Đất vàng bị thâu tóm và mối lo sự "bành trướng" của lợi ích nhóm

Điều gì đã biến các dự án BT trở thành "mật ngọt" khiến nhiều doanh nghiệp dù không có kinh nghiệm, năng lực triển khai dự án, thậm chí yếu kém về tài chính vẫn tiên phong nhận "trọng trách" xây dựng đường sá?

Theo Bộ Kế hoạch và Đầu tư đến 31/12/2019, có tổng cộng 336 dự án đầu tư theo hình thức PPP được ký kết, với tổng số vốn khoảng 1.609.335 tỷ đồng, trong đó hình thức BT (Xây dựng - Chuyển giao) chiếm 55,9% (188/336), chủ yếu tập trung trong lĩnh vực giao thông vận tải với 220 dự án, chiếm 65,5% trong tổng số các dự án được đầu tư theo hình thức PPP, còn lại là thuộc về các lĩnh vực hạ tầng kỹ thuật, năng lượng, cấp thoát nước, môi trường...

Hình thức đầu tư BT được pháp luật Việt Nam cho phép thực hiện chính thức từ năm 2007, tại Nghị định số 78/2007/NĐ-CP ngày 11/5/2007 của Chính phủ.

Bản chất kinh tế của BT là cách thức Nhà nước huy động khu vực tư nhân cùng chia sẻ gánh nặng trách nhiệm phải thu xếp, bố trí nguồn vốn để đầu tư các công trình hạ tầng thiết yếu phục vụ phát triển kinh tế - xã hội; trong lúc nguồn vốn của Nhà nước chưa bố trí được. Đây được coi là giải pháp hữu hiệu, là phao cứu sinh để hoàn thiện và kết nối đồng bộ cơ sở hạ tầng. Thế nhưng hơn 10 năm đi vào thực tiễn, các dự án được thực hiện theo hình thức hợp đồng BT lại gây ra nhiều hệ lụy, làm thất thoát tài sản Nhà nước trong khi nhiều dự án hạ tầng theo hình thức này lại bị lãng quên.

Đất vàng bị thâu tóm... “đẻ ra” những con đường “đắt nhất hành tinh”

Phương châm của các dự án BT là “đổi đất lấy hạ tầng” nhưng trên thực tế tại nhiều dự án, “đất vàng” đã trao tay, doanh nghiệp tích cực xây nhà hoặc phân lô bán nền nhưng hạ tầng “trả lại” cho Nhà nước vẫn nằm án binh bất động hoặc triển khai ì ạch.

Thực tế cũng cho thấy, hàng loạt lô đất vàng nghiễm nhiên rơi vào tay doanh nghiệp với cái giá không thể rẻ hơn. Điều đó cũng đồng nghĩa với việc, Nhà nước đã phải trả một cái giá quá đắt cho các dự án xây dựng hạ tầng, nhất là hạ tầng giao thông. Và cũng vì lẽ đó, nhiều con đường BT được mệnh danh là “đắt nhất hành tinh”.

Câu chuyện dùng “XX” héc-ta đất để đổi lấy “X,x” ki-lô-mét đường đã trở thành “công thức rất phổ biến” trong giai đoạn 2017 - 2018 và đến thời điểm này, công thức đó vẫn tiếp diễn tại nhiều dự án ở các địa phương.

Đơn cử như năm 2018, Hà Nội dùng tới gần 40ha “đất vàng” để đổi lấy 2,85km đường nối Lê Trọng Tấn đến đường Vành đai 3. Dự án BT này được giao cho Liên danh Công ty Cổ phần Phát triển nhân lực LOD - Công ty TNHH Phát triển Bắc Việt đầu tư với kinh phí hơn 1.400 tỷ đồng. Tuyến đường có chiều dài 2,85km, kết nối với đường Vành đai 2, đi qua Vành đai 2,5 và nối với Vành đai 3. Tạm tính, mỗi ki-lô-mét đường này cũng “ngốn” khoảng 500 tỷ đồng.

Thời điểm năm 2018, theo ước tính, lô đất rộng gần 40ha tại Đại Mỗ mà Hà Nội dùng để trả cho chủ đầu tư làm gần 3km đường có giá trị khoảng 32.915 tỷ đồng. Vị trí phân khu đô thị S4 thuộc chuỗi đô thị phía Đông đường Vành đai IV thuộc địa giới hành chính các phường Yết Kiêu, Quang Trung, Nguyễn Trãi, Phúc La, Vạn Phúc... Đây đang được coi là điểm “nóng” phát triển đô thị của Hà Nội thời gian qua.

Mặt khác, Công ty LOD có chiến lược phát triển là “mở rộng thị phần và thị trường xuất khẩu lao động, đa dạng hóa các loại hình đào tạo. Xây dựng Công ty LOD trở thành một trong những công ty hàng đầu của cả nước về đào tạo và phát triển nguồn nhân lực đáp ứng nhu cầu trong và ngoài nước. Đầu tư có hiệu quả vào các lĩnh vực kinh doanh khác như du lịch, dịch vụ thương mại, kinh doanh bất động sản. Xây dựng Công ty LOD đa ngành nghề...”. Những lĩnh vực này không hề dính dáng đến đầu tư cơ sở hạ tầng.

Có thể thấy, đây là một doanh nghiệp ngoài ngành, không có kinh nghiệm xây dựng hạ tầng lại được giao dự án. Câu hỏi đặt ra rằng, phải chăng phía doanh nghiệp vì "miếng ngon đất vàng" nên đã từng bước lập kế hoạch để hợp thức hóa đất đai? Phải chăng BT chỉ là cái cớ và nếu mục đích doanh nghiệp hướng đến là "đất vàng" thì dự án giao thông sẽ ra sao?

Câu trả lời có thể được tìm thấy ở một số dự án sau:

Cũng vào năm 2018, Công ty Cổ phần Đầu tư phát triển Hạ tầng và Đô thị Vĩnh Hưng nhận được suất đầu tư dự án BT xây dựng tuyến đường Minh Khai - Vĩnh Tuy - Yên Duyên dài 1.650m với tổng vốn đầu tư khoảng 1.574,2 tỷ đồng. Với việc xây dựng tuyến đường này, chủ đầu tư được nhận 60ha đất sạch.

Theo báo chí phản ánh, các khu đất đều được xem là "đất vàng" nằm tại các quận nội đô trung tâm Hai Bà Trưng và chủ yếu là các phường của quận Hoàng Mai. Công ty Cổ phần Đầu tư phát triển Hạ tầng và Đô thị Vĩnh Hưng được quyền khai thác quỹ đất 60ha này để kinh doanh, hoàn vốn. Điều đáng nói, theo tìm hiểu từ các văn bản trước đó, một số mảnh đất trên đã từng được phê duyệt để doanh nghiệp triển khai làm khu đô thị.

Cụ thể, khu đất thứ nhất là khu nhà ở Ao Mơ với diện tích khoảng 22,9ha, bao gồm 3,85ha diện tích tuyến đường mặt cắt 40m đi qua dự án. Khu đất thứ hai là các ô đất thuộc Dự án Xây dựng đồng bộ hạ tầng kỹ thuật khu di dân tổ 24, 25 với diện tích khoảng 11,29ha, bao gồm 1,24ha diện tích tuyến đường mặt cắt 40m đi qua dự án.

Khu đất thứ ba là 3 quỹ đất do nhà đầu tư đề nghị bổ sung để đảm bảo cân đối giá trị dự án BT và giá trị quỹ đất đối ứng, gồm: Dự án Ao Cây Dừa (diện tích đất khoảng 0,52ha); Dự án Khu sinh thái Vĩnh Hưng (diện tích đất khoảng 11,9ha); Dự án khu chức năng đô thị Vĩnh Hưng - Thanh Trì (diện tích khoảng 13ha).

Thời điểm giữa năm 2019, dù sắp đến thời hạn bàn giao nhưng tuyến đường này vẫn chưa hoàn thiện xong khâu giải phóng mặt bằng. Trong khi đó, người dân dọc khu vực này cho hay, các hoạt động khai thác khu đất “vàng” đối ứng đã và đang được phân lô, xây dựng và được “cò” trung gian rao bán rầm rộ.

Điển hình, khu đô thị sinh thái Ao Mơ được rao bán với giá căn hộ vào khoảng 30 - 35 triệu đồng/m2, còn giá đất nền vào khoảng 115 triệu đồng/m2. Tại dự án Khu sinh thái Vĩnh Hưng, nhiều nhân viên môi giới đăng tin rao bán biệt thự liền kề ở đây khẳng định, nhiều suất đã được bán hết. Khách hàng muốn mua sản phẩm tại dự án thì phải mua lại của các nhà đầu tư thứ cấp và phải trả tiền chênh.

Tuyến đường Nguyễn Xiển - Xa La (bao quanh công viên Chu Văn An, Thanh Trì, Hà Nội) được thực hiện theo hình thức BT do Bitexco làm chủ đầu tư cũng được mệnh danh là một trong những tuyến đường “đắt nhất hành tinh” khi có thông tin Hà Nội đổi gần 90ha “đất vàng” để lấy tuyến đường 3,76km này.

Ở khu đất đối ứng, dự án The Manor Central Park gồm 1.066 căn thấp tầng, trong đó, có tới 70% là shophouse đã sớm được chủ đầu tư triển khai nhanh chóng. Theo bảng giá chủ đầu tư đưa ra thời điểm giữa năm 2019, những căn shophouse được bán với giá trung bình dao động từ 17 tỷ đến 40 tỷ. Căn shophouse diện tích 75m2 có mức giá 17 tỷ đồng. Giá trung bình sẽ là 226 triệu đồng/m2. Giá căn shophouse platinum rơi vào mức 37 - 40 tỷ đồng/căn thì mức giá trung bình có thể rơi vào từ 236 triệu đồng/m2 - 249 triệu đồng/m2. Trong khi đó, tuyến đường BT chính đã phải lùi tiến độ nhiều lần, hơn 8 năm vẫn ngổn ngang và mãi đến đầu năm 2020 mới chính thức được thông xe.

Bốn con đường BT trong khu đô thị mới Thủ Thiêm cũng được mệnh danh là “những con đường dát kim cương” khi nhà đầu tư “thổi giá” lên tới cả nghìn tỷ đồng cho mỗi ki-lô-mét để qua đó đổi được nhiều lô đất Thủ Thiêm. Thanh tra Chính phủ và Kiểm toán Nhà nước đã kết luận có nhiều sai phạm, phải đình chỉ các dự án này.

Dư luận cũng không ít lần đề cập đến chuyện doanh nghiệp yếu kém, chia nhỏ dự án BT, bán lại cho nhà thầu kiếm chênh lệch. Hình thức giao đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, không đấu thầu dự án BT gây thất thoát, lãng phí tài sản công. Thực tiễn triển khai cho thấy, việc thực hiện các dự án BT còn tồn tại nhiều bất cập, đặc biệt là việc xác định giá trị đất đối ứng còn chưa phản ánh giá trị thị trường.

Điển hình phải kể đến đoạn đường Lê Đức Thọ đến Khu đô thị mới Xuân Phương trị giá hơn 946 tỷ đồng, sau kiểm toán giảm còn hơn 597 tỷ đồng. Dự án được trao đổi bằng khu nhà ở sinh thái Xuân Phương của Tasco rộng hơn 37ha.

Tương tự, dự án xây dựng tuyến đường liên tỉnh Hà Nội - Hưng Yên (đoạn trên địa phận Hà Nội, chủ đầu tư là Công ty Cổ phần Comaland), dự án này được đổi bằng hơn 63ha đất. Sau kiểm toán, dự án này được xác nhận trị giá 446 tỷ đồng, giảm hơn 50 tỷ đồng.

Dự án tuyến đường từ đê Ngọc Thụy đến khu đô thị mới Thượng Thanh (quận Long Biên) giảm dự toán 69,2 tỷ đồng, chi phí đền bù giải phóng mặt bằng giảm 754,3 tỷ đồng

Đặc biệt, nhiều tuyến đường tại Thủ đô được xây dựng theo hình thức BT giá trị đầu tư còn lên tới 700 - 800 tỷ đồng/km. Và quỹ đất đối ứng “khổng lồ” cũng từng đặt ra nhiều nghi vấn về sự thất thoát tài sản cho Hà Nội.

Trong báo cáo kết quả kiểm toán tổng hợp năm 2019 gửi Quốc hội, Kiểm toán Nhà nước (KTNN) đã chỉ ra những tồn tại, hạn chế của 29 dự án BT thuộc diện kiểm toán năm 2019. Theo đó, hầu hết đều chỉ định nhà đầu tư. Các dự án chủ yếu do nhà đầu tư đề xuất và đưa vào danh mục đầu tư như tại tỉnh Bắc Ninh có tới 72/83 dự án do nhà đầu tư đề xuất. Đáng chú ý, KTNN kết luận hầu hết các dự án thuộc diện kiểm toán tại Hà Nội đều xác định tổng mức đầu tư ban đầu lớn hơn nhiều so với giá trị thực tế triển khai.

Một số dự án BT được phê duyệt sau khi triển khai thi công và chưa có báo cáo đánh giá tác động môi trường, phê duyệt điều chỉnh một số nội dung không đúng quy định và còn sai sót, phê duyệt diện tích và giá đất tạm tính vượt giá trị dự án BT. Có tình trạng ký hợp đồng chưa đúng quy định, không bảo đảm nguyên tắc ngang giá, không quy định cơ cấu tỷ lệ vốn.

Biến tướng BT và sự “bành trướng” của lợi ích nhóm

Trước những bất cập, tồn tại dẫn đến thất thoát ngân sách Nhà nước của dự án BT liên quan đến việc đổi chác “không ngang giá”, thiếu minh bạch, Nghị định 69/2019/NĐ-CP quy định việc sử dụng tài sản công để thanh toán cho nhà đầu tư (NĐT) khi thực hiện dự án đầu tư xây dựng công trình theo hình thức Hợp đồng Xây dựng - Chuyển giao (dự án BT) ra đời đã từng được kỳ vọng sẽ giải quyết được các bất cập để hình thức đầu tư ưu việt này phát huy hiệu quả.

Cụ thể, theo Nghị định 69, việc sử dụng tài sản công để thanh toán cho nhà đầu tư thực hiện dự án BT được thực hiện theo nguyên tắc ngang giá, giá trị dự án BT tương đương với giá trị tài sản công thanh toán và được xác định như sau: Giá trị tài sản công được xác định theo giá thị trường theo quy định của pháp luật tại thời điểm thanh toán, giá trị dự án BT được xác định theo kết quả đấu thầu.

Ông La Văn Thịnh - Cục trưởng Cục Quản lý Công sản (Bộ Tài chính) nhấn mạnh, Nghị định này “sẽ khắc phục cực kỳ triệt để” các bất cập bởi nếu thực hiện nguyên tắc ngang giá, thì không thể có chuyện “làm một cây cầu 200 tỷ đồng mà giao miếng đất 2.000 tỷ đồng”.

Dù luật pháp quy định đã có phần chặt chẽ nhưng thực tế, câu chuyện những khu đất vàng được định giá bèo thông qua hình thức BT để dễ dàng rơi vào tay doanh nghiệp vẫn tiếp tục xảy ra.

Mới đây nhất là câu chuyện Hải Phòng thực hiện cải tạo chung cư cũ dưới hình thức BT, giao 99ha đất với giá rẻ mạt cho doanh nghiệp Hoàng Huy, đổi lại công ty này chỉ cần cải tạo hai tòa chung cư cũ. Các chuyên gia đề nghị thanh, kiểm tra để làm rõ có hay không việc trục lợi chính sách, gây thất thoát tài sản công trong vụ việc Hải Phòng “bán” đất công giá bèo thông qua cải tạo chung cư cũ, không loại trừ việc có bàn tay của lợi ích nhóm thao túng, nhất là khi doanh nghiệp này được giao 3/4 dự án cải tạo chung cư cũ trên địa bàn.

Cụ thể, Hải Phòng đã dùng 99ha đất tại các vị trí đắc địa để thanh toán cho 1 dự án BT cải tạo chung cư cũ với giá khá thấp. Trong đó có 5,1ha tại khu đất của Nhà máy đóng tàu Sông Cấm, Hoàng Huy đang triển khai dự án bất động sản Hoàng Huy Riverside gồm dãy nhà liền kề và biệt thự hiện đại. Giá nhà ở đây được rao bán khoảng 35 triệu đồng/m2, dao động từ 5 - 18 tỷ đồng/căn. Trong khi giao cho chủ đầu tư, Hải Phòng chỉ định giá khu đất này có 194,378 tỷ đồng, tương đương 3,8 triệu đồng/m2.

Công ty Hoàng Huy cũng được giao 2 khu đất khác, gồm khu đất tại trụ sở cũ của UBND quận Hồng Bàng, số 42 Lê Đại Hành, rộng 0,8ha (TP. Hải Phòng tạm định giá là 64,7 tỷ đồng giá trị tài sản trên đất và 290,58 tỷ đồng tiền đất, trung bình giá trị đất chỉ là 36,32 triệu đồng/m2); khu đất tại số 199 Tô Hiệu được tạm định giá tiền tài sản trên đất là 19,57 tỷ đồng và 65,99 tỷ đồng tiền đất, trung bình giá trị đất chỉ xấp xỉ 22 triệu đồng/m2. Hiện đất tại các khu này có giá dao động từ 150 - 250 triệu đồng/m2, tùy vị trí và diện tích.

Trả lời văn bản yêu cầu cho ý kiến về đề nghị của UBND TP. Hải Phòng, Bộ Tài chính cho rằng theo hướng dẫn tại Nghị định 69, Hải Phòng được tiếp tục thanh toán theo hợp đồng 2 bên đã ký kết từ đầu, tuy nhiên “mức giá có đảm bảo đúng nguyên tắc thị trường hay không là vấn đề mà Hải Phòng phải xác định và chịu trách nhiệm”.

Theo các chuyên gia, dù cơ bản bít được lỗ hổng BT nhưng Nghị định 69 mới chỉ buộc đấu thầu với dự án BT, còn tài sản công như quỹ đất, tuy trên lý thuyết là xác định theo giá thị trường nhưng không buộc phải tổ chức đấu giá thì cũng rất dễ rơi vào cách làm cũ, đồng thời vấn đề còn nằm ở sự buông lỏng quản lý của chính quyền, không loại bỏ việc móc nối với doanh nghiệp để được “chia phần” miếng bánh lợi ích từ chênh lệch địa tô. Đằng sau đó, có thể là câu chuyện đấu thầu “quân xanh, quân đỏ”, đấu thầu nhưng chỉ có một doanh nghiệp tham gia do quá trình làm hồ sơ thiếu minh bạch dẫn đến không khác gì chỉ định thầu, dẫn đến dự án rơi vào tay doanh nghiệp yếu kém, "tay không bắt giặc".

Đại biểu Quốc hội Hoàng Văn Cường nhấn mạnh các lý do đang làm biến tướng một hình thức đầu tư vốn rất ưu việt như BT: "Đầu tiên là, chọn nhà đầu tư thực hiện một số dự án không theo tiêu chí, theo mục tiêu: giỏi nhất, có kinh nghiệm nhất, có khả năng đầu tư tốt nhất trong lĩnh vực đó để thực hiện dự án. Từ đó, đã có những dự án được giao cho các nhà đầu tư không phải là những người có năng lực tốt nhất, dẫn tới công trình thực hiện theo hình thức BT không có chất lượng tốt nhất, thời gian bị kéo dài.

Tiếp đến, việc xây dựng quy trình thiết kế, thẩm định dự án đang thực hiện ngược. Lẽ ra, trước khi tổ chức kêu gọi đầu tư, Nhà nước phải có cơ quan thiết kế, xây dựng dự toán, thẩm định dự án độc lập nhằm xác định mục tiêu, mục đích, tổng mức đầu tư xây dựng dự án là bao nhiêu, trên cơ sở xác định rõ được mục tiêu, chi phí thực hiện dự án Nhà nước mới tổ chức kêu gọi đầu tư. Tuy nhiên, hiện nay, quy trình này đang bị thực hiện ngược".

Một chuyên gia quy hoạch khác cũng nhìn nhận, đầu tư theo hình thức BT là hoàn toàn đúng đắn, nhưng để đầu tư BT phát huy tối đa hiệu quả, các quy định về lựa chọn nhà đầu tư, định giá đất đai và thẩm định tổng mức đầu tư dự án cần được tiến hành kỹ lưỡng. Đặc biệt, xây dựng dự án hạ tầng không thể căn cứ dựa trên tổng dự toán mà phải thực hiện theo hình thức đấu thầu để xác định theo giá thị trường.

“Hiện có quá nhiều những con đường "đắt nhất hành tinh", một phần nguyên nhân cũng bởi tại các tuyến đường này, đất hai bên đường bị tăng giá nhiều lần. Ngoài ra còn bởi, Hà Nội phải "đổi chác" quá nhiều diện tích "đất vàng" cho doanh nghiệp.

Do đó, hạ tầng phải đấu thầu để tìm được người xây dựng tốt nhất theo các phương án kỹ thuật và báo giá thấp nhất, còn đấu giá đất để bán cao nhất.

Hai điều này làm hoàn toàn độc lập thì sẽ bán được khu đất với giá cao nhất và đấu thầu hạ tầng để tìm được người xây dựng giỏi nhất với giá thấp nhất, như vậy là quá lợi. Ngược lại, khi ghép chung vào thành ra đổi đất lấy hạ tầng là hết sức nguy hiểm”, vị chuyên gia nói.

Trước những bất cập khó giải quyết của hình thức đầu tư BT, luật sư Nguyễn Tiến Lập, thành viên Văn phòng luật NHQuang & Cộng sự, Trọng tài viên Trung tâm Trọng tài quốc tế Việt Nam - VIAC cho rằng, cho rằng hình thức PPP tuyệt đối không nên bao gồm dự án BT hay nếu có thì không theo cách làm như hiện nay.

“Điều 45.3 của dự thảo Luật Đầu tư theo hình thức đối tác công tư (PPP) có quy định về dự án hay hợp đồng BT (Xây dựng - Chuyển giao). Tôi cho rằng nên loại bỏ hình thức dự án này”, ông Lập nhấn mạnh.

Theo ông Lập, có 6 lý do để loại bỏ loại hình dự án BT.

Thứ nhất, về bản chất, BT là hình thức mua sắm công thông thường mà Nhà nước không thanh toán bằng tiền mặt, có chăng là thanh toán sau mà không cần ứng trước. Tuy nhiên, Nhà nước vẫn phải thanh toán, tức chi tiêu công thông qua đầu tư, do đó suy cho cùng BT chỉ là một cách “lách” Luật Ngân sách và Luật Đầu tư công.

Thứ hai, vì không thanh toán bằng tiền mặt nên rất khó công khai, minh bạch hoá trong khâu thẩm định, phê duyệt và chi trả cho chủ đầu tư tư nhân. Điều này tạo điều kiện cho tiêu cực phát sinh.

Thứ ba, dự án BT không phù hợp với chính sách hợp tác đối tác công - tư vì không có yếu tố tranh thủ vốn đầu tư dài hạn của tư nhân cũng như công nghệ quản trị tiên tiến của khu vực này.

Thứ tư, vừa qua có nhiều dự án BT được triển khai, chủ yếu nhằm xây dựng đường giao thông liên tỉnh, trụ sở, công trình văn hoá, giáo dục theo kiểu “đổi đất lấy hạ tầng” gắn với nhiều hệ luỵ tiêu cực (móc ngoặc, tham nhũng, trục lợi chính sách) khiến dư luận bức xúc gọi tên BT là mảnh đất màu mỡ cho tham nhũng.

Thứ năm, hình thức BT rất hiếm khi được triển khai ở các nước với lý do không tận dụng được bất cứ lợi thế gì của khu vực tư nhân và gây khó cho trách nhiệm giải trình của cơ quan Nhà nước.

Cuối cùng, nếu hình thức dự án BT vẫn được giữ lại thì nên kiên quyết bỏ hẳn cơ chế “đổi đất lấy hạ tầng” mà thay vào đó, thanh toán riêng rẽ cho nhà đầu tư bằng tiền sau khi đã đấu giá quyền sử dụng đất một cách rộng rãi và công khai, minh bạch./.