Đất tăng ảo, chi phí tăng thật

Mỗi khi sốt đất xảy ra là một lần giá nhà đất bị đẩy lên quá cao so với giá trị thực, để lại nhiều hệ lụy cho người dân, doanh nghiệp cũng như địa phương nơi cơn sốt đi qua...

Tăng “ảo” từ đất dự án đến đất đấu giá

Chia sẻ với phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán về tình cảnh “tréo nghoe” gặp phải sau cơn sốt đất vừa qua, lãnh đạo một tập đoàn bất động sản than thở, doanh nghiệp ông được chấp thuận chủ trương đầu tư một dự án ở ven Hà Nội từ giữa năm 2020, đã hoàn tất các hồ sơ về quy hoạch, chỉ còn nộp tiền sử dụng đất, giải phóng mặt bằng là sẽ được giao đất triển khai dự án trong quý I/2021.

Theo tính toán ban đầu, chi phí cho tiền sử dụng đất là khoảng 500 tỷ đồng, còn chi phí giải phóng mặt bằng là hơn 200 tỷ đồng. Tuy nhiên, sau khi tính toán lại, chi phí tiền sử dụng đất theo quyết định của Sở Tài nguyên và Môi trường và Sở Tài chính đã tăng lên tới hơn 800 tỷ đồng, nguyên do là các cơ quan này áp dụng phương pháp so sánh theo công thức: Tiền sử dụng đất phải nộp = (Giá đất tính thu tiền sử dụng đất theo mục đích sử dụng đất x Diện tích đất phải nộp tiền sử dụng đất) – Tiền sử dụng đất được miễn giảm (nếu có) – Tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng được trừ vào tiền sử dụng đất (nếu có).

Trong đó, điều đáng nói là nếu giá đất được so sánh với giá thị trường (đã tăng gấp 2-3 lần) thì chi phí xây dựng cơ bản lại áp dụng theo khung giá nhà nước (thấp hơn từ 1-1,5 lần so với chi phí thực do giá vật liệu đang tăng cao), đồng thời tiền bồi thường cũng được áp dụng theo khung nhà nước, trong khi để đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng, chủ đầu tư phải thỏa thuận theo giá thị trường (tức giá “ảo” nêu trên).

“Đây là bất cập, nhưng doanh nghiệp buộc phải tuân theo bởi không thể không triển khai dự án. Phần chi phí bị đội lên này buộc phải tính vào giá bán và người hứng chịu cuối cùng là người mua nhà, cho dù doanh nghiệp không hề muốn”, vị này ngao ngán.

Thực tế, tình trạng giá đất tăng “ảo” không chỉ diễn ra ở đất dự án, mà còn xuất hiện ở cả các thương vụ đấu giá đất, khiến giá đấu tăng chóng mặt. Đơn cử, tại phiên đấu giá một lô đất khu vực Long Biên, Hà Nội diễn ra mới đây, giá khởi điểm đưa ra là 25 triệu đồng/m2, nhưng giá trúng lên đến 105 triệu đồng/m2, tức cao hơn 4 lần. Ngay sau khi công bố kết quả trúng đấu giá, nhiều ý kiến cho rằng, tính thêm các chi phí khác như tiền triển khai, truyền thông…, doanh nghiệp sở hữu lô đất trên không bán giá cao hơn giá đấu ít nhất 30% mới là lạ!

Chưa nói tới việc người có nhu cầu ở thực khó mua nhà khi giá bán được neo ở mức quá cao, nguy cơ TP. Hà Nội thất thu thuế cũng lộ rõ nếu liên hệ câu chuyện từng xảy ra tại Thanh Hóa. Còn nhớ, năm 2019, phải sau 2 lần đấu giá và “suýt vỡ trận”, mặt bằng số hiệu 3241 tại dự án Khu dịch vụ thương mại, văn phòng và dân cư thuộc Khu đô thị Đông Hương, TP. Thanh Hóa mới tìm được chủ nhân. Nguyên nhân là do giá trúng đấu giá cuối cùng đối với 375 lô đất thuộc mặt bằng (tổng diện tích gần 58.000 m2) tăng lên 1.215 tỷ đồng, tăng tới 778 tỷ đồng so với lần định giá đầu tiên.

Không ngoài dự đoán, doanh nghiệp sở hữu mặt bằng trên là Liên danh Công ty cổ phần Đầu tư và xây dựng ADI sau khi trúng thầu đã không thể hoàn thành nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước, dẫn tới nợ đọng kéo dài. Sự việc căng thẳng đến mức, Phó chủ tịch UBND tỉnh Thanh Hóa Nguyễn Văn Thi đã phải ra “tối hậu thư” yêu cầu đơn vị trúng đấu giá nộp đầy đủ tiền sử dụng đấu giá vào ngân sách theo quy định trước ngày 25/11/2020, trường hợp không chấp hành sẽ bị hủy kết quả trúng đấu giá, tổ chức đấu giá lại; nhà đầu tư sẽ không được tham gia đấu giá, đấu thầu các dự án có sử dụng đất trên địa bàn tỉnh…, song đến nay doanh nghiệp này vẫn chưa thể hoàn thành.

Nhiều hệ lụy

Báo cáo mới đây của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, thời gian qua, tại nhiều địa phương xuất hiện tình trạng tung tin không đúng sự thật về quy hoạch hạ tầng và phát triển dự án, thậm chí lợi dụng ý kiến chỉ đạo của lãnh đạo nhà nước tạo dựng tài liệu giả mạo nhằm mục đích thổi giá đất để trục lợi.

Ghi nhận từ các địa phương cho thấy, giá đất trung bình ở nhiều địa phương tăng 10% sau 1 tháng, cá biệt một số nơi tăng 2-3 lần chỉ trong 1-2 tháng. Không ít người dân đã bỏ kinh doanh, bỏ sản xuất để lao vào đầu tư đất. Tiền gửi ngân hàng cũng được rút ra để đi đầu tư đất, chủ yếu là đất nền.

Chia sẻ với Báo Đầu tư Chứng khoán, ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch kiêm Tổng thư VARS cho hay, bên cạnh việc khiến nguồn lực xã hội dồn vào bất động sản, làm giảm nguồn lực đầu tư phát triển sản xuất ở các ngành, lĩnh vực khác, chuyện giá đất sốt nóng còn cản trở kêu gọi, thu hút đầu tư chính thống vào các địa phương, bởi giá đất tăng kéo theo hàng loạt chi phí khác tăng theo, đặc biệt là chi phí đền bù giải phóng mặt bằng… Ở những địa phương để xảy ra sốt đất kéo dài, việc phát triển kinh tế gặp nhiều khó khăn và khi kinh tế không phát triển sẽ khiến giá đất giảm mạnh trở lại và những người ôm đất chưa kịp bán ra sẽ thua lỗ nặng.

Lấy dẫn chứng, ông Đính cho biết, huyện Mê Linh (Hà Nội) có 60 dự án, bao gồm 47 dự án đô thị và 13 dự án khác được giao đất, cho thuê đất… với tổng diện tích 2.140 ha, nhưng trong đó không ít dự án chủ đầu tư chậm nộp tiền sử dụng đất do giá đất tăng cao sau mỗi đợt sốt đất. Thực tế, cách đây 10 năm, trên địa bàn huyện từng xảy ra sốt đất kéo dài và tình trạng này tái xuất hiện trong khoảng 2 tháng qua.

Theo lãnh đạo Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), tình trạng sốt đất ảo để lại hậu quả nặng nề, ngoài việc khiến người dân khó tiếp cận nhà ở do giá bán quá cao, nhà đầu tư chưa kịp thoát hàng thua lỗ vì giá đất thường giảm mạnh khi hết sốt, thì còn khiến ngày càng nhiều nhà, đất trở nên hoang hóa vì không được sử dụng, gây lãng phí tài nguyên và nguồn lực của xã hội…

“Tình trạng này nếu không được chấn chỉnh kịp thời không những tác động tiêu cực đến sự phát triển của thị trường bất động sản, mà còn ảnh hưởng đến an ninh kinh tế và trật tự an toàn xã hội tại địa phương”, vị lãnh đạo trên nhấn mạnh.

Trước tình trạng giá đất sốt nóng tại nhiều địa phương, nhiều bộ, ngành liên quan như Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Ngân hàng Nhà nước… đã ban hành một loạt công văn yêu cầu các cơ quan, ban, ngành và địa phương tăng cường công tác quản lý thị trường bất động sản tại các địa phương, trong đó tập trung theo dõi, nắm bắt thông tin, diễn biến của thị trường và thực hiện các biện pháp xử lý kịp thời để bình ổn thị trường, không để xảy ra tình trạng sốt giá và bong bóng bất động sản trên địa bàn.

Trong công văn 989/BXD-QLN của Bộ Xây dựng, cơ quan này yêu cầu các địa phương phải tổ chức công bố công khai thông tin về quy hoạch, tiến độ triển khai các dự án phát triển cơ sở hạ tầng, các dự án bất động sản, đặc biệt là các dự án lớn và việc sáp nhập thành lập, nâng cấp đơn vị hành chính… tại địa phương để minh bạch thông tin, ngăn chặn tình trạng đồn thổi, tung tin thất thiệt nhằm mục đích thổi giá nhà đất để trục lợi.

Công văn số 1454/BTNMT-TCQLĐĐ của Tổng cục Quản lý đất đai (Bộ Tài nguyên và Môi trường) đề nghị các địa phương thực hiện nghiêm quy định về đăng ký chuyển quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất... để thu nghĩa vụ thuế, kiểm soát các giao dịch ảo, thổi giá đất, giá bất động sản; quản lý chặt chẽ, bảo đảm tuân thủ đúng các quy định của pháp luật đất đai về việc tách thửa đất; xử lý nghiêm đối với hành vi không đưa đất vào sử dụng, sử dụng đất chậm so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư theo quy định của pháp luật.

Ngoài ra, UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương có kế hoạch chủ động điều tiết quỹ đất ra thị trường thông qua việc tạo quỹ đất sạch để đấu giá quyền sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; đẩy mạnh công tác tuyên truyền, phổ biến các quy định của pháp luật về đất đai, đầu tư, kinh doanh bất động sản…, nhất là thông tin kịp thời về quy hoạch của địa phương để người dân hiểu và thực hiện, tránh bị lợi dụng, trục lợi.