Đất nông nghiệp đã hết hạn sử dụng có bán được hay không?

Nhờ tiềm năng sinh lời hấp dẫn khi chuyển đổi lên đất ở thành công, việc mua bán đất nông nghiệp đang ngày càng phổ biến. Tuy nhiên, điều mà nhiều nhà đầu tư bỏ quên đó là Nhà nước giao đất nông nghiệp cho người dân sử dụng ổn định lâu dài hoặc có thời hạn chứ không vĩnh viễn. Vậy nếu đất nông nghiệp hết hạn thì người sử dụng có được bán không?

Thời hạn sử dụng đất được hiểu là khoảng thời gian mà người sử dụng đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê đất nhằm mục đích trồng trọt, chăn nuôi hay phát triển kinh tế... Điều 127 Luật Đất đai 2013 quy định rõ, thời hạn Nhà nước giao và công nhận quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình/ cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp là 50 năm. Hết thời hạn này, nếu hộ gia đình/ cá nhân vẫn có nhu cầu sử dụng thì Nhà nước sẽ xem xét để tiếp tục giao/ cho thuê đất.

Mặt khác, căn cứ Điều 169 và Điều 188 của Luật này, đất nông nghiệp chỉ được phép chuyển nhượng khi đáp ứng đủ 4 điều kiện sau:

Như vậy, nếu hết thời hạn sử dụng đất thì đất nông nghiệp sẽ không được chuyển nhượng cho người khác. Giao dịch mua bán khi đó chỉ có thể diễn ra sau khi bên bán làm thủ tục gia hạn sử dụng đất tại Văn phòng đăng ký đất đai. Lưu ý, hồ sơ xin gia hạn đất phải được nộp muộn nhất là 6 tháng trước ngày hết hạn sử dụng đất ghi trong sổ đỏ. Ví dụ, ngày hết hạn sử dụng đất là 11/11/2020 thì bạn phải nộp hồ sơ xin gia hạn đất trước ngày 15/05/2020, sau khi gia hạn xong xuôi mới được phép chuyển nhượng thửa đất đó.

Quy trình gia hạn sử dụng đất được thực hiện qua 3 bước như sau:

- Nộp hồ sơ xin gia hạn đất

Người sử dụng đất chuẩn bị hồ sơ đề nghị xác nhận lại thời hạn sử dụng đất, bao gồm: Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất; bản gốc giấy chứng nhận đã cấp. Nộp hồ sơ trên tại Phòng Tài nguyên và Môi trường nơi có đất để đượ xem xét, thẩm định nhu cầu sử dụng đất. Trường hợp đủ điều kiện dược gia hạn, cơ quan này sẽ giao Văn phòng đất đai gửi thông tin địa chính cho cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính. Đồng thời, trình UBND cùng cấp quyết định gia hạn sử dụng đất hoặc ký tiếp hợp đồng thuê đất (đối với trường hợp thuê đất).

- Nộp sổ đỏ đã cấp, thực hiện nghĩa vụ tài chính

Người xin gia hạn phải nộp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được cấp cùng các chứng từ thể hiện đã thực hiện xong nghĩa vụ tài chính cho cơ quan tài nguyên và môi trường.

- Văn phòng đăng ký đất đai xác nhận gia hạn đất

Cơ quan chức năng sẽ xác nhận gia hạn sử dụng đất vào sổ đỏ đã cấp, đồng thời chỉnh lý và cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính. Sau đó, trao Giấy chứng nhận cho người được cấp hoặc gửi UBND cấp xã để trao cho người sử dụng đất (trường hợp người dân nộp hồ sơ tại cấp xã).

Điều 61 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và Điểm e Khoản 2 Điều Nghị định 01/2017/NĐ-CP quy định, việc thực hiện thủ tục hành chính liên quan đến gia hạn thời gian sử dụng đất không được quá 07 ngày kể từ ngày cơ quan chức năng nhận được hồ sơ hợp lệ.