Đất nền ven đô vẫn giữ "ngôi vị" kênh đầu tư vua?

Đất nền ven đô chỉ là một trong nhiều loại hình của thị trường bất động sản nhưng những diễn biến của thị trường đất nền ven đô Hà Nội trong 3 năm gần đây đã phản ánh một cách sắc nét những chuyển động chung của thị trường bất động sản và nền kinh tế Việt Nam.

Giá Bán Đất Nền Ven Đô Liên Tục Tăng

Giai đoạn 2000-2023 là những năm đầy biến động của nền kinh tế Việt Nam với biến cố đại dịch Covid-19. Biến cố này là chất xúc tác, thúc đẩy thị trường đất nền nói riêng và bất động sản nói chung có một giai đoạn rực rỡ, tăng trưởng mạnh về giá bán và giao dịch.

Đại dịch Covid-19 diễn biến phức tạp trong 2 năm 2020 và 2021 với nhiều đợt giãn cách đã đẩy một số lĩnh vực rơi cảnh điêu đứng, khó khăn, đặc biệt là các ngành dịch vụ, sản xuất… Tuy nhiên, đây lại là giai đoạn chứng kiến sự thăng hoa của thị trường bất động sản. Trong bối cảnh các ngành nghề dịch vụ, sản xuất gặp khó, việc đổ tiền đầu tư không hiệu quả thì bất động sản trở thành kênh đầu tư được đông đảo nhà đầu tư lựa chọn cho mục đích bảo toàn và gia tăng giá trị tài sản.

Diễn diễn biến thị trường bất động sản giai đoạn này được ví như “chiếc lò xo” bị nén khi dịch bùng phát, sau mỗi đợt dịch nhu cầu bất động sản bật tăng mạnh mẽ. Báo cáo thị trường của Batdongsan.com.vn đã ghi nhận thực tế trên.

Số liệu của Batdongsan.com.vn quý 1/2021 cho biết mức độ quan tâm tới bất động sản vẫn tăng trưởng cao nhất, đạt 37% so với cùng kì năm 2020. Sau mỗi đợt Covid-19, mức độ quan tâm đối với bất động sản luôn tăng mạnh. Cụ thể, sau Covid-19 đợt 1, mức độ quan tâm tới thị trường tăng 306%, sau Covid-19 lần 2 thị trường tăng 62%, sau Covid-19 lần 3, thị trường tăng mạnh 378%.

Đất nền cũng là phân khúc có sức bật tăng mạnh nhất. Đặc biệt, đất nền ven đô chứng kiến mức độ quan tâm tăng đáng kể trong quý 1/2021. Cụ thể, đất nền Đông Anh (Hà Nội) tăng 36%, đất nền Từ Sơn (Bắc Ninh) tăng 67%, đất nền Gia Lâm (Hà Nội) tăng 18%, đất nền Ba Vì (Hà Nội) tăng 33%, đất nền Quốc Oai (Hà Nội) tăng 32%, đất nền Văn Giang (Hưng Yên) tăng 13%, đất nền Thanh Trì (Hà Nội) tăng 8%, đất nền Bắc Từ Liêm và đất nền Nam Từ Liêm (Hà Nội) tăng 4%.

So với cùng kì của 2 năm trước đó, cụ thể là quý 1/2019, đất nền ven đô tại nhiều huyện ngoại thành Hà Nội đã tăng giá trung bình 30-60%. Cụ thể, theo dữ liệu của Batdongsan.com.vn, đất nền Gia Lâm đã tăng từ mức giá trung bình 27 triệu đồng/m2 của quý 1/2029 lên mức giá trung bình 36 triệu đồng/m2 trong quý 1/ 2021.

Cùng biên độ thời gian, đất nền Hoài Đức tăng từ 21 triệu đồng/m2 lên mức 41 triệu đồng/m2. Đất nền Hà Đông tăng từ 40 triệu đồng/m2 lên mức 53 triệu đồng/m2. Đất nền Thanh Trì tăng từ 37 triệu đồng/m2 lên 45 triệu đồng/m2. Đất nền Đông Anh tăng từ 24 triệu đồng/m2 lên 28 triệu đồng/m2.

Đà tăng giá của đất nền tiếp tục đi lên trong các quý kế tiếp, đạt mức trung bình cao nhất vào giữa năm 2022 với 50 triệu đồng/m2 tại Gia Lâm, 56 triệu đồng/m2 tại Hoài Đức; 94 triệu đồng/m2 tại Hà Đông, 52 triệu đồng/m2 ở Thanh Trì và 43 triệu đồng/m2 ở Đông Anh.

Đất Nền Ven Đô: Đà Suy Giảm Rõ Rệt Qua Các Con Số

Tuy nhiên, kể từ quý 3/2022 đến nay, việc Chính phủ kiểm soát tín dụng vào bất động sản, hoạt động trái phiếu gặp khó trong việc phát hành, cùng hàng loạt những diễn biến bất lợi khác đã khiến đất nền nói riêng và thị trường bất động sản nói chung suy giảm.

Về giá bán, đất nền ven đô ghi nhận suy giảm. Cụ thể, đất nền Gia Lâm từ mức giá trung bình cao nhất 50 triệu đồng/m2, sụt xuống còn 48 triệu đồng/m2 ở thời điểm hiện tại. Tương tự, đất nền Hoài Đức cũng giảm về mức 53 triệu đồng/m2, đất nền Hà Đông giảm về 86 triệu đồng/m2, đất nền Thanh Trì cũng tụt giá khi rao bán ở mức phổ biến là 43 triệu đồng, đất nền Đông Anh là mức 40 triệu đồng/m2.

Không chỉ giá giảm mà mức độ quan tâm và lượng tin đăng của các thị trường trên cũng sụt giảm mạnh. Cụ thể, so với quý 4/2021, lượng tin đăng tính đến hết quý 2/2023 của đất nền Gia Lâm giảm 70%, mức độ quan tâm giảm 60%. Tương tự, lượng tin đăng của đất nền Hoài Đức giảm 60%, mức độ quan tâm giảm 40%. Lượng tin đăng của đất nền Hà Đông giảm 60%, mức độ quan tâm giảm 50%. Lượng tin đăng của đất nền Thanh Trì giảm 60%, mức độ quan tâm giảm 40%. Lượng tin đăng của đất nền Đông Anh giảm 60%, mức độ quan tâm giảm 30%.

Những con số đi xuống của phân khúc đất nền phản ánh rõ thực trạng suy thoái của thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay. Nhìn nhận về thực tế này, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho biết, những khó khăn của thị trường bất động sản hiện tại là do người mua đang có tâm lý muốn giữ tiền chờ bất động sản giảm thêm, ngoài ra một bộ phận không nhỏ vẫn còn có cái nhìn tiêu cực về thị trường bất động sản. Bên cạnh đó, nhà đầu tư cũng bị ảnh hưởng bởi những khó khăn về hạn mức tín dụng, lãi suất vay vẫn chưa được giải quyết triệt để. Trên thực tế, nguồn cung và lực cầu bất động sản vẫn đang đối diện nhiều thách thức.

Tuy nhiên, Báo cáo tâm lý người tiêu dùng và các xu hướng bất động sản cuối năm 2023 của Batdongsan.com.vn cho biết, trong 1.000 đáp viên tham gia cuộc khảo sát của Batdongsan.com.vn, có 61% đáp viên cho biết sẽ tiếp tục mua bất động sản với mục đích đầu tư.

Đáng chú ý, loại hình đất nền dẫn đầu về thu hút sự quan tâm của nhà đầu tư. Trong mục đích mua đầu tư, đất nền vẫn là phân khúc được đông đảo nhà đầu tư lựa chọn nhất với 46%, kế đó là chung cư 24%, nhà riêng 18%, nhà phố 8% và biệt thự 4%. Như vậy, bất chấp sự suy thoái của thị trường bất động sản và sự trầm lắng của đất nền hiện tại, thì đất nền vẫn là phân khúc được các nhà đầu tư đông đảo lựa chọn và ưa thích.

Ông Nguyễn Quốc Anh cho biết, dù đất nền nói chung và đất nền ven đô nói riêng vẫn ở trạng thái trầm lắng, tuy nhiên, xét về dài hạn, đất nền vẫn là loại hình đầu tư tiềm năng nếu biết lựa chọn những sản phẩm đất nền có giá trị sử dụng cũng như khả năng khai thác tạo ra dòng tiền trên chính sản phẩm đó.