Đất trên thị trường rao bán gần 1 tỉ đồng mỗi m2, bảng giá đất tăng 30% vẫn thua xa

Nếu đề xuất điều chỉnh tăng 30% giá đất các loại tại Hà Nội được duyệt thì khoảng cách giữa giá thị trường hiện nay với bảng giá của nhà nước tại nhiều khu vực trên địa bàn thành phố vẫn còn rất xa nhau.

Luật Đất đai 2013 bắt đầu có hiệu lực từ ngày 1/7/2014. Sau hơn 4 năm triển khai thực hiện, Luật Đất đai 2013 đã bộc lộ không ít những bật cập, ảnh hưởng đến sự phát triển chung của thị trường bất động sản. Trong đó, một trong những bất cập lớn liên quan đến khung giá đất và bảng giá đất.

Từng trao đổi với PV về vấn đề này, GS.TSKH Đặng Hùng Võ - Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên & Môi trường cho biết: "Hiện nay, bảng giá đất của tất cả các tỉnh đều thấp hơn thị trường. Trong khi họ lấy lí do thấp hơn là bởi khung giá đất chỉ có vậy. Do đó, cần phải sửa đổi vì mọi rắc rối về tài chính đất đai đều nằm ở bảng giá đất thấp hơn thị trường mà nguyên nhân là vì có khung giá đất thấp".

Trên thực tế, chính vì có độ vênh lớn giữa giá đất qui định trong bảng giá đất và giá trên thị trường mà đã gây ra không ít rắc rối, bất cập trong việc thu hồi đất và đền bù đất thời gian vừa qua.

Mới đây, HĐND TP Hà Nội đã đã đề xuất tăng bình quân 30% giá các loại đất sau khi lấy ý kiến góp ý vào tờ trình ban hành giá các loại đất trên địa bàn thành phố áp dụng từ ngày 1/1/2020 đến 31/12/2024.

Theo đó, giá đất ở đô thị dự kiến cao nhất hơn 200 triệu đồng/m2 áp dụng cho một số địa bàn thuộc quận Hoàn Kiếm như phố Hàng Ngang, Hàng Đào, Lê Thái Tổ (giá áp dụng từ 1/1/2015 đến 31/12/2019 là 162 triệu đồng/m2). Giá thấp nhất thuộc địa bàn quận Hà Đông với hơn 4,5 triệu đồng/m2.

Thành phố Hà Nội cho rằng, việc xây dựng bảng giá đất đáp ứng yêu cầu thực tiễn, giảm bớt chênh lệch giữa bảng giá với thị trường; góp phần thiết lập cơ chế chính sách đồng bộ trong quản lý đất đai; hài hoà lợi ích nhà nước, người dân và doanh nghiệp.

Tuy nhiên, theo tìm hiểu của PV, nếu tăng giá đất các loại lên 30%, mức chênh giữa bảng giá với thị trường vẫn rất lớn tại một số khu vực.

Cụ thể, theo bảng giá các loại đất trên địa bàn TP Hà Nội (áp dụng từ ngày 1/1/2015 đến 31/12/2019), khu vực quận Hoàn Kiếm hiện đang có giá đất cao nhất so với các quận khác.

Đối với loại đất là đất ở (vị trí 1) tại các phố lê Thái Tổ, Hàng Đào, Hàng Ngang, giá đất đang là 162 triệu đồng/m2; Đinh Tiên Hoàng, Hàng Đường, Hàng Gai có giá 120 triệu đồng/m2; Hàng Đào, Hàng Khay có giá 112 triệu đồng/m2, Hàng Bạc có giá 102 triệu đồng/m2, Hàng Buồm có giá 100 triệu đồng/m2,...

Như vậy, đất ở trong bảng giá đất tại Hà Nội hiện đang có giá cao nhất là 162 triệu đồng/m2 (quận Hoàn Kiếm). Nếu tăng 30% thì mức giá cũng chỉ lên tới 210 triệu đồng/m2.

Nếu áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất (K) năm 2019, hệ số K (đối với diện tích vượt hạn mức sử dụng đất ở) khu vực quận Hoàn Kiếm là 1,6 thì giá đất tương ứng để thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước sẽ là 336 triệu đồng/m2. Mức giá lúc này vẫn còn chênh khá lớn so với giá thị trường.

Giá đất trong bảng giá đất áp dụng từ 1/1/2015 đến 31/12/2019 do UBND TP Hà Nội ban hành. (Ảnh chụp màn hình)

Còn theo khảo sát của PV, đất ở tại các tuyến phố trên đang được rao bán trên thị trường với giá 700 – 800 triệu đồng/m2.

Cụ thể, đất thổ cư mặt đường tại một số tuyến phố như Trần Hưng Đạo đang được rao bán với giá 700 triệu đồng/m2, Mã Mây gần 600 triệu đồng/m2, Dã Tượng 500 triệu đồng/m2,…

Giá đất tăng có thể làm giảm qui mô thị trường đầu tư thứ cấp

Trao đổi với PV về vấn đề này, GS. Đặng Hùng Võ cho biết, mức tăng 30% như đề xuất của TP Hà Nội vẫn còn quá thấp và vẫn còn khoảng cách rất xa so với giá thị trường hiện nay.

Theo GS. Đặng Hùng Võ, giá đất phải tăng đúng với thị trường. Hiện nay, giá đất cao nhất ở Hà Nội đang được xác định cao nhất là 840 triệu đồng/m2 nhưng mức giá đề xuất cao nhất mới chỉ có 210 triệu đồng/m2.

"Bảng giá đất đang bị hiểu sai, thực tế bảng giá đất bây giờ chỉ dùng để tính thuế và phí. Do đó, nếu không tăng bằng giá của thị trường sẽ gây thất thoát thuế phí và nguồn thu ngân sách của Nhà nước", GS Võ nhấn mạnh.

Thực tế, Luật Đất đai 2013 đã qui định, bảng giá đất được xây dựng định kì 5 năm một lần và công bố công khai vào ngày 1/1 của năm đầu kì, được sử dụng làm căn cứ tính tiền sử dụng đất; tính thuế sử dụng đất; tính phí và lệ phí trong quản lí, sử dụng đất đai; tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai; tính tiền bồi thường, hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất...

Do đó, khi giá đất tăng, chi phí đầu vào của sản phẩm bất động sản tất yếu sẽ tăng theo.

Trong một văn bản mới đây, Hiệp hội BĐS TP HCM (HoREA) cho biết, việc điều chỉnh tăng khung giá đất sẽ gây một số hệ lụy tác động trực tiếp đến thị trường bất động sản.

Cụ thể, khung giá đất tăng kéo theo bảng giá đất tăng, khiến nghĩa vụ tài chính của cá nhân, hộ gia đình và doanh nghiệp tăng.

Để tránh nghĩa vụ tài chính, một bộ phận người dân không làm thủ tục cấp sổ đỏ mà chọn giao dịch nhà đất bằng giấy tay, làm tăng thị trường ngầm. Nhà nước vừa thất thu thuế, vừa khó quản lí, vừa dễ phát sinh tranh chấp trong xã hội.

Việc tăng khung giá đất cũng sẽ tác động trực tiếp đến giá cả và qui mô giao dịch của thị trường bất động sản.

Theo đó, giá nhà đất tăng sẽ làm giảm qui mô tổng cầu có khả năng thanh toán do một bộ phận khách hàng không còn đủ khả năng tài chính để mua nhà, có thể dẫn đến sụt giảm qui mô giao dịch trên thị trường. Trước hết là tác động tới phân khúc cao cấp, condotel… tiếp theo là giảm qui mô thị trường đầu tư thứ cấp đang rất nóng hiện nay.

Ngoài ra, theo HoREA, khung giá đất tăng cũng tác động đến môi trường đầu tư và nguồn thu ngân sách của Nhà nước.

Dự kiến, bảng giá đất áp dụng cho năm 2020 - 2024 tại Hà Nội sẽ tăng bình quân 30%; tại Bình Dương tăng 45 - 95%. Tại TP HCM, Hiệp hội BĐS TP HCM cũng vừa có đề xuất mức tăng giá 30%...