Đất nền vùng ven Hà Nội "nổi sóng" đầu năm?

Mới kết thúc kì nghỉ Tết Nguyên đán, rất nhiều môi giới đất nền vùng ven đã đổ về thị trường Hoà Lạc để khởi động các kế hoạch bán hàng. Trong bối cảnh thị trường bất động sản chưa thực sự khởi sắc khi các tín hiệu vĩ mô chưa có những chuyển biến rõ ràng, điều gì khiến thị trường này sôi nổi thời điểm đầu năm?

Những Tín Hiệu Tích Cực Của Thị Trường

Sở dĩ thị trường đất nền Hoà Lạc được môi giới khởi động lại ngay sau kì nghỉ Tết Nguyên đán bởi ngay đầu năm mới 2023, Bí thư Thành ủy Hà Nội Đinh Tiến Dũng cho biết, thời kỳ 2021-2030, trong Điều chỉnh tổng thể Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2050, Hà Nội sẽ quy hoạch 2 thành phố trực thuộc Thủ đô là: Thành phố Bắc sông Hồng gồm các huyện Đông Anh, Mê Linh, Sóc Sơn và Thành phố phía Tây gồm khu vực Hòa Lạc - Xuân Mai.

Thông tin này là cái “cớ” để môi giới, giới đầu cơ “vin” vào để khởi động lại thị trường Hòa Lạc trầm lắng từ năm ngoái. Ngoài thông tin quy hoạch được nâng cấp lên thành phố, khu vực này còn đón các thông tin tích cực khác về hạ tầng giao thông. Cụ thể, UBND TP Hà Nội vừa phê duyệt báo cáo nghiên cứu tiền khả thi dự án đầu tư xây dựng tuyến đường cao tốc Đại Lộ Thăng Long đoạn nối từ Quốc lộ 21B đến cao tốc Hà Nội - Hòa Bình. Hà Nội cũng chi hơn 8.100 tỷ đồng nâng cấp, mở rộng Quốc lộ 6 rộng tới 60m, dự kiến hoàn thành năm 2027. Sau khi hoàn thành, những tuyến giao thông trọng điểm này không chỉ thúc đẩy quá trình kết nối giao thông, thông thương giữa trung tâm thủ đô và phía Tây thành phố mà còn tăng cường giao thương với các tỉnh phía Tây Bắc...

Bên cạnh đó, các yếu tố khác như khu cụm trường Đại học Quốc gia với quy mô 1.000 ha dự kiến quy hoạch 21 trường đại học, học viện… và khu công nghệ cao với quy mô lên đến 1.600ha với rất nhiều nhà máy, các tập đoàn lớn trong và ngoài nước đã xây dựng và vận hành tiếp tục được các môi giới sử dụng như các “key” để bán hàng. Rất nhiều môi giới đã nghỉ bán đất nền vùng ven Hà Nội thời kì thị trường khó khăn đã lập nhóm, quay lại khu vực Hoà Lạc chuẩn bị cho các kế hoạch bán hàng. Nhiều sàn đất nền từng đóng cửa tạm thời cũng lên kế hoạch mở cửa hoạt động trở lại.

Thị Trường Có Thực Sự Khởi Sắc?

Tuy nhiên, một khảo sát của Batdongsan.com.vn nhận thấy dù lực lượng môi giới, nhà đầu tư, nhà đầu cơ đang “dựa” vào hàng loạt lý do trên để tạo sóng thị trường Hoà Lạc nhưng giá đất nền tại khu vực này vẫn đang duy trì mức giảm từ trước Tết. Cụ thể, những lô đất nền có vị trí mặt đường ở Sơn Tây, Quốc Oai, Thạch Thất vẫn đang có mức giá 28-36 triệu đồng/m2, duy trì mức giá từ tháng 11/2022 đến nay. Đây là mức giá đã giảm 30-40% so với thời kì đỉnh sốt đất của năm 2021. Hay đất nền Phú Cát, Phú Mãn (Quốc Oai), giá đất vẫn chưa có dấu hiệu nhích lên, vẫn đang ở mức 13-25 triệu đồng/m2, giảm 7-8 triệu đồng/m2 so với năm 2021. Đất nền tại Tiến Xuân, Tân Xã (Thạch Thất), mức giá vẫn đang là 18-20 triệu đồng/m2, sụt từ 20-35% so với năm 2021. Các lô đất Bình Yên (Thạch Thất) có vị trí nằm sâu trong làng, thậm chí giá chào bán còn sụt giảm so với tháng 11/2022, từ mức 12-16 triệu đồng/m2, có một số chủ đất đang chào giá chỉ 8-10 triệu đồng/m2 ở thời điểm hiện tại. Đất sâu trong làng, thuộc các khu vực Đông Yên, Bạch Thạch (Quốc Oai), Tân Xã (Thạch Thất), Kim Sơn, Cổ Đông (Sơn Tây)… giá chào bán hiện chỉ ở mức 7-10 triệu đồng/m2, cũng là mức giá đã giảm mạnh so với thời kì sốt và cũng là mức giá được chào bán từ trước Tết Nguyên đán.

Nhà đầu tư N.P.Thư (trú tại Phú Diễn, Bắc Từ Liêm), người từ năm ngoái tìm cách bán lỗ 2 lô đất tại Hoà Lạc nhưng đến nay vẫn chưa có khách mua cho biết, bà không hề cảm nhận được thị trường Hoà Lạc đang khởi sắc như nhiều môi giới, nhiều sàn giao dịch quảng cáo. Minh chứng là 2 lô đất bán cắt lỗ của bà vẫn chưa bán được dù giá bán giảm 25% so với giá mua vào. “Nhà đầu tư đang “chết” tại thị trường Hoà Lạc rất nhiều. Đất gửi bán nhiều nhưng không có người hỏi mua. Thị trường chỉ đông môi giới, đầu nậu, cò đất. Thời điểm tôi mua, môi giới cũng đưa ra một loạt bài ca về các thông tin quy hoạch, hạ tầng để mời chào mua đất nhưng đến nay, phần lớn các thông tin vẫn năm trên giấy hoặc chuyển biến chậm chạp”, bà Thư cho biết.

Anh Phạm Tâm Phúc, môi giới chuyên bán đất nền vùng ven Hà Nội chia sẻ, đất nền Hoà lạc nóng từ 4-5 năm trước và đang là nơi chôn vốn của rất nhiều nhà đầu tư. Tình trạng phân lô bán nền tự phát đã khiến thị trường này bị băm nát, nham nhở và thiếu tầm phát triển quy mô, đồng bộ. Theo anh Phúc, tiềm năng của thị trường Hoà Lạc là có nhưng trong dài hạn. Hiện cụm trường đại học và công nghệ cao ghi nhận thực tế tích cực hơn cả do đã có sinh viên và công nhân đến học tập, làm việc và sinh sống. Do đó, nhà đầu tư nếu đến với thị trường này cần trường vốn và phải biết chọn vị trí, khu vực đầu tư bởi không phải chỗ nào ở Hoà Lạc cũng có thể đầu tư được”, anh Phúc nhấn mạnh.