Đấu giá đất cao gấp hơn 18 lần ở Hoài Đức: Giá cao kỷ lục, chuyên gia nói gì?

Theo giới chuyên gia, mức giá trúng cao gấp hơn 18 lần so với giá ban đầu từ phiên đấu giá đất tại huyện Hoài Đức (Hà Nội) có thể khiến chi phí giải phóng mặt bằng cho các dự án mới đắt đỏ hơn.

Trưa 20/8, chia sẻ với phóng viên Báo Điện tử VietnamPlus, ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn, nhận định kết quả đấu giá đất cao như trường hợp đấu giá ở huyện Hoài Đức, Thanh Oai và các huyện ngoại thành Hà Nội mới đây có thể sẽ khiến chi phí giải phóng mặt bằng cho các dự án mới trở nên đắt đỏ hơn.

Theo ông Tuấn, với mức giá trúng đấu giá cao hơn mặt bằng chung từ 2 đến 3 lần, người dân sở hữu đất ở khu vực xung quanh có tâm lý đẩy giá bán đất của mình theo. Tuy nhiên, mức giá đất cao đột biến cũng có thể tạo ra xu hướng đầu cơ đất đai, khi nhiều người đổ xô mua đất với hy vọng kiếm lợi nhuận từ việc giá đất tiếp tục tăng.

"Việc đẩy giá trên cũng có thể gây ra tình trạng dòng tiền bị ứ đọng vào đất, thay vì được lưu thông trong các hoạt động kinh tế khác," ông Tuấn nói.

Giới chuyên gia bất động sản cũng cho rằng nguồn cơn khiến giá đất tăng mạnh bắt đầu từ việc một số huyện vùng ven sắp được lên quận, đang đẩy mạnh đầu tư hạ tầng xã hội. Nhiều tuyến đường liên huyện, liên xã được mở rộng, trải nhựa, mang lại bộ mặt khang trang cho vùng nông thôn. Đặc biệt, tuyến đường Vành đai 4 quanh trung tâm Hà Nội hình thành ngày càng rõ, hứa hẹn tiềm năng phát triển kinh tế lớn.

Trong khi đó, khoảng vài năm gần đây thị trường địa ốc khan nguồn cung mới, giá chung cư tăng cao. Trong khi đó, về khía cạnh chính sách, kể từ ngày 1/8/2024, luật pháp liên quan bất động sản có hiệu lực đã siết chặt hoạt động phân lô bán nền. Điều này tác động tâm lý nhà đầu tư tìm kiếm sản phẩm đất nền vùng ven, pháp lý chặt chẽ, có giá trị trên dưới 3 tỷ đồng/lô.

Bên cạnh đó, Nghị định 10/20203 về "Sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai" cũng quy định mức tiền đặt cọc khi tham gia đấu giá là 20% giá trị thửa đất tính theo giá khởi điểm. Nếu không trúng, tiền cọc được trả lại ngay khi phiên đấu giá kết thúc.

Với mức giá khởi điểm chỉ trên dưới 10 triệu đồng/m2, tương đương tổng giá trị lô đất chỉ khoảng 1 tỷ đồng, người tham gia đấu giá đất chỉ cần đặt cọc trên dưới 200 triệu đồng/lô. Số tiền này có thể sẽ không quá khó khăn đối với nhóm nhà đầu tư vừa và nhỏ, trong khi nếu đấu giá trúng, nhà đầu tư có thể bán lướt ngay để hưởng khoản tiền bán chênh lên đến hàng trăm triệu.

Tuy nhiên, thực tế trong thời gian qua cũng cho thấy khi đấu giá đất quá cao, không bán lướt được, người trúng cũng nhanh chóng bỏ cọc. Điều này không chỉ tác động xấu đến mọi phân khúc bất động sản, mà còn gia tăng hiện tượng đầu cơ đất đai, nhiễu loạn thị trường và người “ôm” hàng sau cùng sẽ chịu rủi ro nhất.

Đơn cử như tại phiên đấu giá đất ở huyện Thanh Oai vừa qua, rất đông người môi giới đã chào mua, bán đất với giá chênh từ 200 triệu đồng đến 1 tỷ đồng/lô (tùy vị trí, diện tích từng lô). Thế nhưng chỉ sau 3 ngày “thổi giá,” các môi giới, nhà đầu cơ đã phải “tháo giá” xuống gần đáy (chỉ bán chênh nhẹ từ 90-200 triệu đồng/lô), nếu khách thiện chí sẽ tiếp tục hạ giá chênh xuống.

Qua thực tế trên có thể thấy việc đấu giá đất dự kiến sẽ mang lại lợi ích trước mắt cho ngân sách địa phương, nhưng nếu không được quản lý chặt chẽ, có thể gây ra nhiều hậu quả tiêu cực. Bài học nhãn tiền trong nhiều năm qua cho thấy việc đẩy giá đất tăng cao không chỉ làm nhiễu loạn thị trường, mà còn tạo điều kiện cho các nhà đầu cơ đẩy giá đất lên cao hơn để kiếm lời, tiềm ẩn nguy cơ tạo ra một thị trường “bong bóng” không bền vững.