Đấu giá đất ở Thủ Thiêm: Cảnh trái ngược giữa ‘đất vàng’ và căn hộ tái định cư

Một tình cảnh trái ngược đang diễn ra trên chính bán đảo Thủ Thiêm khi có doanh nghiệp bỏ giá 2,4 tỉ đồng cho một mét vuông đất tại cuộc đấu giá vào tuần qua, nhưng cũng có hàng ngàn căn hộ tái định cư ở vị trí “vàng” của khu vực này đã ba lần đấu giá mà chẳng ai mua.

Đấu giá đất được kỳ vọng tạo nguồn lực lớn

Kết quả của phiên đấu giá bốn khu đất thuộc Khu chức năng số 3 trong Khu đô thị mới Thủ Thiêm, phường Thủ Thiêm, thành phố Thủ Đức vừa rồi có thể gây sốc cho nhiều người về mức giá. Tuy nhiên ở góc độ tích cực thì kết quả này cũng làm hài lòng các bên tham gia nếu các nghĩa vụ liên quan hậu đấu giá được hoàn thành.

Trước tiên là chính quyền TPHCM (tức là Nhà nước) với số tiền 37.346 tỉ đồng thu về từ phiên đấu giá sẽ bổ sung cho số thu ngân sách một khoản đáng kể. Khoản thu này càng có ý nghĩa lớn hơn trong bối cảnh hiện nay, khi đại dịch Covid-19 đã bào mòn nhiều nguồn lực.

Đấu giá cũng giúp thành phố lớn nhất nước ghi điểm tích cực với dư luận trong nỗ lực minh bạch và lành mạnh hóa hoạt động giao đất. Bên cạnh đó, mức giá không tưởng được thiết lập ở phiên đấu giá lần này cũng sẽ ít nhiều lan tỏa “định hướng” cho các phiên đấu giá tiếp theo ở TPHCM.

Sau khi đấu giá thành công bốn lô đất trên,TPHCM sẽ tiếp tục bán đấu giá những lô đất khác trong thời gian tới tại Thủ Thiêm. Theo thông tin từ Trung tâm Phát triển quỹ đất TPHCM, đơn vị này đang hoàn thiện thủ tục đấu giá cho 6 lô đất ở khu chức năng số 1 và khu 3.790 căn chung cư tại phường An Khánh (thành phố Thủ Đức) để tiếp tục đưa ra đấu giá trong thời gian tới.

Theo Ban quản lý khu đô thị mới Thủ Thiêm, trong khu đô thị này hiện còn 51 lô đất với diện tích hơn 793.000m2. Tất cả diện tích này là đất thương phẩm, là nguồn thu để thực hiện cân đối tài chính trong dự án đầu tư khu đô thị này từ đầu đến nay. Cụ thể, 51 lô đất được chia thành ba nhóm dựa trên pháp lý đất, tiến độ bồi thường giải phóng mặt bằng và tiến độ đầu tư hạ tầng kỹ thuật.

Ông Lê Hòa Bình – Phó Chủ tịch UBND TPHCM – cho hay, đợt bán đấu giá tiếp theo dự kiến sẽ diễn ra vào đầu năm 2022. Và giá khởi điểm sẽ cao hơn giá khởi điểm của các lô đất đã đấu giá thành mới đây.

Nhìn rộng hơn, kết quả phiên đấu giá này cũng cho thấy tiềm năng đấu giá rất lớn từ nguồn lực đất đai của TPHCM. Đây cũng là cơ sở để TPHCM phát triển các khu đô thị lớn như Bình Quới – Thanh Đa, các khu chế xuất, khu công nghiệp không còn phù hợp làm nhà máy… bằng phương thức đấu giá, đấu thầu công khai, thay vì chỉ định cho một vài doanh nghiệp nào đó và có thể làm phát sinh nhiều vấn đề.

Vì vậy, vấn đề mà nhiều người quan tâm sau sự kiện đấu giá bốn lô đất vàng là cần phải hài hòa lợi ích giữa các bên người dân, doanh nghiệp và Nhà nước khi thu hồi đất để tạo quỹ đất sạch và đấu giá.

Khó xử với quỹ nhà tái định cư ế ẩm

Trong bối cảnh “đất vàng” Thủ Thiêm đang tạo cơn sốt khi các nhà đầu tư bạo tay bỏ mức giá khủng thì việc làm thế nào để đấu giá bán thành công hàng nghìn căn hộ thuộc sở hữu nhà nước lại là vấn đề nan giải nhiều năm qua.

Nằm không xa khu đất vàng vừa được đấu giá thành công, khu tái định cư Bình Khánh, phường An Phú (thành phố Thủ Đức) là một dự án tái định cư có quy mô đồ sộ bậc nhất TPHCM. Dự án này phục vụ nhu cầu tái định cư cho người dân Khu đô thị mới Thủ Thiêm, gồm khu 30,2 hecta Bình Khánh có 4.216 căn hộ, khu 38,4 hecta Bình Khánh có 6.220 căn hộ và khu 17,3 hecta An Phú – Bình Khánh có 1.844 căn hộ.

Thế nhưng sau 6 năm hoàn thiện chưa có người ở, hiện hàng chục ngàn căn hộ đã bắt đầu xuống cấp. Để chăm sóc, bảo trì, bảo dưỡng cho các căn hộ bỏ hoang này, mỗi năm thành phố phải chi khoảng 71 tỉ đồng. Đó là một trong những lý do thành phố đem đấu giá số căn hộ này. Tuy nhiên, sau 3 lần đấu giá, các căn hộ này vẫn “ế ẩm”.

Ở lần đấu giá đợt 1 vào tháng 2-2018 do Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản TPHCM (thuộc Sở Tư pháp) thực hiện, với mức giá khởi điểm hơn 9.100 tỉ đồng cho 3.790 căn hộ, phiên đấu giá thất bại vì không có ai mua.

Đến năm 2019, 3.790 căn hộ tái định cư này tiếp tục được mang đấu giá lần thứ hai với mức giá đã tăng lên gần 9.900 tỉ đồng. Tính bình quân mỗi căn hộ khoảng 2,6 tỉ đồng, tăng so với mức giá lần thứ nhất khoảng 2,4 tỉ đồng. Nếu tính bình quân giá mỗi mét vuông ở khu vực Thủ Thiêm thì mức giá này được cho là khá rẻ. Tuy nhiên, lần đấu giá thứ hai này cũng thất bại.

Và ở lần thứ ba mặc dù được chia làm hai gói để đấu giá nhưng trong bối cảnh dịch bệnh và giãn cách nên cuộc đấu giá cũng không thể diễn ra. Mới đây, trước thềm đấu giá đất vàng, Sở Tài nguyên Môi trường TPHCM cho biết, việc bán đấu giá 3.790 căn hộ tái định cư thuộc khu 38,4 hecta phường Bình Khánh đang tạm dừng chờ thời điểm thích hợp.

Liên hệ với thương vụ đấu giá đất vàng vừa qua nhiều chuyên gia cho rằng việc đấu giá hàng chục ngàn căn hộ này có thể tiếp tục gặp khó khăn nếu không thay đổi phương thức. Sẽ không có ai dám định giá thấp hơn nhiều so với mức đấu giá thành công vừa qua vì có thể sẽ bị quy thiếu trách nhiệm, gây thất thoát ngân sách nhà nước. Nhưng nếu đưa ra giá quá cao thì liệu sẽ có doanh nghiệp nào tham gia đấu giá hay không?

Theo ý kiến của nhiều doanh nghiệp từng quan tâm đến việc tham gia đấu giá các lô chung cư này, đây là hình thức mua căn hộ giá chồng giá. Doanh nghiệp với dòng tiền phải bỏ ra trên 10.000 tỉ đồng cho một dự án được xây dựng và hoàn thành cách đây cả chục năm mà không có người ở. Thực trạng này làm cho dự án đã xuống cấp theo thời gian. Khả năng thành công rất khó khăn.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM từng cho biết, việc đấu giá căn hộ tái định cư sẽ khó thành công nếu mức giá khởi điểm quá cao, chủ trương đấu giá trọn lô, thu tiền một lần cả ngàn căn hộ. Để không lặp lại vòng luẩn quẩn trong xử lý căn hộ tái định cư, cần có sự thay đổi từ giá khởi điểm đến việc phải nghĩ đến chuyện bán đấu giá từng căn hộ cho người tiêu dùng.