Đất vùng ven dần lấy lại sức nóng, chuyên gia cảnh báo 'không bỏ hết trứng vào một rổ'

Thị trường bất động sản đang đi lên từ đáy, các sản phẩm đất nền “sạch” pháp lý, có giá trên dưới 2 tỷ đồng khu vực ven Hà Nội dần xuất hiện giao dịch nhiều hơn, không ít tay to rục rịch trở lại, tuy nhiên, chuyên gia khuyên “không bỏ hết trứng vào một rổ”.

Kể từ sau Tết Nguyên đán đến nay, anh Trần Tiến Nam, một nhà đầu tư “tay to” chuyên đất nền, liên tục đi qua nhiều huyện vùng ven Hà Nội như Sóc Sơn, Đông Anh, Gia Lâm, Ba Vì... để “săn” hàng giá tốt. Ưu tiên của anh là những lô có vị trí đẹp, gần đường, tầm giá 1,5 - 3 tỷ đồng.

Rục rịch trở lại vùng ven

Gần nhất, vào cuối tháng 2 vừa qua, anh Nam rót gần 2,3 tỷ đồng để mua vào 1 lô đất thổ cư tại đường Phương Trạch, xã Hải Bối, huyện Đông Anh, Hà Nội. Khu đất rộng 70 m2, đường liên xã 3,5 m, chuẩn bị mở rộng 7m (đã đo và cắm mốc, dự kiến triển khai cuối năm 2024).

“Một điểm khiến tôi kỳ vọng rất nhiều là lô đất chỉ nằm cách dự án tòa tháp 108 tầng chưa tới 3 km, các dự án ăn theo cũng không ít. Hy vọng sóng quy hoạch sẽ đẩy giá đất x2, x3 trong 3-5 năm tới”, anh Nam chia sẻ với VnBusiness.

Không ít nhà đầu tư có tiềm lực đang rục rịch trở lại vùng ven Hà Nội để "săn" đất nền đón sóng mới.

Cũng theo anh Nam, giá lô đất anh vừa “chốt” khá tốt, bởi tại Đông Anh, ở một số điểm nóng như Vĩnh Ngọc, Hải Bối, Xuân Canh, Uy Nỗ… dù xuất hiện mức giảm giá 10 - 25% trong thời gian qua nhưng mặt bằng chung vẫn rất cao.

Cụ thể, giá đất nền trong ngõ, ô tô có thể di chuyển, hiện dao động ở mức 33 - 48 triệu đồng/m2, thấp hơn so với mức rao 45 - 55 triệu đồng/m2 thời đỉnh sốt. Giá đất mặt đường trên 5m có thể kinh doanh được có giá dao động từ 50 - 55 triệu đồng/m2, giảm 10 - 25%. Những mảnh đất nằm ở mặt đường lớn dẫn vào trung tâm có giá dao động từ 70 - 120 triệu đồng/m2.

Không chỉ là hiện tượng nhỏ lẻ, anh Quốc, chủ một văn phòng môi giới ở khu vực Sóc Sơn (Hà Nội), cho hay, trong tháng 2, số lượng khách hàng của công ty anh tăng khoảng 200% so với tháng liền kề, và gần bằng cả năm 2023 cộng lại. Có ngày, văn phòng đón hơn 30 lượt khách.

Dù 70% lượng khách đến vẫn là để thăm dò thay vì chốt giao dịch, tuy nhiên, theo anh Quốc, tâm lý nhà đầu tư đã bớt nặng nề. Tại Sóc Sơn và các khu vực vùng ven những lô đất có giá khoảng 1,5-3 tỷ đồng đang được đặc biệt quan tâm. Giá của những lô đất này cũng gần như đã được đưa về mức năm 2020, tương đương giảm 20-30% so với mức đỉnh.

“Sự khởi sắc hiện tại là hiệu ứng từ các bộ luật sửa đổi vừa được thông qua. Tình hình thực tế cho thấy thị trường đất nền chắc chắn sẽ tốt hơn trong thời gian tới, không chỉ mức độ quan tâm, số lượng gia dịch cũng sẽ tăng nhanh”, anh Quốc nhìn nhận.

Cơ hội luôn đi cùng rủi ro

Cần phải nói thêm, theo thăm dò, trong thời gian qua hiện tượng “cắt lỗ sâu” “bán gấp” “hàng ngộp”… đã ít xuất hiện hơn so với giai đoạn nửa đầu năm 2023. Sau Tết, không ít lô đất trước đó đăng tin giảm tới 35-40%, nhưng nay được người bán “rút về” chờ hồi giá do xoay chuyển được dòng tiền.

Điều này khá dễ lý giải, là bởi lãi suất hạ, nhiều nhà đầu tư xoay chuyển được dòng tiền thay vì buộc phải bán rẻ các sản phẩm nhà đất. Cùng với đó, tâm lý thị trường đang dần tốt lên, nhiều người chấp nhận “gồng” thêm là nguyên nhân khiến hiện tượng giảm giá cắt lỗ tại khu vực ven đô giảm rõ rệt.

Đặc biệt, ở một số khu vực như Đông Anh, Gia Lâm, Sóc Sơn, các sản phẩm đất nền có tiềm năng tăng giá tốt theo “sóng” hạ tầng (lên quận, xây vành đai 4) trong tương lai, nhà đầu từ chấp nhận xuống tiền mua vào dù mức giảm chỉ khoảng trên dưới 10% so với thời đỉnh sốt.

Trong báo cáo mới nhất của Batdongsan cũng chỉ ra, trong 1.000 người tham gia khảo sát, có tới 65% số người cho biết sẽ tiếp tục mua bất động sản trong năm 2024. Trong số 65% này, có khoảng 1/3 số người quan tâm tới phân khúc đất nền, đặc biệt là phân khúc dưới 2 tỷ đồng.

Có thể thấy, phân khúc đất nền đang dần lấy lại sức hút, các nhà đầu tư có tiềm lực cũng đang rục rịch trở lại các điểm nóng. Với nhu cầu lớn, đất nền vẫn luôn được đánh giá rất cao về mức độ an toàn để “lưu trú” dòng tiền. Việc “săn” được những sản phẩm giá tốt, sạch pháp lý, trước khi các bộ luật mới được triển khai trong năm 2025 rõ ràng là một lợi thế lớn cho các nhà đầu tư.

Tuy nhiên, cơ hội luôn đi cùng rủi ro, chuyên gia cảnh báo các nhà đầu tư không nên “bỏ hết trứng vào một rổ”, đồng thời hạn chế sử dụng đòn bẩy tài chính.

Ông Nguyễn Thế Điệp, Phó chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội, nhận định "đất nền vẫn là vua". Những nhà đầu tư sẵn “vốn thịt” hoặc dùng đòn bẩy tài chính thấp có thể cân nhắc xuống tiền.

Đặc biệt, nhà đầu tư cần cẩn trọng khi mua đất nền theo thông tin quy hoạch vì có giá cao, lãi thấp và chậm. Nên chọn mua những vùng có quãng giá còn tăng dài để mua. Ví dụ mua đất quanh khu công nghiệp thì nên tránh các vùng có giá 15 - 20 triệu đồng/m2, vì sẽ khó tăng 30 - 40 triệu đồng/m2 trong 1 - 2 năm. Nhưng nếu mua đất có giá 5 - 7 triệu đồng/m2, thì khả năng tăng lên 12 - 15 triệu đồng/m2 sẽ cao hơn. Nhưng điều quan trọng nhất vẫn là pháp lý an toàn.

Trong khi đó, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan khu vực phía Nam, đánh giá trong thời gian tới, thị trường đất nền sẽ tiếp tục gặp khó khăn. Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) có hiệu lực từ đầu 2025 sẽ siết chặt hoạt động phân lô bán nền, có thể sẽ khiến mức độ quan tâm đối với đất nền sụt giảm, nhất là đối với những lô đất to.

“Trong dài hạn, giá đất có thể tiếp tục tăng lên và giao dịch sẽ trở lại. Tuy nhiên, trong ngắn hạn (ít nhất là 1-2 năm tới), thị trường khó có sự bứt phá, vì vậy, nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ về dòng tiền, hạn chế đi vay, tìm hiểu rõ ràng về quy hoạch, pháp lý và khả năng thanh khoản khi đầu tư”, vị chuyên gia khuyến cáo.