Đất ngoại thành sốt vì tin lên thành phố: Thấp thoáng những Alibaba mới

Không chỉ ở Hóc Môn, Củ Chi (TP.HCM), cơn sốt đất đang diễn ra khắp nơi có nguy cơ tạo nên bong bóng bất động sản, gây tác động tiêu cực đến nền kinh tế.

Sốt đất xảy ra khắp nơi, theo các chuyên gia, là do ảnh hưởng của bối cảnh kinh tế chung. Nhiều người có nhu cầu đầu tư nhưng hiện tại các kênh đều có mức độ rủi ro nhất định và khả năng sinh lời không cao. Trong khi đó, thị trường bất động sản (BĐS) chính thống từ các dự án lớn lại ít sản phẩm vì vướng pháp lý. Vì thế, dòng tiền chảy vào đất ruộng, đất vườn, đất trồng cây lâu năm, phân lô tách thửa trái phép.

"Họ lợi dụng các thông tin chính thống kết hợp thông tin chào mời để đánh vào tâm lý sợ mất cơ hội của nhà đầu tư. Thậm chí họ còn đánh vào tâm lý người dân lo sợ đồng tiền mất giá cần nhanh chóng tìm kênh đầu tư để “trú ẩn”…", ông Châu nhận xét và khuyến cáo, mọi người cần tỉnh táo và sáng suốt hơn. Từ khoảng năm 2017, hướng Tây Bắc Củ Chi từng xảy ra cơn sốt đất và thời điểm đó, nhiều người đã dễ dàng bị lừa vì chạy theo lợi nhuận cao. Đối tượng lừa đảo lớn lúc đó là Công ty Alibaba và "bây giờ tôi cũng thấy thấp thoáng đâu đó những nguy cơ như thế, các nhà đầu tư cần hết sức cảnh giác".Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoRea), thừa nhận bản thân ông mỗi ngày cũng phải nhận trung bình khoảng 20 thông tin liên quan đến đất đai Củ Chi, đặc biệt là thông tin chào mời mua đất.

TS Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS (VARS), cho rằng giá nhà đất trên thị trường hiện không chỉ kịch trần mà nhiều nơi còn vượt trần, đẩy giá đất ở các vùng ven, nông thôn, tỉnh lẻ, vùng núi… nơi đâu cũng tăng giá, nên lao vào đầu tư rất rủi ro. "Khi thị trường thiếu nguồn cung, nó tự cân bằng bằng cách tạo ra nhiều sản phẩm khác nhau, trong đó có cả “hàng lậu, hàng giả”. Ví dụ như cấu kết phân lô bán nền nhiều người còn lợi dụng để dựng nên các dự án “ma”... Những việc này làm méo mó thị trường và tạo ra nhiều hệ lụy khôn lường", ông Đính nói.

Th.S Huỳnh Phước Nghĩa, Phó trưởng khoa Kinh doanh quốc tế - Marketing, ĐH Kinh tế TP.HCM, chuyên gia tư vấn trong lĩnh vực BĐS, nhận định: Cơn sốt chủ yếu ở thị trường phân lô đất nền của các dự án nhỏ lẻ, đất ở nông thôn và cả đất nông nghiệp. Nguyên nhân của các cơn sốt là từ hai yếu tố cơ bản là giá và thông tin về hạ tầng, quy hoạch. Hai yếu tố này tạo nên tâm lý kỳ vọng cao của số đông nhà đầu tư thứ cấp. Họ cho rằng chỉ cần bỏ ra số vốn vừa phải, một thời gian sau sẽ sinh lời gấp nhiều lần. Một yếu tố lớn khác là dòng tiền đang chảy về đây bởi các kênh đầu tư như vàng, chứng khoán có nhiều biến động.

“Điều đáng lo nhất nhìn từ góc độ kinh tế của hành vi này chính là người ta bỏ tiền vào đó, chờ thời gian bán ra kiếm lời nên không tạo ra giá trị gia tăng trên mảnh đất. Đấy là một sự lãng phí nguồn tài nguyên và cả nguồn lực xã hội, rất đáng báo động. Rủi ro lớn nữa là sẽ tạo nên tình trạng bong bóng không chỉ ở thị trường bất động sản mà cả thị trường tín dụng”, ông Nghĩa khuyến cáo. Ông Nghĩa nhận định, các thông tin về quy hoạch hạ tầng là để tạo điều kiện phát triển chung cho cộng đồng, cho địa phương, nhưng khi người dân chạy theo các thông tin này để đầu tư kiếm lời đã vô tình làm tăng giá đất, tăng chi phí đầu tư phát triển của chính hạ tầng đó.

Sửa luật, tăng cung để điều tiết thị trường

Theo Th.S Huỳnh Phước Nghĩa, Chính phủ và các cơ quan chức năng đã nhìn thấy vấn đề này và đang triển khai nhiều biện pháp để khắc phục. Tuy nhiên, vấn đề cơ bản là sớm điều chỉnh luật Đất đai theo hướng hiện đại phù hợp với tình hình mới, trong đó quy định chặt chẽ và hạn chế tách thửa, phân lô như hiện nay. Điều chỉnh luật Đất đai chính là biện pháp căn cơ nhất để giải quyết vấn đề sốt đất và nhiều vấn đề khác liên quan. Biện pháp quan trọng thứ 2 là vấn đề pháp lý liên quan đến chính sách thuế để chống gom đất, đầu cơ. Bên cạnh đó là việc công khai minh bạch các thông tin về quy hoạch, phát triển hạ tầng; kiểm soát việc lợi dụng thông tin để trục lợi.

Đồng quan điểm, TS Nguyễn Văn Đính cho rằng, để hạ nhiệt hoặc ít nhất làm chậm nhịp sốt đất thì cơ quan quản lý nhà nước cần hỗ trợ các doanh nghiệp nhà đầu tư lớn bằng việc cải cách thủ tục hành chính, đẩy nhanh quá trình cấp phép để có thêm nhiều sản phẩm giúp các nhà đầu tư thứ cấp có nhiều lựa chọn. Như vậy, thị trường sẽ dần cân bằng và sốt đất sẽ dần hạ nhiệt. Bên cạnh đó là các chính sách về thuế, luật Đất đai, chính sách khuyến khích người dân đầu tư kinh doanh để tạo giá trị gia tăng.

Ở góc độ pháp lý, luật sư Nguyễn Văn Hậu, Phó chủ nhiệm Đoàn Luật sư TP.HCM, cảnh báo: Điều 134 luật Đất đai năm 2013 quy định Nhà nước có chính sách bảo vệ đất trồng lúa nên việc chuyển đất trồng lúa sang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp sẽ bị hạn chế. Nếu mua đất nông nghiệp với mục đích đầu tư, sinh lợi thì người mua sẽ phải đối mặt với nhiều rủi ro: khó xác định giá trị thực của thửa đất, khó khăn khi chuyển đổi lên thổ cư vì không phải thửa đất trồng lúa nào cũng có thể xin chuyển đổi lên thổ cư, và rủi ro về quy hoạch sử dụng đất. Đất nằm trong quy hoạch có thể bị Nhà nước thu hồi.

"Việc đầu tư mua đất nông nghiệp chờ chuyển đổi thành đất thổ cư tiềm ẩn rất nhiều rủi ro. Do đó, nhà đầu tư lưu ý phải nắm rõ quy hoạch, tìm hiểu khả năng lên thổ cư, xác minh xem mảnh đất nông nghiệp đó có nằm trong diện quy hoạch đất ở của địa phương hay không. Các mảnh đất không nằm trong diện quy hoạch sẽ không chuyển đổi lên thổ cư được và người mua cần thực hiện hoạt động sản xuất nông nghiệp trên mảnh đất theo đúng quy định", ông Hậu phân tích.

LS Nguyễn Văn Hậu nói thêm: Ngay cả khi đất đã nằm trong diện quy hoạch của địa phương thì cũng chỉ được chuyển đổi một hạn mức diện tích nhất định. Những mảnh đất quá lớn có thể không lên thổ cư toàn bộ được. Đồng thời, thửa đất đó phải có giấy tờ rõ ràng, tránh giao dịch với các loại đất đang bị kê biên để thi hành án theo quyết định của tòa án hoặc đã hết thời hạn sử dụng đất, đang tranh chấp...