Đấu giá rồi bỏ ​cọc, "thổi giá" để kiểm lời?

Đấu giá nhà đất để tạo cơ hội cho những người thực sự có nhu cầu nhưng song song với đó cũng là cơ hội cho những người muốn làm giàu từ đất cát.

Đấu giá tại huyện Thanh Oai đạt mức cao

Hơn 100 triệu đồng/m2 là giá trúng cao nhất trong phiên đấu giá 68 lô đất ở khu Thanh Cao, Hà Nội. Đáng nói, khu đất trúng đấu giá cách trung tâm Hà Nội khoảng 30km. Hạ tầng được đánh giá là nhiều năm qua chưa có sự thay đổi. Chính vì vậy, nhiều người đang đặt câu hỏi về mức giá trúng đấu giá này liệu có phù hợp hay không.

Theo khảo sát, đất ở trong thôn xóm tại khu vực này chỉ có giá dao động từ 30-40 triệu đồng/m2. Những vị trí mặt đường to đẹp và thuận tiện, mới có giá 70-80 triệu đồng/m2. Rõ ràng có sự chênh lệch lớn với giá đất trúng đấu giá. Khi mặt bằng giá tăng lên còn ảnh hưởng xấu tới việc đền bù, giải phóng mặt bằng các dự án sau tại địa phương.

Ông Đỗ Quý Duy - Giám đốc Công ty Bất động sản Thời đại mới cho biết: "Nó là một phiên rất đặc biệt, chúng ta không nên kỳ vọng việc đó diễn ra thường xuyên, vì nó tạo ra mức tăng trưởng đột biến. Có lẽ là 1-2 tháng nữa khi việc đóng tiền sử dụng đất của người dân vào phiên đấu giá đó mới ngã ngũ thì chúng ta mới biết được thực hư câu chuyển ra làm sao".

Ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Xây dựng Việt Nam chia sẻ: "Kết quả đấu giá là một tín hiệu rất ngạc nhiên. Nhưng điều này có tác động của hai yếu tố, thứ nhất là tâm lý về tin đồn thổi, hoặc có thể người ta thổi giá lên để kiếm lời bằng cách đấu giá. Vấn đề thứ hai, có thể do tác động mà một số người thiếu hiểu biết, hoặc có những thông tin chưa đầy đủ từ việc giá đất của một vài địa phương đưa ra dự thảo bảng giá đất mới rất cao, tăng từ 5-50 lần. Vì vậy, một số người cũng lo ngại giá đất sắp tới sẽ tăng cao nên họ đón đầu chuyện đó. Chúng tôi cho rằng hai nguyên nhân này kết hợp, dẫn đến kết quả ở Thanh Oai như vậy".

Sự chênh lệnh giá gấp đôi, thậm chí gấp ba ngay ở những khu đất cạnh nhau tại một khu vực, theo ông Nguyễn Quốc Hiệp, "nó sẽ ảnh hưởng đến chi phí đền bù nếu như có công việc khác ở đó phải mua đất, tự nhiên sẽ đẩy ra một giá ảo. Thứ hai, chắc chắn sau kết quả của cuộc đấu giá này, một thời gian khi hết thời gian đặt cọc, chúng ta sẽ biết thực chất của việc giá có phải như vậy không".

Với thông tin từ huyện Thanh Oai cho thấy trong số tất cả những người trúng đấu giá thì chỉ có hai người tại địa phương, còn lại là ở các tỉnh khác đến, ông Nguyễn Quốc Hiệp cho rằng, đó là tín hiệu cho thấy đó không phải là nhu cầu thật. "Bởi vì Thanh Oai cũng không phải là trung tâm đô thị, không phải là khu vực phát triển, trung tâm thương mại. Vì vậy, nếu như người ở địa phương đó không mua mà là người từ nơi khác đến thì người ở nơi khác đến chỉ vì nhu cầu đầu tư. Mà đầu tư thì hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội khu vực đó phải phát triển. Đất phải có triển vọng trở thành trung tâm thương mại… thì người ta mới có thể đầu tư. Cho nên việc này, chúng tôi cho rằng nó không thực chất, không phải là nhu cầu thật của khu vực đó" – ông Nguyễn Quốc Hiệp nhận định.

Chiêu trò đẩy giá đất đấu giá

Trên các diễn đàn bất động sản những ngày qua còn bàn luận sôi nổi về một nguyên nhân khác khiến giá trúng tại huyện ngoại thành Thanh Oai có thể đạt mức cao như vậy. Đó là có thể do sự tham gia của các hội, nhóm đầu cơ, đẩy giá. Đó là chiêu trò của một nhóm đầu cơ, cùng góp tiền, góp sức để đấu giá một lô, đẩy mức giá lên cao nhất.

Ví dụ mảnh đất này đấu giá trúng là 100 triệu đồng/m2 chẳng hạn. Còn các lô khác chỉ trúng với mức từ 50-60 triệu đồng/m2. Họ sẽ viện cớ giá đất đấu giá ở đó sẽ còn cao nữa, có thể đạt tới mức 100 triệu đồng/m2 như lô đất đã được đẩy giá trước kia. Từ đó, họ rao bán các lô trúng với mức giá 50-60 triệu đồng/m2, cộng với một khoản tiền chênh lệch nhất định ra thị trường. Họ sẽ thu lời từ khoản tiền chênh lệch này, có thể lên tới vài trăm triệu đồng, chỉ trong vòng vài ngày, thậm chí chỉ vài tiếng đồng hồ, ngay sau khi cuộc đấu giá kết thúc. Còn lô đất trúng giá cao chót vót hơn 100 triệu đồng/m2, họ sẵn sàng bỏ cọc. Vì lợi nhuận thu về từ các khoản bán chênh lệch cao hơn rất nhiều so với số tiền cọc đã đóng vào.

Và ngay lập tức sau khi phiên đấu giá tại Thanh Oai vừa kết thúc, đã có những cuộc trao đổi, trao tay bán giá, từ đó kiếm lời vài trăm triệu đồng. Một nhà đầu tư cho biết, nếu bán lướt thì "khách thiện chí khoảng 150-200 triệu. Có một lô giá khoảng 51 triệu, lướt 200 triệu qua hai ba người lướt, giờ đang rao lướt 700 triệu".

Hình thức đẩy giá cũng như việc có khả năng tiềm ẩn bỏ cọc sẽ gây ra nhiều hệ lụy. Theo ông Nguyễn Quốc Hiệp, "một số người thiếu thông tin hay còn gọi là nhẹ dạ, không phải là nhà đầu tư chuyên nghiệp chắc chắn sẽ bị thiệt hại rất lớn. Vì giá sẽ nhảy lên nhảy xuống".

Phân lô bán nền, đầu cơ rồi bỏ hoang

Thực tế ngay lúc này, đã có không ít khu đất phân lô, bán nền "ăn theo" hạ tầng hoặc các dự án chính quy, giá bán lại rẻ hơn so với những dự án đất nền đã được hoàn thiện. Thế nhưng, không ít tình trạng ở nhiều nơi xuất hiện dự án ma, đầu cơ, thổi giá đất, sốt đất, sốt nóng sốt lạnh và bây giờ nhiều nơi đã bỏ hoang.

Với nhà đầu tư này, 3 năm trước đã mua khá nhiều lô đất nền ở đây với giá từ 1 đến 1,2 tỷ. Giao dịch nhanh gọn, chớp nhoáng, cũng là thời điểm thị trường sôi sục, phân lô bán nền tràn lan, xuất hiện nhiều dự án ma, đất nền bị thổi giá, mua đi bán lại… Tình trạng sốt đất nền xảy ra ở nhiều tỉnh thành từ Bắc vào Nam, mà đỉnh điểm mà đầu năm 2021.

Nhà đầu tư này cho biết: "Chỉ đi các vùng, vùng ven các khu công nghiệp thì sẽ lên nhanh hơn".

Cơn sốt đất ở nhiều tỉnh thành phố đi qua, giao dịch ba năm nay trầm lắng… Và hàng nghìn khu đất nhỏ lẻ, đất trồng cây, đất nông nghiệp diện tích chỉ từ 1000-2000m2, thậm chí nhỏ hơn được nhiều cá nhân, doanh nghiệp mua thu gom của các hộ gia đình, rồi chuyển đổi mục đích sử dụng để phân lô bán nền. Nhiều lô đất được bán qua tay rất nhiều người nhưng vẫn trong tình trạng bỏ hoang hoặc dùng làm nơi chăn thả gia súc.

Theo quy định mới, sẽ không còn 105 thành phố, thị xã được phâ lô, bán nền. Con số này đã tăng đến 81 địa phương so với quy định hiện nay.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Xây dựng Việt Nam nhận định: "Gần đây, Bộ Xây dựng đưa ra quy định thực hiện theo Luật Nhà ở, tức là sẽ không cho phân lô, bán nền, từ đô thị loại ba trở lên và yêu cầu sẽ phải xây dựng. Điều này với chủ đầu tư cũng làm tăng mức đầu tư và nguồn vốn phải bỏ ra rất lớn. Nhưng sẽ tránh được tình trạng đất bỏ hoang, dự án ma. Như vậy, cũng sẽ khó cho cả hai chiều, cả người mua và người bán. Nhưng việc đó sẽ hạn chế tình trạng dự án bỏ hoang".

Về việc đấu thầu các dự án có quyền sử dụng đất, ông Nguyễn Quốc Hiệp đưa ra quan điểm: "Luật Đất đai mới 2024, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 và Luật Nhà ở 2023 đưa việc đầu tư các dự án bất động sản sang một chương mới, từ chỗ các dự án xin cho chuyển sang hình thức đấu giá, đấu thầu. Nhưng đấu giá thường chỉ xảy ra đối với các lô đất nhỏ như Thanh Oai vừa qua đã làm, là những miếng đất nhỏ, chủ yếu các nhà đầu tư, kinh doanh tư nhân. Còn đấu thầu dự án của các công ty bất động sản là đấu thầu dự án có quyền sử dụng đất. Nhưng vấn đề này là vấn đề rất mới và những khái niệm hoàn toàn mới với tất cả các công ty đầu tư bất động sản.

Tiêu chí để đấu thầu như thế nào, rõ ràng hiện nay các cơ quan soạn thảo cụ thể của Bộ Kế hoạch Đầu tư đang đưa ra những tiêu chuẩn tham gia, tiêu chuẩn có năng lực về kinh nghiệm, năng lực về tài chính, năng lực tài chính cũng cần đưa như thế nào vì nếu đưa lớn quá thì sẽ hạn chế tất cả các nhà đầu tư trong nước, chỉ có nhà đầu tư nước ngoài có thể tham gia được. Vấn đề thứ hai, hiện nay, các dự án của chúng ta nếu nộp xong tiền sử dụng đất và làm hạ tầng đủ điều kiện chuyển nhượng được, tiêu chuẩn về năng lực tài chính chỉ cần tính từ mức đầu tư hoàn thành cơ sở hạ tầng và phần tiền sử dụng đất. Vì vậy, nếu so với tổng mức đầu tư, mà tổng mức đầu tư hiện nay yêu cầu xây tất nên sẽ rất cao. Nếu so với tổng mức đầu tư ấy, chỉ cần 60-70% là có thể được.

Tuy nhiên, chúng tôi cũng tán đồng là phải đủ năng lực kinh nghiệm, đủ năng lực tài chính để tránh những nhà đầu tư không có năng lực. Nhưng tiêu chí để xét chọn nhà đầu tư như thế nào, xét nhà đầu tư khác với xét nhà thầu xây dựng, cùng là đấu thầu nhưng đấu thầu của xây dựng là chọn nhà thầu xây lắp có dự toán thi công, có tổng tiến độ đã là một đích cụ thể. Còn đấu thầu dự án có quyền sử dụng đất chưa có mức cụ thể, chưa biết mô hình, kết quả ra sao, như vậy cạnh tranh nhau cái gì giữa các nhà đầu tư. Đây là một vấn đề khó mà các cơ quan soạn thảo cần nghiên cứu. Hiện nay, chúng ta đưa ra đấu thầu còn khá nhiều ẩn số như tiền sử dụng đất, tiền đền bù, chúng ta chưa biết ngay. Mà chúng ta lại tính ra nộp giá trị thặng dư nên rất khó. Rất mong các cơ quan soạn thảo nghiên cứu kỹ để làm sao đấu thầu chọn được những dự án có hiệu quả nhất cho nền kinh tế xã hội và như vậy bất động sản mới phát triển".

Đất ở đúng như tên gọi của nó, là nơi để ở, để người dân an cư lạc nghiệp, nhưng bây giờ nó cũng là món hàng để người ta kinh doanh đầu cơ trục lợi. Đấu giá nhà đất để tạo cơ hội cho những người thực sự có nhu cầu nhưng song song với đó cũng là cơ hội cho những người muốn làm giàu từ đất cát. Thổi giá, bán lướt sóng khiến cho người muốn mua không mua được hoặc phải mua với giá trên trời. Chính vì vậy, chính quyền địa phương hay người dân đều mong muốn có những văn bản hướng dẫn cụ thể chi tiết cho hoạt động đấu giá đất, đấu thầu dự án đất để siết chặt việc phân lô bán nền dưới góc nhìn dài hạn. Đây là biện pháp để bảo vệ quyền lợi của người mua cũng như ổn định và làm minh bạch cho thị trường bất động sản.