Đất nền ven đô: Người bán nhiều hơn người mua

Sau khoảng 2 năm giữ vị trí “ngôi vương” trên thị trường bất động sản, phân khúc đất nền tại vùng ven Hà Nội hiện nay đã “đóng băng” không còn được chú ý mặc dù giá đã giảm.

Thị trường bán nhiều hơn mua

Năm 2022, thị trường bất động sản chứng kiến sự sụt giảm rõ rệt các giao dịch của phân khúc đất nền ở ven đô, càng về cuối năm phân khúc này càng nguội lạnh và dần “đóng băng”. Bước sang năm 2023, vẫn chưa có tín hiệu sáng.

Từ khoảng đầu quý II/2022, sau các lệnh siết phân lô tách thửa, kiểm soát tín dụng vào bất động sản, thị trường đất nền ven đô đã có sự chững lại. Đáng chú ý, giá đất nền ven đô từ tách thửa phân lô đang có xu hướng giảm mạnh. Trước đó, theo đánh giá của Bộ Xây dựng, giá giao dịch thứ cấp nhà riêng lẻ và đất nền trong quý III vừa qua đã có xu hướng giảm nhẹ khoảng 2 - 3% so với quý trước đó. Bên cạnh đó, lượng giao dịch đất nền cũng sụt giảm mạnh trên cả nước, chỉ bằng khoảng 54% so với quý II cùng năm.

Thời điểm trước, đất nền ven đô phân lô tách thửa có giá dao động từ 18 - 25 triệu đồng/m2, nhưng hiện nay, nhiều người đang ồ ạt "cắt lỗ", giảm giá chỉ còn khoảng 12 - 15 triệu đồng/m2.

Tuy nhiên, có những trường hợp chỉ là chiêu trò để thu hút khách hàng, thực ra giá cũng chỉ giảm xuống một phần so với giá tại thời điểm có những cơn sốt nóng mà thôi.

Anh Tuấn Linh - một môi giới bất động sản khu vực phía Tây Hà Nội cho hay, giá đất nền tại các huyện như Quốc Oai, Thạch Thất, Sơn Tây, Ba Vì đã có sự giảm xuống khoảng 10 - 20% so với thời điểm đạt đỉnh sóng, thậm chí đến 40% so với thời điểm đầu năm 2022. “Nguyên nhân có sự giảm giá này diễn ra là bởi nhiều nhà đầu tư không còn tiền mặt, mặc dù họ có rất nhiều mảnh đất, nhưng họ đang phải đối mặt với nhiều áp lực trả lãi các khoản vay nên sẵn sàng giảm giá để bán được đất” - anh Linh nói.

Thời điểm những cơn sóng đất nền ven đô trở nên sôi động, không ít người đã bất chấp vay vốn ngân hàng để đầu tư đất. Thời gian đầu, các ngân hàng đều có những ưu đãi và lãi suất tốt cho khách hàng. Tuy nhiên, năm vừa qua thị trường đã chứng kiến việc tăng lãi suất cho vay liên tục của các ngân hàng, ảnh hưởng rất nhiều đến khả năng chi trả của các nhà đầu tư đang phải áp dụng lãi suất thả nổi.

Mặt khác, tại một số địa phương khi có thông tin về dự án hạ tầng nào đó được đồn thổi, giá bất động sản tại khu vực đó cũng được đẩy lên cao hơn nhiều so với giá trị thực. Cho đến khi, thông tin dự án được xác thực là không chính xác hoặc vì lý do nào đó dự án không thể thực hiện được thì giá đất tại những nơi này cũng có sự sụt giảm đáng kể.

Một điều không thể phủ nhận, việc thị trường giảm sức hút là bởi vì thời gian qua các doanh nghiệp và người dân rất khó tiếp cận được dòng vốn tín dụng từ ngân hàng.

“Cắt lỗ” nhưng giá vẫn neo cao

Vào giữa năm 2021, được bạn bè mách bảo, Anh Hoàng Anh (Hà Đông, Hà Nội) đã vay ngân hàng để mua 80m2 đất tại xã Thạch Hoà (Thạch Thất, Hà Nội) với giá 1,4 tỷ đồng, tương đương khoảng 18 triệu đồng/m2. Bên cạnh số vốn sẵn có, anh Hoàng Anh vay ngân hàng thêm 800 triệu đồng.

Sau đó một vài tháng, mảnh đất của anh đã có người liên hệ hỏi mua với giá cao hơn. Tuy nhiên, vì nghĩ rằng thị trường vẫn còn đang trên đà tăng giá nên anh vẫn chưa bán.

Cho tới khi áp lực trả lãi ngân hàng cao quá, khoảng 30 triệu đồng/tháng, anh Hoàng Anh mới rao bán mảnh đất này. Nhưng vì thực trạng hạ nhiệt chung của phân khúc đất nền nên không có khách mua, dù có hạ giá tiếp xuống bán cắt lỗ với giá 1,3 tỷ đồng cũng chẳng khả quan hơn.

Khác với anh Hoàng Anh, một nhà đầu tư cá nhân khác là chị Nguyễn Thị Hoà (Cầu Giấy, Hà Nội) đã mua mảnh đất 100m2 tại xã Phú Mãn (Quốc Oai, Hà Nội) với giá 1 tỷ 250 triệu đồng và cách đây vài tháng chị bán lại được với giá 1 tỷ 450 triệu đồng. Khi rao bán, chị Hoà đưa thêm thông tin bán “cắt lỗ”. Dù rao bán “cắt lỗ” nhưng đánh trúng tâm lý chờ mua đất giảm giá, chị Hoà vẫn có được số tiền lãi 200 triệu đồng so với giá mua ban đầu.

“Người mua họ không biết được giá trị thực mình mua lúc đầu, nên khi rao bán kèm thông tin “cắt lỗ” tôi thấy rằng họ quan tâm đến nội dung đó nhiều hơn. Họ thấy rằng mình cũng có lời nên việc xuống tiền mua trở nên dễ dàng hơn”, chị Hoà chia sẻ.

Trong bối cảnh thị trường bất động sản chững lại, không ít chủ đầu tư, môi giới rao bán "cắt lỗ", hạ giá các sản phẩm nhằm kích cầu, thu hút người mua… Tuy nhiên, giá bán chỉ được giảm so với lúc đỉnh điểm, dù có giảm nhưng so với giá trị thực vẫn còn khá cao. Vậy nên, người mua cần sàng lọc kỹ các thông tin ưu đãi cũng như thông tin về dự án trước khi có ý định “xuống tiền”.

Chị Hoàng Oanh (Hà Đông, Hà Nội) cho biết: “Tôi đã tham khảo nhiều huyện ven đô và thấy giá đất nền giảm. Tuy nhiên, tôi vẫn không có ý định đầu tư. Bởi tôi cho rằng giá đất nền sẽ còn tiếp tục giảm để về với giá trị thực. Hiện nay, dù đã giảm nhưng chỉ là giảm so với lúc sốt đất thôi”.

Giới chuyên gia cho rằng, đất nền ven đô vẫn rất khó để tăng thanh khoản dù giá nhiều nơi đã giảm. Các sản phẩm này đã được đẩy giá lên quá cao trong thời gian qua. Người mua ngày càng trở nên cẩn trọng hơn khi tham gia thị trường vì giá bán vẫn còn neo cao và nhiều nơi không đảm bảo về mặt pháp lý./.