Đất nền ven đô tăng giá nhưng giao dịch lại giảm

Các chuyên gia nhìn nhận, thị trường bất động sản Hà Nội đang khá ổn định, đặc biệt những lo ngại về

Đáng chú ý nhất của thị trường là hiện tượng "sốt" đất nền cục bộ tại 4 huyện ven đô khi có tin đồn sắp lên quận. Bên cạnh đó, một số “siêu” dự án đô thị lớn được triển khai như Vinhomes Ocean Park (Gia Lâm), Vinhomes Sportia (Nam Từ Liêm)... cũng khiến cho đất nền các khu dân cư lân cận có diễn biến lên giá. Song trên thực tế, mặc dù giá bất động sản có tăng nhưng giao dịch lại giảm.

Đất nền tăng giá

Qua khảo sát tại khu vực quận Long Biên và huyện Gia Lâm, ngay sau dịp Tết Nguyên đán, thị trường nhà đất một số nơi như Bồ Đề, Thạch Bàn, Cự Khối… đồng loạt tăng giá từ 3 - 5%. Đơn cử, giá đất mặt ngõ rộng tại Thạch Bàn, Lâm Du - Long Biên được rao bán từ 40 - 70 triệu đồng/m2, tăng từ 4 - 8 triệu/m2 so với hồi cuối năm 2018. Thậm chí, ở những khu xa hơn như thị trấn Trâu Quỳ, giá cũng dao động từ 20 - 27 triệu đồng/m2, tăng 3 - 5 triệu đồng/m2 so với cùng kỳ. Tương tự, giá đất thổ cư khu Bát Tràng, Đông Dư, Cổ Bi, Kiêu Kỵ... cũng tăng từ 2 - 7%.

Giá đất thổ cư tại 2 quận, huyện trên tăng đáng kể nhưng xét về lượng mua bán thành công lại không nhiều vì nguồn cung còn ít. Chính vì vậy, với những người có nhu cầu mua để ở hay giới đầu tư cá nhân buộc phải hướng đến phân khúc nhà đất tại các dự án dù giá nhà đất biệt thự, liền kề tại đây luôn cao hơn đất thổ cư. Đổi lại, các dự án này lại có hạ tầng hoàn chỉnh được quy hoạch bài bản nên giới đầu tư nhỏ lẻ đã tấp nập săn tìm với mức giao dịch tăng khoảng 10 - 15% so với dịp trước Tết

Tương tự, trên địa bàn huyện Đông Anh, thông tin một doanh nghiệp Nhật Bản phối hợp với đối tác Việt Nam đầu tư xây dựng Dự án Thành phố thông minh tại 2 xã Hải Bối và Vĩnh Ngọc vào cuối năm 2018 với tổng vốn đầu tư lên tới 4,138 tỷ USD khiến giá đất tại khu Vĩnh Ngọc có nơi được rao lên đến 60 triệu đồng/m2, khu vực đường nhỏ trong ngõ dao động khoảng từ 20 - 40 triệu đồng/m2, hay trung tâm thị trấn Đông Anh còn lên trên 100 triệu đồng/m2…

Trái ngược với sự “sốt nóng” của đất nền vùng ven đô thì nhìn chung thị trường Hà Nội lại chứng kiến sự sụt giảm đáng kể về nguồn cung, nhất là phân khúc căn hộ chung cư, giảm 25% so với cùng kỳ năm 2018.

Báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho thấy, giá nhà ở tại Hà Nội từ đầu năm đến nay có mức tăng 3 điểm, đạt 107,2 điểm nhưng tổng lượng giao dịch đều sụt giảm; trong đó, lượng giao dịch căn hộ chung cư chỉ bằng 61,7% so với cùng kỳ năm ngoái; tỷ lệ hấp thụ căn hộ giảm 15,3% và không có nhiều biến động.

"Giá chung cư ở phân khúc trung và cao cấp đi ngang so với cùng kỳ năm trước, phân khúc bình dân có sự tăng giá nhẹ, trong khi giá đất nền lại tăng khoảng 5%” - Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam đánh giá.

Các chuyên gia cho rằng, hiện tượng này không có gì đặc biệt bởi thông thường quý cuối các năm thường có sự tăng rất mạnh, sau đó đến thời điểm nghỉ Tết thì thị trường khi khởi động lại bao giờ cũng chậm hơn và giao dịch giảm. Đến quý 2, nguồn cung dự án được phê duyệt đã cung cấp một lượng lớn căn hộ cho thị trường; trong đó, phân khúc chung cư vẫn là sản phẩm chủ đạo, có nhiều thanh khoản và dẫn dắt thị trường Hà Nội vẫn là căn hộ bình dân, giá rẻ.

Ở phân khúc trung và cao cấp, theo bà Nguyễn Bích Trang, Giám đốc Công ty CBRE Chi nhánh Hà Nội, khu vực phía Bắc và xa hơn là phía bên kia cầu Nhật Tân đang trên đà phát triển rất mạnh bởi những ưu thế về địa lý và vốn được xem như “đầu rồng” của Thủ đô.

Đánh giá sự chững lại của thị trường bất động sản Hà Nội trong nửa đầu năm 2019, ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nhìn nhận, ngoài ảnh hưởng của đợt rà soát pháp lý theo Chỉ thị 11/CT-TTg ngày 23/4/2019 của Thủ tướng Chính phủ về một số giải pháp thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh, còn do nguồn cung bất động sản giảm sút.

Theo ông Nam, tuy giá rao tăng nhưng số lượng giao dịch lại không tăng là do ảnh hưởng từ việc kiểm soát dòng vốn tín dụng. Cụ thể, Thông tư 16/2018/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư 36/2014/TT-NHNN, quy định giảm tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn xuống còn 40%, đã tác động mạnh đến các giao dịch.

Dự báo về diễn biến thị trường 6 tháng cuối năm 2019, ông Nguyễn Trần Nam phân tích: Thị trường hiện nay khó phát triển theo hướng tốt vì bất động sản rất cần tiền và quỹ đất, nhưng trong năm 2019, cả hai yếu tố này đều giảm. Bên cạnh đó, Chính phủ đã có những bước đi hạn chế nguồn tín dụng vào bất động sản, do đó, tín dụng dành cho bất động sản sẽ còn “siết” chặt hơn nữa.

Mặc dù vậy, một số chuyên gia nhìn nhận, vẫn còn nhiều yếu tố tích cực giúp thị trường bất động sản Hà Nội phát triển ổn định. Theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, nhu cầu về các loại hình nhà ở tại Hà Nội vẫn còn cao, đơn cử như quý 1/2019, tính thanh khoản của thị trường đạt tới 92%.

Tới đây, dựa trên sự phát triển ổn định của kinh tế vĩ mô, nhất là các thay đổi của chính sách tín dụng cho bất động sản sẽ giúp thanh lọc thị trường, hạn chế được yếu tố đầu cơ thổi giá, tránh những bất lợi cho người mua có nhu cầu thực. Nhờ vậy, thị trường sẽ kiểm soát được các "cơn sốt nóng" bất thường, nguồn cung được bảo đảm theo hướng an toàn hơn và khó xảy ra tình trạng "bong bóng" bất động sản.