Đất nông nghiệp có tạo sóng sau 1/8?

Nhiều lô đất nông nghiệp, đất vườn tại các tỉnh lân cận TP. HCM đang được giới đầu tư tìm mua nhằm đón đầu làn sóng tăng giá đất nông nghiệp sau 1/8 tới đây.

Đất Nông Nghiệp Thay Đổi Ra Sau Luật Đất Đai 2024

Ghi nhận từ Batdongsan.com.vn, thời gian gần đây xuất hiện nhiều nhóm đầu tư tìm kiếm các mảnh đất sào tại khu vực Đồng Nai, Tây Ninh, Long An và cả Bình Phước… nhằm đón đầu các thay đổi mới theo Luật Đất đai 2024. Một số khu vực tập trung nhiều đất vườn, đồi núi quy mô lớn như Tây Nguyên cũng đang được các doanh nghiệp tích cực thu gom.

Theo nhiều đơn vị giới bất động sản cho biết, hiện nhà đầu tư liên hệ tìm đất vườn, đất nông nghiệp tỉnh lân cận TP.HCM đã có dấu hiệu tăng lên. Một số nhà đầu tư có nhu cầu mua các lô diện tích lớn, có vị trí gần đường và giá tốt.

Giá mua vào đất nông nghiệp hiện vẫn thấp hơn từ 20-40% so với năm 2021. Cùng với đó, một số nhóm đầu tư “tay to” âm thầm tìm mua đất sào kì vọng đón đầu nhu cầu có thể “bật tăng” trong giai đoạn tới. Thậm chí, thị trường xuất hiện các các cá nhân, nhóm, mua gom đất nông nghiệp để chờ giải phóng mặt bằng, đền bù với giá cao nhất là khi các Luật mới có hiệu lực từ 1/8.

Luật Đất đai 2024 sẽ chính thức có hiệu lực từ 1/8, trong đó có những có những quy định mới về hạn mức nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp, mở rộng đối tượng được nhận chuyển nhượng đất trồng lúa.

Luật đất đai 2024 đưa ra các quy định rõ ràng hơn về quyền sử dụng đất nông nghiệp, bao gồm việc bảo vệ quyền lợi của người dân về bồi thường khi thu hồi đất nông nghiệp. Căn cứ theo khoản 1 Điều 96: Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi đất, nếu có đủ điều kiện được bồi thường theo quy định, thì được bồi thường bằng đất nông nghiệp hoặc bằng tiền hoặc bằng đất có mục đích sử dụng khác với loại đất thu hồi hoặc bằng nhà ở.

Tương tự tại khoản 6 Điều 111, hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải đất ở, nếu đủ điều kiện bồi thường về đất theo quy định, mà có nhu cầu bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở và địa phương có điều kiện về quỹ đất ở, nhà ở thì được bồi thường bằng giao đất ở hoặc nhà ở tái định cư.

Điều này có thể làm tăng sự tin tưởng của nhà đầu tư vào đất nông nghiệp, từ đó thúc đẩy hoạt động mua bán và chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp. Bên cạnh đó, Bộ Tài nguyên và Môi trường đang xem xét một dự thảo Nghị quyết cho phép thí điểm dự án nhà ở thương mại trên đất không phải đất ở, bao gồm cả đất nông nghiệp đem lại sự phát triển kinh tế, phát triển đô thị đồng thời quy định này tạo ra nhiều cơ hội để phát triển nhà ở, giải quyết nhu cầu của người dân về chỗ ở.

Những thay đổi này khiến phân khúc đất nông nghiệp được dễ dàng tiếp cận hơn đối với các tổ chức, cá nhân so với luật đất đai 2013, giúp khai thác hiệu quả đất đai, làm tăng giá trị quyền sử dụng đất nông nghiệp, thúc đẩy giao dịch về quyền sử dụng đất trên thị trường.

Dù vậy, cũng có lo ngại khi hai quy định này cùng có hiệu lực, khả năng tồn tại rủi ro tiềm tàng về vấn nạn “đầu cơ” là rất lớn. Khi luật cho phép tổ chức, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp được mua đất nông nghiệp, một số người có thể lợi dụng để mua đất giá rẻ, chờ tăng giá rồi bán lại.

Rất Khó Để Đầu Cơ Đất Nông Nghiệp

Đất nông nghiệp từng có thời điểm đem lại siêu lợi nhuận cho nhà đầu tư. Nếu thành công phân lô lên đất thổ cư thì mức giá tăng bằng lần trong khoảng thời gian ngắn.

Tuy nhiên, theo các chuyên gia, từ góc độ phát triển kinh tế, các quy định mới chỉ tạo điều kiện thuận lợi cho nông dân và phù hợp với các doanh nghiệp đầu tư vào lĩnh vực nông nghiệp. Còn với hoạt động thu gom mua đất nông nghiệp rồi chờ chuyển đổi mục đích, phân lô bán nền là rất khó khả thi.

Kể từ ngày 1/8, đất nông nghiệp trong khu dân cư, trong cùng thửa đất nếu phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt, thì được chuyển mục đích sử dụng sang đất ở. Các điều kiện để chuyển mục đích vẫn khá chặt chẽ.

Bên cạnh đó, theo quy định của Luật đất đai, đất nông nghiệp sử dụng không đúng mục đích trong 12 tháng liên tục có thể bị thu hồi. Trường hợp không đưa đất vào sử dụng hoặc chậm tiến độ sử dụng đất so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư thì chủ đầu tư được gia hạn sử dụng không quá 24 tháng, và phải nộp bổ sung cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian được gia hạn.

Nếu hết thời hạn được gia hạn mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất, tài sản gắn liền với đất và chi phí đầu tư vào đất còn lại. Như vậy, những quy định trên khiến nhà đầu tư một khi đã mua đất nông nghiệp thì phải tính toán đưa vào sử dụng, việc bỏ hoang lâu ngày sẽ đứng trước nhiều rủi ro về pháp lý.

Bên cạnh đó, các chuyên gia cũng cho rằng đất nông nghiệp có ưu thế giá rẻ, nguồn cung phong phú, song khả năng sinh lời chủ yếu dựa vào khả năng chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Trong khi luật mới siết rất chặt, vì vậy, rủi ro “chôn vốn” là thường trực.

Ngoài ra, giai đoạn trước khi thị trường bất động sản nóng sốt, giá đất nông nghiệp tại nhiều địa phương đã bị đội lên quá cao, theo đó là lợi nhuận sẽ khó đạt kỳ vọng của nhà đầu tư. Nếu tham gia phân khúc này, nhà đầu tư cần xác định dòng vốn đầu tư dài hạn, 3-5 năm trở lên. Đặc biệt, cần kiểm tra kỹ về pháp lý, diện tích tối thiểu, khu vực có được phân lô, bán nền, có nằm trong quy hoạch được chuyển đổi mục đích sử dụng hay không.

Hiện tại, người dân có thể tự kiểm tra xem đất có thể được chuyển đổi mục đích sử dụng thành đất ở không thông qua kiểm tra thông tin trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong phần thông tin quy hoạch được ký hiệu bằng nét gạch đứt bên cạnh thông tin thửa đất. Có thể tra cứu trực tiếp tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp xã hoặc thông qua cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân cấp huyện hoặc gửi yêu cầu đến văn phòng đăng ký đất đai để kiểm tra các thông tin liên quan đến thửa đất.