Đấu giá đất: Cơn sốt và những ván bài rủi ro

Về cơ bản thì chưa có giải pháp giải quyết gốc rễ các tồn tại trong đấu giá đất. Dù vậy, việc tăng định giá đầu vào sản phẩm sát hơn với giá thị trường, từ đó tăng thu tiền cọc là một giải pháp.

Khi đấu giá đất trở thành cuộc chơi mang tính đầu cơ như "lan đột biến," những "thợ lái" thao túng giá, đẩy thị trường bất động sản vào vòng xoáy rủi ro khó lường.

Hiện tượng "đất đột biến"

Theo ông Dương Minh Thông, Giám đốc Công ty TNHH Tư vấn và Dịch vụ Bất động sản Dương Minh, các nhà đầu cơ đang trở thành "diễn viên chính" trong nhiều cuộc đấu giá đất đình đám tại Hà Nội năm 2024. Chiêu bài quen thuộc của họ là bắt tay thao túng giá: tham gia đấu giá nhiều lô đất, sẵn sàng bỏ cọc những lô kém vị trí, tập trung ôm các lô "hoa hậu" rồi đẩy giá lên cao để lướt sóng kiếm lời.

Một đại diện doanh nghiệp bất động sản tại Hà Nội cũng cho rằng, nhiều phiên đấu giá gần đây, điển hình như tại Thanh Oai, thực chất là những cơn sốt ảo. Với giá khởi điểm thấp và mức tiền cọc không đáng kể, giới đầu cơ dễ dàng thao túng, đẩy giá đấu lên cao để hưởng chênh lệch.

Sau hiện tượng "lan đột biến" – khi giá trị bị thổi phồng phi lý, tạo ra những khoản lời khổng lồ nhưng cũng đẩy nhiều người vào cảnh trắng tay – thì "đất đột biến" đang trở thành một xu hướng đáng lo ngại. Những cuộc đấu giá không còn phản ánh đúng giá trị thực của đất mà chỉ là cuộc chơi đầu cơ.

Cuộc chơi thao túng giá

Anh T., người có kinh nghiệm tham gia nhiều phiên đấu giá, tiết lộ rằng mục tiêu của không ít nhà đầu tư là đẩy giá đấu lên càng cao càng tốt. Họ liên kết thành nhóm, hỗ trợ nhau "đẩy thuyền", tạo mặt bằng giá mới, sau đó tìm khách để lướt sóng nhanh. Thậm chí, nhiều nhà đầu tư đang kẹt hàng cũng tham gia đấu giá nhằm đẩy giá khu vực lân cận, tạo điều kiện thoát hàng với giá cao hơn.

Theo PGS-TS. Đinh Trọng Thịnh, chuyên gia kinh tế, giá đất tại khu vực ngoại thành Hà Nội như Hoài Đức, Thanh Oai vào khoảng 30 - 40 triệu đồng/m² là hợp lý. Thế nhưng, có những lô đất trúng đấu giá lên đến 133 triệu đồng/m² – một mức giá bất thường. Nguyên nhân là giá khởi điểm quá thấp, chỉ khoảng 7 triệu đồng/m², do vẫn áp dụng theo bảng giá đất cũ. Mức giá này tạo cơ hội cho giới đầu cơ tham gia dễ dàng, sẵn sàng bỏ cọc để trục lợi từ sự chênh lệch sau đấu giá.

Nhiều nhà đầu cơ thậm chí đã gom đất từ trước và dùng cuộc đấu giá để thổi giá, đẩy mặt bằng chung lên cao, từ đó bán lại đất đã mua với lợi nhuận khủng. Họ chấp nhận bỏ cọc nếu khoản lời kiếm được sau đó đủ lớn để bù đắp.

Hệ lụy lâu dài

Việc giá đất bị đẩy lên quá cao sau đấu giá gây ra nhiều lo ngại. Theo PGS-TS. Đinh Trọng Thịnh, nếu đất vùng ven đã lên tới hàng trăm triệu đồng/m², thì đất đô thị chắc chắn sẽ tăng phi mã, cản trở phát triển kinh tế và đẩy những người có nhu cầu ở thực ra khỏi thị trường. Dòng tiền bị dồn quá mức vào đất đai cũng khiến nền kinh tế mất cân bằng, giảm hiệu quả đầu tư vào sản xuất và kinh doanh.

Ông Dương Minh Thông cảnh báo, tình trạng giá đất bị thao túng không chỉ tạo ra sự hỗn loạn thị trường mà còn khiến việc tiếp cận nhà ở ngày càng khó khăn. Về lâu dài, đây có thể trở thành một dạng "lạm phát tài sản", gây áp lực lớn cho các thế hệ sau.

Giải pháp căn cơ để hạn chế tình trạng này vẫn chưa rõ ràng. Tuy nhiên, theo ông Thông, việc tăng mức định giá đất sát với giá thị trường và nâng tiền đặt cọc khi tham gia đấu giá có thể là một cách giảm đầu cơ.

Bà Đỗ Thị Thu Giang, Giám đốc Dịch vụ Tư vấn Savills Việt Nam, cũng đề xuất điều chỉnh quy định về tiền đặt trước khi đấu giá quyền sử dụng đất. Hiện nay, mức đặt trước tối thiểu chỉ 5% theo Luật Đấu giá tài sản, trong khi Nghị định 10/2023-NĐ-CP yêu cầu mức 20%. Để hạn chế tình trạng lợi dụng đấu giá để thao túng thị trường, có thể cân nhắc nâng mức đặt trước tối thiểu lên 10% thay vì 5%.

Dù vậy, theo nhiều chuyên gia, các giải pháp kỹ thuật này chỉ là phần ngọn. Muốn trị tận gốc "cơn sốt đất đột biến", cần hoàn thiện cơ sở dữ liệu về giá đất, đồng thời có chính sách phát triển nhà ở hợp lý để giảm tâm lý đầu cơ đất đai trong xã hội.