo ông cho vay bất động sản bao nhiêu là phù hợp?

- Nếu Ngân hàng Nhà nước khảo sát, ra một quy chế về tỷ trọng cho vay BĐS trong tổng tín dụng là bao nhiêu % thì tôi cho rằng nó nằm trong khoảng 20% là chấp nhận được, tránh tình trạng ta đưa xuống quá thấp, ví dụ chỉ khống chế khoảng 9-10% khiến các ngân hàng thương mại buộc phải lách, mua chỉ tiêu của nhau, vô tình đưa họ vào tình trạng phạm pháp một cách bất đắc dĩ.

Vậy, ông dự báo thế nào về tình trạng đầu cơ và nguy cơ bong bóng bất động sản trong thời gian tới khi Ngân hàng Nhà nước chặn dòng vốn đầu cơ từ ngân hàng sang bất động sản cả hai kênh tín dụng và trái phiếu doanh nghiệp?

Tôi cho rằng, việc "phanh" tín dụng bất động sản đầu cơ là việc làm rất cần thiết. Mới đây, Ngân hàng Nhà nước yêu cầu hàng loạt ngân hàng báo cáo cơ quan này về thực trạng cấp tín dụng với các đối tượng tham gia đấu giá đất Thủ Thiêm, bao gồm cả cho vay, bảo lãnh, đầu tư trái phiếu… được thị trường ví von như là 'cú ra đòn đầu tiên' của Ngân hàng Nhà nước đối với tín dụng bất động sản đầu cơ trong năm 2022 này. Đây là tín hiệu tích cực từ các cơ quan quản lý tài chính tiền tệ.

Tuy nhiên, tình trạng đầu cơ vẫn còn.

Dự báo cho thấy, thị trường bất động sản sẽ thiết lập mặt bằng giá mới, chủ yếu ở phân khúc đất nền và nhà ở trong năm 2022. Mức tăng giá không còn theo kiểu nhảy vọt 100-200%, cá biệt 300% theo kiểu đầu cơ tâm lý như thời gian qua, mà tăng ổn định hơn, vững chắc hơn. Bong bóng bất động sản có dấu hiệu hình thành nhưng chưa có nguy cơ vỡ. Tuy nhiên, tình trạng đầu cơ chờ tăng giá vẫn có thể là mầm mống dẫn đến rủi ro bong bóng bất động sản trong trung hạn.

Xin cảm ơn ông!