Dấu hiệu cảnh báo mới cho thị trường bất động sản Trung Quốc

Dữ liệu mới cho thấy lĩnh vực bất động sản khổng lồ của Trung Quốc vẫn đang vật lộn để xoay chuyển tình thế, bất chấp những dấu hiệu phục hồi vào đầu năm nay.

“Có một sự đảo ngược so với tháng 4. Giá tăng trên thị trường nhà ở nhưng doanh số bán hàng lại giảm sút trong tháng 5”, China Beige Book, một tổ chức nghiên cứu về BĐS Trung Quốc có trụ sở ở Mỹ, cho biết hôm 30/5.

“Trong bất động sản thương mại, cả giá cả và giao dịch đều giảm mạnh,” báo cáo cho biết. “Kết quả kém trong xây dựng và hoạt động tài chính giảm đã khiến thu nhập và sản xuất tháng 5 của các nhà sản xuất đồng bị thu hẹp.”

Bắc Kinh đã giảm bớt áp lực đối với các nhà phát triển bất động sản vào năm ngoái, sau khi giảm mức nợ của họ vào tháng 8/2020. Lĩnh vực bất động sản và các ngành liên quan đã chiếm hơn 1/4 nền kinh tế Trung Quốc, theo ước tính của Moody’s.

Tính đến ngày 28/5, doanh số bán nhà trong tuần đã tăng 11,8% so với một năm trước. Tuy nhiên, nó giảm mạnh so với mức tăng trưởng 24,8% của tuần trước đó. Dẫu vậy, doanh số bán nhà này cũng thấp hơn nhiều so với cùng kỳ năm 2019, trước khi xảy ra đại dịch.

Hầu hết sự sụt giảm doanh số bắt nguồn từ các thành phố lớn nhất của Trung Quốc, báo cáo cho biết. Những thành phố loại 1 này từng là điểm sáng khi thu hút người lao động ở khu vực xung quanh, kéo theo nhu cầu rất lớn với BĐS.

Nhà đầu tư rút lại

Các nhà đầu tư vào các nhà phát triển bất động sản Trung Quốc cũng đang hoài nghi hơn về thị trường.

Chỉ số Markit iBoxx cho trái phiếu bất động sản lợi suất cao của Trung Quốc đã quay trở lại mức gần với mức giao dịch vào tháng 11, khi Bắc Kinh công bố hỗ trợ cho lĩnh vực này thông qua “kế hoạch 16 điểm”.

Các nhà phân tích của S&P Global Ratings cho biết trong một báo cáo ngày 22/5 rằng kế hoạch đó “là công cụ để tạo nền tảng cho cuộc khủng hoảng này”, nhưng các sáng kiến ​​chỉ nhằm mục đích hỗ trợ các khoản nợ của các nhà phát triển ở cấp độ dự án.

Điều này đồng nghĩa với những sự không chắc chắn xung quanh khả năng trả nợ trái phiếu của các doanh nghiệp BĐS Trung Quốc ở cấp độ công ty mẹ. Việc các doanh nghiệp BĐS có đủ tiền mặt từ việc bán tài sản để thanh toán các nghĩa vụ tài chính hay không đang được xem xét.

Vào tháng 4, các nhà phân tích chỉ ra rằng doanh số bán bất động sản quốc gia đã giảm xuống còn 900 tỷ NDT (126,87 tỷ USD), thấp hơn mức trung bình hàng tháng của năm ngoái là 1,1 nghìn tỷ NDT.

Trong cả năm 2023, S&P dự kiến ​​doanh số bán hàng của nhà phát triển Trung Quốc sẽ giảm khoảng 3% đến 5% — tốt hơn một chút so với mức giảm 5% đến 8% được dự báo trước đó.

Báo cáo cho biết các dự báo của năm nay dựa trên kỳ vọng rằng doanh số bán hàng ở các thành phố lớn tăng khoảng 3%, trong khi doanh số bán hàng ở các thành phố nhỏ hơn không giảm hơn 10%.

Thị trường thứ cấp chao đảo

Trong khi đó, trên thị trường nhà ở thứ cấp, hoạt động kinh doanh “đã hạ nhiệt kể từ tháng 4” với số lượng nhà rao bán giảm, giá chào bán thấp hơn và ít giao dịch hơn, Fitch Ratings cho biết. Sự chậm lại này diễn ra sau đà phục hồi mạnh mẽ hồi quý 1, dấu hiệu cho thấy niềm tin của người mua nhà vẫn còn mong manh trong bối cảnh triển vọng kinh tế không chắc chắn và việc làm kém.

Những ngôi nhà mới ở Trung Quốc thường được bán trước khi các chủ đầu tư hoàn thành việc xây dựng căn hộ.

Các nhà phân tích của Fitch cho biết: “Tâm lý thị trường nhà thứ cấp nói chung có thể được xem như một phong vũ biểu của lĩnh vực bất động sản, vì giá cả và nguồn cung không chịu sự can thiệp của các cơ quan quản lý – không giống như thị trường nhà mới”.

Các nhà phân tích cho biết, doanh số bán nhà thứ cấp cũng ảnh hưởng lớn đến giá nhà mới, ước tính hơn một nửa số nhà bán ở các thành phố lớn nhất của Trung Quốc rơi vào thị trường nhà thứ cấp.

Hiệu suất yếu trong tháng 5 diễn ra trong bối cảnh thị trường tăng hy vọng phục hồi.

Một cuộc khảo sát hàng quý của Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc đã cho thấy sự quan tâm của người dân địa phương đối với việc mua nhà trong những tháng tới tăng lên - và kỳ vọng nhiều hơn về giá bất động sản cao hơn.

Liu Lijie, nhà phân tích thị trường tại Viện nghiên cứu Beike, nói rằng thị trường nhà ở Trung Quốc đang trong giai đoạn điều chỉnh và Chính phủ cần có chính sách để cải thiện kỳ vọng của thị trường về tiềm năng phục hồi của BĐS, qua đó thúc đẩy nhu cầu.