Đầu cơ đất lúa

Cuối tháng 4 năm nay, khi đến nhà một người bạn ở phía Nam Thủ đô New Delhi (Ấn Độ), tôi không khỏi ngạc nhiên khi chứng kiến quy mô rộng lớn trang trại trồng cà chua tại đây.

Thắc mắc vì sao ở quốc gia đông dân nhất thế giới nhưng nhà anh vẫn có diện tích đất nông nghiệp lớn canh tác, người bạn Ấn Độ đã chia sẻ với tôi về quá trình tích tụ đất. Anh cho biết phải công khai thông tin và thực hiện thủ tục pháp lý hơn 6 tháng khi mua đất nông nghiệp từ những người dân xung quanh.

Theo anh giải thích, việc công bố thông tin của bên mua như vậy tại Ấn Độ nhằm tránh việc đầu cơ đất đai trong nông nghiệp.

Trong thời gian gần đây, tôi cũng hay nhận được câu hỏi của một số người về việc mua đất trồng lúa giá rẻ. Cá nhân mua đất trồng lúa không phải canh tác, và điều họ mong đợi là sẽ được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở hay đất ở theo quy định mới.

Cánh đồng ở ngoại thành Hà Nội, tháng 5/2021 (Ảnh minh họa: Hữu Nghị)

Khi Luật Đất đai (sửa đổi) có hiệu lực từ ngày 1/8/2024, tôi thiết nghĩ xu hướng đầu cơ như vậy dễ "lợi bất cập hại" và có thể để lại nhiều hệ lụy không tốt cho lĩnh vực nông nghiệp.

Trước đây, với mục tiêu bảo vệ quỹ đất trồng lúa và bảo đảm sinh kế cho người nông dân, Luật Đất đai 2013 quy định cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng đất trồng lúa.

Tuy nhiên, với xu thế phát triển nông nghiệp công nghệ cao, quy mô lớn như hiện nay, Luật Đất đai 2024 đã cho phép cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp vẫn được nhận chuyển nhượng đất trồng lúa kèm theo một số điều kiện để bảo toàn diện tích đất nông nghiệp.

Cùng với đó, quy định mới đa dạng hình thức bồi thường cho người dân có đất bị thu hồi. Người dân bị thu hồi đất nông nghiệp (trong đó có đất trồng lúa) có thể được bồi thường bằng một trong các hình thức: đất nông nghiệp, đất khác mục đích với đất bị thu hồi, bằng tiền hoặc thậm chí bằng nhà ở.

Những quy định trên là hết sức hợp lý, tạo điều kiện phát triển nông nghiệp trong bối cảnh mới, nâng cao giá trị kinh tế của nghề trồng lúa; giúp các hộ gia đình, cá nhân thuận tiện hơn khi chuyển nhượng và bảo đảm cuộc sống bằng đất lúa. Chính sách đa dạng hóa hình thức bồi thường về đất cũng góp phần khắc phục một số bất cập trước đây.

Tuy nhiên, chính sách tốt đẹp trên đang có nguy cơ bị một số cá nhân đầu cơ lạm dụng. Trước đây, việc "gom" đất nông nghiệp diễn ra khá phổ biến để chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở. Tuy nhiên, thời gian gần đây, việc đầu cơ có chiều hướng chuyển sang cả với đất lúa với một mục tiêu: khi bị thu hồi sẽ được đền bù bằng đất ở, đất khác mục đích với loại đất bị thu hồi hoặc bồi thường bằng nhà ở.

Luật Đất đai 2024 quy định nếu địa phương có điều kiện về quỹ đất, quỹ nhà thì người thu hồi đất nông nghiệp mới có thể được bồi thường bằng nhà ở hoặc bằng đất khác mục đích. Nói cách khác, không phải trường hợp nào thu hồi đất lúa, đất nông nghiệp cũng được bồi thường bằng đất ở hay nhà ở. Như vậy, đầu cơ đất lúa là canh bạc khá rủi ro.

Phương án mua đất nông nghiệp sau đó chuyển mục đích sang đất ở rồi bán kiểu "phân lô" - vốn phổ biến trước đây, thời gian tới cũng không dễ áp dụng. Quy hoạch xây dựng, Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và các quy định liên quan…. đã tương đối chặt chẽ nên việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất trồng lúa sang đất ở là khó khả thi.

Việc "tích" đất nông nghiệp, đất trồng lúa không sử dụng trong thời hạn 12 tháng sẽ có nguy cơ bị Nhà nước thu hồi. Các "nhà đầu tư" phải tính toán đưa đất vào sử dụng, nếu không muốn rủi ro bị thu hồi.

Nguyên nhân sâu xa từ việc mua gom đất trồng lúa để đầu cơ, có lẽ cũng bắt nguồn từ thực tế buồn khi nhiều nơi người dân không còn thiết tha với ruộng đồng. Giá trị từ sản xuất nông nghiệp thấp hơn so với các lĩnh vực kinh tế khác nên không thu hút được lao động. Canh tác trên đồng ruộng vốn vất vả lại phụ thuộc nhiều vào thời tiết trong khi đầu ra bấp bênh. Tình trạng người dân bỏ ruộng, không canh tác vẫn diễn ra vì suy nghĩ "ôm" ruộng sẽ "ôm" nghèo.... Đây là lý do để người dân sẵn sàng bán ruộng lấy tiền.

Để chính sách về tập trung tích tụ ruộng đất phát huy hiệu quả, hạn chế đầu cơ đất đai, Nhà nước cần có cơ chế, giải pháp đồng bộ để phát triển sản xuất nông nghiệp công nghệ cao, nông nghiệp quy mô lớn ở các khu vực nông thôn; mở rộng thị trường xuất khẩu.

Mặt khác, theo tôi, chính sách về nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp, đặc biệt với đất trồng lúa cần có các quy định về việc minh bạch, công khai thông tin của các bên để hướng tới sự minh bạch của thị trường. Ngoài ra, chính sách bồi thường bằng đất khác hoặc nhà ở, nếu có cần có sự rà soát và hướng đến những người dân đang thực sự canh tác và sinh sống bằng "nghề nông".