Đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu có được phép mua bán?

Muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất phải có đủ điều kiện theo quy định. Vậy, thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu có được phép mua bán?

Đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu được phép chuyển nhượng?

Trường hợp 1: Chuyển nhượng toàn bộ thửa đất

Theo khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất (người dân thường gọi là mua bán đất) thì người sử dụng đất phải có các điều kiện sau:

- Có Giấy chứng nhận, trừ 02 trường hợp;

- Đất không có tranh chấp;

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

- Trong thời hạn sử dụng đất.

Ngoài các điều kiện trên, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong một số trường hợp khác còn phải có thêm một số điều kiện.

Xem chi tiết tại: Điều kiện mua bán đất đai năm 2019.

Như vậy, thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu nhưng có đủ 04 điều kiện trên thì vẫn được phép chuyển nhượng cho người khác.

Trường hợp 2: Chuyển nhượng một phần thửa đất

Trên thực tế, không phải lúc nào người sử dụng đất cũng chuyển nhượng toàn bộ thửa đất mà trong nhiều trường hợp họ chỉ chuyển nhượng một phần thửa đất. Khi chuyển nhượng một phần thửa đất thì phải thực hiện những thủ tục sau:

Giai đoạn 1: Tách thửa trước khi lập và công chứng hợp đồng chuyển nhượng;

Giai đoạn 2: Sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sang tên Sổ đỏ) gồm các bước sau:

Bước 1. Lập và công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;

Bước 2. Kê khai nghĩa vụ tài chính như thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ;

Bước 3. Nộp hồ sơ sang tên Giấy chứng nhận.

Cụ thể:

Theo khoản 1 Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, khi chuyển nhượng một phần thửa đất thì người sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần chuyển nhượng trước khi chuyển nhượng cho người khác. Như vậy, tách thửa trước khi chuyển nhượng là một thủ tục bắt buộc.

Mặt khác, để được tách thửa thì diện tích thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại sau khi tách thửa không được nhỏ hơn diện tích tối thiểu (diện tích tách thửa ở mỗi tỉnh thành là khác nhau).

Xem chi tiết tại: Điều kiện tách thửa và điều kiện tách Sổ đỏ 63 tỉnh thành.

Như vậy, khi người sử dụng đất muốn chuyển nhượng một phần thửa đất mà thửa đất đó không đáp ứng được diện tích tối thiểu để được phép tách thửa thì sẽ không thể chuyển nhượng một phần thửa đất đó cho người khác.

Ví dụ: Ông A có thửa đất tại quận Tây Hồ, Thành phố Hà Nội với diện tích là 59m2. Ông A muốn chuyển nhượng một phần thửa đất thì không thể chuyển nhượng được vì diện tích tối thiểu được phép tách thửa trong nội thành Hà Nội là 30m2 nên thửa đất 59m2 sẽ không được phép tách thửa (chia làm 02 thửa thì một trong hai thửa sẽ nhỏ hơn 30m2).

Kết luận:

1. Trường hợp chuyển nhượng toàn bộ thửa đất mà thửa đất đó nhỏ hơn diện tích tối thiểu nhưng có đủ 04 điều kiện gồm: Có Giấy chứng nhận, đất không có tranh chấp, quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án, trong thời hạn sử dụng đất thì được phép chuyển nhượng.

2. Trường hợp chuyển nhượng một phần thửa đất nhưng thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu thì sẽ không được phép chuyển nhượng vì không thể tách thửa trước khi công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.