Đất vẫn sốt cục bộ vì quy hoạch

Nhiều địa phương trên cả nước xuất hiện những cơn sốt đất cục bộ do thông tin quy hoạch.

Hải Phòng sốt đất vùng quê

Chứng kiến nhiều người xung quanh đang giàu lên từ đất, Nguyễn Văn Hùng, một nhà đầu tư tại Hải Phòng không màng đến việc nghỉ ngơi dịp Tết. Ngay từ chiều mùng 3 Tết, anh đã đánh ô tô đến đón tôi đi tìm mua đất tại một số khu vực vùng ven, trên xe còn có 2 người đàn ông nữa trong nhóm đầu tư của anh. Qua lời giới thiệu của Hùng, một người tên An, sinh năm 1990, nghề nghiệp chính là chạy taxi ở sân bay Cát Bi, người còn lại tên Tuấn, đứng tuổi hơn, chủ một xưởng may mặc với khoảng 20 công nhân.

Trong nhóm nhà đầu tư này, Hùng được xem là “leader” vì có nhiều kinh nghiệm trong đầu tư bất động sản, còn An và Tuấn là những nhà đầu tư mới. Kể về cơ duyên chuyển từ nghề “cầm vô lăng” sang nghiệp đầu tư đất, An cho biết, nhóm mới thành lập từ tháng 9/2021, nhưng đã thực hiện thành công nhiều giao dịch vì thời điểm này đất đang sốt, giá ở đâu cũng tăng, mua vào một thời gian ngắn là có thể bán ra ngay với mức chênh lệch khoảng 15-20% so với giá mua vào.

“Giá mà có điều kiện kinh tế thì tôi đã nhảy sang buôn đất từ 3 năm trước, càng vào thị trường sớm thì càng có lợi”, An nói.

Không riêng gì An, mà Tuấn cũng tỏ ra đầy tiếc nuối vì không sớm tham gia thị trường “siêu” lợi nhuận này. Theo lời kể của Tuấn, anh vô tình “hóng” được thông tin về một vài dự án quy hoạch hạ tầng từ mấy bạn hàng cách đây chừng nửa năm, rồi lao vào cuộc chơi buôn đất. Là nhà đầu tư “tay ngang”, ấy thế mà cứ “đánh" đâu là trúng đó. Bí quyết của anh là tập trung tìm kiếm những lô đất có vị trí đẹp, hoặc đất đón đầu quy hoạch.

“Tôi làm công việc kinh doanh nên tranh thủ mấy ngày nghỉ Tết đi tìm đất, nếu có mảnh nào hợp lý tôi sẽ xuống tiền mua ngay”, anh Tuấn nói.

Sau khoảng 30 phút chạy xe, Hùng xoay nhẹ vô lăng rẽ từ Quốc lộ 10 vào con đường nhỏ dẫn vào một xã trung tâm huyện Tiên Lãng (TP. Hải Phòng). Con đường tuyến xã vừa được mở ra rộng thênh thang và đang trên đà hoàn thiện. Di chuyển thêm một lúc thì xe dừng trên một con đường nhỏ được trải bê tông, ven đường lác đác một vài nhà dân và những lô đất vườn đã được xây sẵn tường rào. Hùng chỉ tay vào một khu đất rộng khoảng 100 m2 rồi nói, cách đây 2 năm, khu đất này chỉ khoảng 200 triệu đồng/lô, nhưng bây giờ đã tăng lên 400 triệu đồng/lô rồi.

Sau một hồi “ngó nghiêng” và trao đổi với một người ở địa phương, nhóm nhà đầu tư này đã chốt mua một thửa đất có diện tích bề ngang 5 mét và chiều dài 25 mét với mức giá 500 triệu đồng.

“Khi xuống tiền phải tính toán xem liệu 1 năm sau mảnh đất có tăng được 10% không. Bởi nếu dùng tiền túi thì không nói, chứ vay tiền ngân hàng để đầu tư vào đất mà 1 năm không tăng tối thiểu 10% là lỗ chắc”, Hùng nói.

Tiếp tục theo chân các nhà đầu tư khác, chúng tôi nhận thấy rằng, các giao dịch diễn ra khá chóng vánh, họ làm giá, đặt cọc và sang tên ngay mảnh đất vừa mua được để hưởng chênh lệch. Số ít còn lại là những nhà đầu tư có vốn lớn, họ mua cả thửa đất rộng từ ngàn mét vuông trở lên, sau đó phân lô, tách sổ thành các thửa nhỏ từ 100-200 m2 để bán lại cho các nhà đầu tư nhỏ lẻ.

Chị Trần Thu Hằng, một người dân tại xã Tiên Minh, huyện Tiên Lãng (TP. Hải Phòng) vừa bán được lô đất vườn có diện tích 200 m2 với giá 800 triệu đồng cho biết, những người về đây mua đất chủ yếu là để “lướt sóng” kiếm lời ngắn hạn, chứ để ở thì rất ít.

Theo tìm hiểu của chúng tôi, lý do khiến vùng quê này thu hút nhà đầu tư đổ xô về “săn đất” là bởi mới đây, UBND TP. Hải Phòng đã có văn bản chấp thuận cho Công ty cổ phần Him Lam tài trợ kinh phí lập quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 Khu công nghiệp tại xã Tây Hưng và Đông Hưng, huyện Tiên Lãng với diện tích khoảng 480 ha.

Ghi nhận từ thực tế cho thấy, dù dự án mới đang ở giai đoạn lập quy hoạch, nhưng đã thu hút nhà đầu tư từ nhiều nơi khác. Khẩu vị của những nhà đầu tư này là đất vườn, đất thổ cư đã có sổ rõ ràng.

Cẩn trọng không thừa

Theo nguồn tin của phóng viên, câu chuyện “săn” đất đón đầu quy hoạch cũng đang diễn ra tại nhiều địa phương khác trên cả nước. Đơn cử, tại huyện Cam Lâm, tỉnh Khánh Hòa, thời gian gần đây có thông tin một số tập đoàn bất động sản lớn đề xuất đầu tư nhiều dự án quy mô lên tới hàng nghìn héc-ta, khiến giá đất nơi đây “nóng” lên từng ngày. Cụ thể, từ đầu tháng 11/2021, giá đất Cam Lâm đã tăng 30-50%. Các lô đất nền ven đầm Thủy Triều hồi giữa năm 2020 có giá từ 11-12 triệu đồng/m2, nay tăng lên hơn 16 triệu đồng/m2.

Hay tại huyện Hàm Tân, tỉnh Bình Thuận, sau khi có thông tin Tổng công ty Đầu tư và Phát triển công nghiệp (Becamex IDC) chọn để đầu tư dự án Khu công nghiệp - Dịch vụ - Đô thị Becamex VSIP Bình Thuận, các nhà đầu tư đã đổ xô về đây tìm mua đất.

Thế nhưng, dưới góc độ là nhà đầu tư có nhiều kinh nghiệm, Hùng cho rằng, không phải ai cũng có thể kiếm lời từ đất, vì tiêu chí quan trọng đầu tiên cần phải có chính là “tiền đâu”, kế đến là kiến thức về ngành như thủ tục pháp lý, thông tin quy hoạch… để tránh những tranh chấp, kiện tụng và đảm bảo tính hợp pháp của lô đất mình muốn xuống tiền.

“Những điều này có thể học và trau dồi độ bén nhạy theo thời gian. Dù vậy, mối quan hệ, sự hoạt ngôn và cả may mắn đều là những yếu tố không thể thiếu để làm nên chân dung một nhà đầu tư đánh đâu thắng đó”, Hùng nhấn mạnh.

Trao đổi với phóng viên về vấn đề này, bà Trần Thùy Linh, Phó giám đốc Công ty Đức Linh Real cho biết, đầu tư chạy theo quy hoạch, hạ tầng là câu chuyện không mới, nhiều nhà đầu tư đã thắng lớn với cách thức này, song cũng không ít người “vỡ mộng”. Lý do bởi nhiều dự án hạ tầng đến khi khởi công hoặc khánh thành không còn tạo giá trị cao vì thời gian chuẩn bị rất lâu, đến khi khởi công chính thức, mọi giá trị gia tăng, bao gồm cả giá kỳ vọng, đều đã được phản ánh từ những “cơn sốt” đất trước đó. Đây là lý do chính khiến nhiều nhà đầu tư rơi vào cảnh chôn vốn, thậm chí thua lỗ lớn.

Theo bà Linh, đối với nhà đầu tư cá nhân, không phải cứ mua nhà gần đường là sẽ có lời, mà khu vực đó phải hình thành khu đô thị, khu dân cư thì mới nâng được giá trị bất động sản. Do vậy, nhà đầu tư cần cân nhắc bài toán đầu tư hợp lý, đặc biệt trong trường hợp có sử dụng đòn bẩy tài chính. Nếu tốc độ tăng giá bất động sản thấp hơn chi phí tài chính thì sẽ trở thành gánh nặng cho nhà đầu tư.

“Những thông tin về quy hoạch, về đầu tư những dự án cơ sở hạ tầng giao thông một mặt tác động tích cực tới thị trường bất động sản nơi có quy hoạch hay dự án được xây dựng, nhưng mặt khác cũng mang đến sự tiêu cực, bởi nơi nào có quy hoạch, dự án là nơi đó xuất hiện tình trạng đầu cơ, làm giá”, bà Linh nêu quan điểm.