Đất nông nghiệp sắp 'lên ngôi'?

Khi Luật Đất đai được sửa đổi có hiệu lực thi hành từ 1/8/2024, nhiều vấn đề vướng mắc được tháo gỡ. Đất nông nghiệp bắt đầu được săn đón trở lại.

Vì sao đất nông nghiệp được quan tâm?

Luật Đất đai 2024 có hiệu lực từ ngày 1/8 với nhiều quy định được đánh giá “cởi trói” pháp lý cho thị trường bất động sản nông nghiệp. Đây cũng là nội dung được nhiều doanh nghiệp và nhà đầu tư quan tâm.

Tại Điều 177 của Luật Đất đai mới đã tăng hạn mức nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân không quá 15 lần hạn mức giao đất nông nghiệp (Luật Đất đai 2013 quy định hạn mức 10 lần). Quy định này làm tăng cơ hội tích tụ ruộng đất cho các hộ gia đình, cá nhân phục vụ hoạt động sản xuất nông nghiệp quy mô lớn.

Đặc biệt, Điều 45 của Luật Đất đai 2024 quy định cho phép cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa; tuy nhiên nếu nhận chuyển nhượng quá hạn mức thì phải thành lập tổ chức kinh tế và có phương án sử dụng đất trồng lúa, trừ trường hợp người nhận tặng cho là người thuộc hàng thừa kế…

Luật Đất đai 2024 cho phép cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.

Thay đổi mấu chốt tiếp theo tại Điều 179 quy định tăng thời hạn thuê đất công ích do UBND cấp xã quản lý (thường gọi là quỹ đất 5%) lên 10 năm, thay cho mức 5 năm theo Luật Đất đai 2013. Quy định này giúp các cá nhân được thuê quỹ đất công ích có thời gian sử dụng đất thuê ổn định, giúp người thuê yên tâm đầu tư sản xuất ổn định trên đất thuê.

Bên cạnh đó, Điều 194 Luật này quy định về “dự án đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu nuôi, trồng, sản xuất, chế biến nông sản, lâm sản, thủy sản, hải sản tập trung” để cho thuê lại đất hoặc thực hiện dự án. Đây là hành lang pháp lý giúp hình thành cơ sở hạ tầng tập trung trong lĩnh vực nông nghiệp (tạm gọi là dự án khu công - nông nghiệp, giống mô hình khu công nghiệp) giúp các doanh nghiệp dễ dàng tiếp cận quỹ đất “sạch” để đầu tư, sản xuất trong lĩnh vực nông nghiệp.

Ngoài ra, một điểm thay đổi nổi bật trong Luật Đất đai 2024 liên quan đến đất nông nghiệp là “đất sử dụng kết hợp đa mục đích”, theo đó đất nông nghiệp được sử dụng kết hợp với mục đích thương mại, dịch vụ, chăn nuôi, trồng cây dược liệu…

Đất nông nghiệp được săn đón

Theo ông Nguyễn Anh Quê, Ủy viên Ban chấp hành Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Luật Đất đai 2024 cho phép cá nhân, tổ chức không trực tiếp sản xuất nông nghiệp được nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp là một điểm mới của Luật Đất đai 2024 so với Luật Đất đai 2013.

Ông Quê nhìn nhận mục tiêu của Đảng và nhà nước là muốn tiếp tục thực hiện chủ trương dồn điền, đổi thửa, tạo ra những cánh đồng lớn, phù hợp trình độ sản xuất bậc cao, hiện đại như ngày nay, nhằm nâng cao năng suất, tăng giá trị khai thác sử dụng đất.

Hơn nữa, thời điểm chia ruộng đất từ năm 1993, những người đã mất hoặc không sử dụng không bị thu hồi trong khi không cấp mới đất nông nghiệp cho người sinh sau năm 1993. Vì vậy, chính sách này giúp thuận lợi việc hợp pháp hóa quyền thừa kế, cho tặng, chuyển nhượng từ người không còn khả năng, không có nhu cầu sử dụng đất cho người có nhu cầu sử dụng đất.

Sau khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, đất nông nghiệp sẽ được nhiều nhà đầu tư quan tâm.

Ông Quê cho hay trước khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, bất động sản nông nghiệp ít được chú ý tới, được coi là thị trường “ngách” của bất động sản. Sau khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực phân khúc này sẽ dần trở nên phổ biến, được nhiều nhà đầu tư quan tâm. Mặt khác, quy định này sẽ tạo thuận lợi cho công tác giải phóng mặt bằng, nhất là các dự án do doanh nghiệp làm chủ đầu tư.

“Tuy nhiên quy định này cũng tạo ra một rủi ro về việc đầu cơ ôm đất đẩy giá, bỏ đất hoang, gây lãng phí, ảnh hưởng an ninh lương thực. Việc ôm đất đẩy giá cũng tiềm ẩn rủi ro gây khó khăn trong giải phóng mặt bằng, giảm thu hút vốn FDI”, ông Nguyễn Anh Quê cảnh báo.

Cùng quan điểm, CEO Công ty EZ Property ông Phạm Đức Toản cũng cho rằng ngay từ khi Luật Đất đai được sửa đổi và chuẩn bị có hiệu lực thi hành từ 1/8/2024, các vấn đề vướng mắc gần như được tháo gỡ. Đất nông nghiệp bắt đầu được săn đón trở lại.

Ông Toản cho biết nhiều doanh nghiệp đã có động thái mua gom loại đất này tại các địa phương để làm trang trại, các mô hình nông nghiệp công nghệ cao hoặc mô hình công nghiệp…

Theo quan sát của CEO Công ty EZ Property, khu vực đồng bằng Bắc Bộ chưa xuất hiện nhiều nhưng với khu vực tập trung nhiều đất vườn, đồi núi quy mô lớn như Tây Nguyên thì đang được các doanh nghiệp tích cực thu gom. Sau đó, họ sẽ trồng các loại cây đặc thù như dược liệu rồi bán lại cho các đơn vị sản xuất thuốc, dược phẩm nhằm phục vụ sản xuất kinh doanh thay vì chỉ đơn thuần làm nông nghiệp.

Bên cạnh việc chuyển đổi cơ cấu cây trồng kết hợp với sản xuất kinh doanh, ông Toản biết thêm thị trường sẽ xuất hiện tình trạng cá nhân, tổ chức mua gom đất nông nghiệp để chờ giải phóng mặt bằng, đền bù với giá cao.

Bởi căn cứ Điều 159 Luật Đất đai 2024, bảng giá đất sẽ được xây dựng theo khu vực và vị trí. Theo đó, đối với khu vực có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất thì việc xây dựng bảng giá đất đến từng thửa đất trên cơ sở vùng giá trị, thửa đất chuẩn. Đặc biệt, sau khi bỏ khung giá đất, các địa phương sẽ tự quyết định bảng giá đất cũng như điều chỉnh bảng giá đất mỗi năm một lần để phù hợp với giá đất của thị trường. Như vậy, giá đất sẽ tiệm cận với thị trường và kéo theo giá đền bù sẽ tăng.

Thực tế, việc những cá nhân, tổ chức thu gom đất nông nghiệp được cho là để đón thời điểm Luật Đất đai mới có hiệu lực. Điều này cũng khiến nhiều người lo lắng dễ xảy ra tình trạng đầu cơ loại đất này. Tuy nhiên, ông Toản nhìn nhận “rất khó có thể xảy ra sốt đất nông nghiệp mà thị trường chỉ sôi động hơn”. Nguyên nhân là làm nông nghiệp quy mô lớn không phải ai cũng làm được, vì phải đầu tư rất nhiều về công nghệ, vốn và đầu ra.