Đấu giá đất sốt sình sịch trước giờ “G”

Các đợt đấu giá đất nền tổ chức trước thời điểm 3 sắc luật điều chỉnh thị trường bất động sản chính thức có hiệu lực (từ 1/8/2024) thu hút đông đảo người tham gia. Sức nóng của các đợt đấu giá đã đẩy giá trúng lên rất cao so với giá khởi điểm.

Chiều 22/6, vài ngày trước thời hạn nộp hồ sơ đăng ký tham gia đấu giá Khu tái định cư phường Lộc Vượng, TP. Nam Định (đợt 1), đoàn xe ô tô, xe máy lũ lượt tới xem thực địa khu đất đấu giá này. Trên các tuyến đường nội bộ của khu tái định cư, nhiều xe ô tô mang biển số Nam Định, Hà Nội, Ninh Bình, Thái Bình đậu rải rác.

Quang - một môi giới nhà đất được người quen gửi gắm “hỗ trợ” chúng tôi đứng chờ sẵn tại khu đất bảo: “Mấy ngày nay, khách từ các tỉnh về xem đất đông lắm. Anh chị phải bỏ thêm tầm 8 giá may ra mới trúng”.

“Bỏ thêm 8 giá” (tức 8 triệu đồng/m2), như gợi ý của Quang, chính là khoảng cách giữa giá khởi điểm của các thửa đất tại Khu tái định cư Lộc Vượng với giá bán các thửa đất tại Khu đô thị sinh thái Lộc Vượng gần đó đang được một số nhà đầu tư thứ cấp rao bán.

Trong từng tốp, từng tốp người ngắm nghía, đo đạc các khu đất, có không ít “cò đất” như Quang. Họ xuất hiện để xin thông tin nhà đầu tư. Sau đợt đấu giá, ai có nhu cầu bán lại ngay, họ sẽ đứng ra môi giới.

Khi chúng tôi chia sẻ ý định mua một mảnh đất để “giữ tiền”, Quang tặc lưỡi: “Giá anh chị nói sớm với em thì có phải tốt không. Từ Tết Nguyên đán tới giờ, đất mấy khu đấu giá quanh đây đều tăng tầm 20% rồi. Nếu đợt này không đấu trúng, em sẽ tìm cho anh chị lô nào chủ có nhu cầu lướt nhanh, trả cho họ khoảng hơn trăm triệu tiền chênh là lấy được”.

Sáng 30/6, trong cái oi nồng của mùa hè Bắc Bộ, không khí cuộc đấu giá Khu tái định cư Lộc Vượng càng trở nên “nóng” hơn. Hội trường lớn của Trường đại học Điều dưỡng Nam Định không đủ chỗ, nên Ban tổ chức phải kê thêm rất nhiều ghế vào giữa các lối đi. Dù Ban Tổ chức không công bố số lượng người cũng như tổng số hồ sơ tham gia đấu giá, nhưng theo số thứ tự mà đấu giá viên xướng lên thì con số lên tới 479 người.

Anh Hoàng T. (TP. Nam Định) - người có kinh nghiệm tham gia nhiều đợt đấu giá đất ở tỉnh nói nhỏ: “Gần 1.500 hồ sơ đấy”, tức là với 76 thửa đất mang ra đấu giá, trung bình mỗi thửa có gần 200 hồ sơ đăng ký.

Theo quy chế của cuộc đấu giá, với mỗi thửa đất, người đấu giá sẽ được phát một tờ phiếu bỏ giá. Theo quan sát của người viết, trên bục ngồi ghi phiếu, nhiều người đấu giá cầm cả tập phiếu, bấm điện thoại liên tục để tính toán, khuôn mặt lộ rõ vẻ căng thẳng.

Quá 12h trưa, các thủ tục bỏ phiếu và kiểm phiếu mới hoàn thành do lượng hồ sơ đấu giá quá đông. Khi đấu giá viên đọc kết quả, hội trường liên tục ồ lên: Thửa đất nằm ở góc, có diện tích nhỏ, 2 mặt tiền, được trả giá lên tới 68,1 triệu đồng/m2, cao hơn gấp đôi giá khởi điểm (31,2 triệu đồng/m2). Hầu hết các thửa đất còn lại được bỏ giá cao nhất (giá trúng) từ trên 41-47 triệu đồng/m2, cao hơn khoảng 40-60% so với giá khởi điểm.

Cuộc cạnh tranh quyết liệt giữa những khách hàng tham gia đã đẩy giá đấu đất nền Khu tái định cư Lộc Vượng vượt xa so với mặt bằng giá đất cùng khu vực (35 triệu đồng/m2 trên trục đường Trần Huệ Tông).

Thậm chí, có lô đất còn được trả giá cao hơn cả giá đang giao dịch tại các khu đô thị có vị trí đắc địa, giao thông thông thoáng cùng nhiều tiện ích về hạ tầng khác trên địa bàn Thành phố như Thống Nhất hay Nguyễn Công Trứ.

Chị Hoa - một môi giới nhà đất địa phương với thâm niên 15 năm trong nghề tiết lộ, có nhóm nhà đầu mua gần 50 hồ sơ trong đợt đấu giá Khu tái định cư Lộc Vượng. “Đấy là chưa kể quy định đặt cọc 20% giá trị khởi điểm của thửa đất, lên tới gần 500 triệu một thửa, đã gạt đi khối người muốn đấu”, môi giới này nói.

Mặc dù giá đấu thành công cao hơn khởi điểm nhiều và mang lại lợi ích cho ngân sách, song giá đấu cao, cộng thêm lực đẩy từ các nhóm/hội đầu tư sau đấu giá đã đẩy giá đất tại khu vực này lên quá nóng và tạo mặt bằng so sánh cho các khu vực khác. Điều này rất có thể sẽ phát sinh những hệ lụy về kinh tế - xã hội.

Thông tin 3 sắc luật gồm Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 sẽ có hiệu lực từ ngày 1/8/2024, sớm hơn 5 tháng so với kế hoạch ban đầu, đang giúp thị trường bất động sản sôi động hơn.

Đặc biệt, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có quy định không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở, tự phân lô bán nền trong khu vực các phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, II và III và thuộc trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo Luật Đất đai.

Quy định này được cho là sẽ hạn chế việc “phân lô, bán nền” cũng như nguồn cung đất nền dự án - vốn là sản phẩm ưa thích của giới đầu tư/đầu cơ địa ốc.

Cùng với kỳ vọng thị trường bất động sản hồi phục mạnh trong thời gian tới, mặt bằng lãi suất cho vay ngân hàng đang ở mức thấp, dòng tiền đầu tư có xu hướng tìm kiếm cơ hội từ các đợt đấu giá đất nền ở tỉnh. Trong đó, Nam Định - địa phương được đầu tư mạnh mẽ về hạ tầng giao thông trong thời gian gần đây và một số dự án khu công nghiệp lớn trên địa bàn tỉnh được phê duyệt triển khai - đang trở thành điểm đến của giới đầu tư địa ốc.

Mức độ quan tâm của nhà đầu tư giúp cho các đợt đấu giá đất tại đây trở nên “sốt sình sịch”. Một tuần trước khi diễn ra cuộc đấu giá khu đất tái định cư tại phường Lộc Vượng, đợt đấu giá khu tái định cư xã Hải Hưng, huyện Hải Hậu được tổ chức với sự tham gia của đông đảo nhà đầu tư đến từ Hà Nội, Ninh Bình, Thanh Hóa... Theo một nguồn tin, có lô đất được đẩy lên hơn gấp đôi so với giá khởi điểm. Những nhà đầu tư trúng đấu giá thường đi thành hội nhóm và có xu hướng “ôm” số lượng lớn.

Sức nóng của các đợt đấu giá đất tại Nam Định gần đây khác hẳn giai đoạn cuối năm 2023. Trong đợt đấu giá các khu đô thị và khu tái định cư trên địa bàn tỉnh vào tháng 10/2023, giá trúng thường chỉ chênh một vài trăm triệu đồng/thửa, thậm chí có thửa đất chỉ nhích tăng so với giá khởi điểm.

Không chỉ tại Nam Định, các đợt đấu giá vùng ven Hà Nội gần đây cũng thành công, khi thu hút lượng người tham gia rất đông và đẩy giá đấu lên rất cao so với giá khởi điểm mà bên có tài sản đưa ra.

Theo thông tin được công bố công khai, chiều ngày 28/6 vừa qua, đợt đấu giá 51 thửa đất tại khu Đồng Trước, xóm 4, thôn Xa Mạc, xã Liên Mạc, huyện Mê Linh (đợt 8) đã đem về cho ngân sách nhà nước 169 tỷ đồng, chênh 47 tỷ đồng so với giá khởi điểm. Với mức giá khởi điểm của các thửa đất từ 18,4-20,6 triệu đồng/m2, giá trúng đấu giá cao nhất được xác định là 38,8 triệu đồng/m2.

Trước đó, ngày 14/6, huyện Mê Linh tổ chức đấu giá thành công 30 thửa đất tại thôn Bạch Đa, xã Kim Hoa, thu về hơn 100 tỷ đồng, chênh gần 30 tỷ đồng so với giá khởi điểm. Các thửa đất có diện tích từ 80-190 m2, giá khởi điểm từ 24,7-32,8 triệu đồng/m2, giá trúng thấp nhất là 29,3 triệu đồng/m2, cao nhất là 43,7 triệu đồng/m2.

Một tuần trước đó, ngày 7/6, huyện Mê Linh cũng thu về ngân sách 186,5 tỷ đồng từ đấu giá quyền sử dụng đất tại 2 xã Tam Đồng và Tiến Thịnh, chênh 52,4 tỷ đồng so với giá khởi điểm.

Với 54 thửa đất, phiên đấu giá thu hút 197 người tham dự với 604 hồ sơ. Kết quả, thôn Chu Trần, xã Tiến Thịnh đấu giá thành công 52/52 thửa đất, giá trúng đấu giá cao nhất 70,8 triệu đồng/m2, tổng số tiền trúng đấu giá 174 tỷ đồng, chênh 49,2 tỷ đồng so với giá khởi điểm. Còn tại điểm X1, xứ Đồng làng Gàn, thôn Văn Lôi, xã Tam Đồng, 2 thửa đất đưa ra đấu giá có giá trúng cao nhất 42,6 triệu đồng/m2, tổng tiền trúng đấu giá 12,5 tỷ đồng, chênh 3,2 tỷ đồng so với giá khởi điểm…

Có thể nói, các đợt đấu giá đất thành công đã giúp tối ưu hóa nguồn thu ngân sách nhà nước cho các địa phương (triển khai đấu giá). Tuy nhiên, sức nóng của các đợt đấu giá này cũng để lại những hệ lụy đáng chú ý.

Chỉ một ngày sau khi đợt đấu giá “điên rồ” tại khu tái định cư phường Lộc Vượng - như cách gọi của nhiều người tham gia phiên đấu giá, chị Hoa đã rao bán 5 thửa đất vừa trúng với “mức chênh nhẹ”; trong đó, có 4 thửa đất có cùng một chủ nhân. Và chỉ 3 ngày sau, môi giới này cho biết, có hàng chục thửa đất vừa trúng đấu giá tại dự án này được “sang tay” với giá chênh trên 100 triệu đồng/lô.

Mặc dù giá đấu thành công cao hơn khởi điểm nhiều và mang lại lợi ích cho ngân sách, song giá đấu cao, cộng thêm lực đẩy từ các nhóm/hội đầu tư sau đấu giá đã đẩy giá đất tại khu vực này lên quá nóng và tạo mặt bằng so sánh cho các khu vực khác. Điều này rất có thể sẽ phát sinh những hệ lụy về kinh tế - xã hội.