Đất nền ven đô Hà Nội đang diễn biến ra sao?

Đất nền ven đô Hà Nội và các tỉnh giáp ranh đang có những diễn biến trái chiều. Ông Lê Đình Hảo, Quản lý kinh doanh cấp cao của Batdongsan.com.vn đã nói về diễn biến này tại buổi Công bố Báo cáo Thị trường Bất động sản quý 1/2023 của Batdongsan.com.vn.

Theo ông Hảo, bất chấp mức độ quan tâm giảm mạnh ở nhiều quận​, giá nhà phố Hà Nội vẫn tiếp đà tăng trưởng. So với quý 4/2022, mức độ quan tâm nhà phố các quận trung tâm Hà Nội của người tìm kiếm bất động sản đều đồng loạt quay đầu giảm mạnh. Đơn cử, Đống Đa giảm 42%, Cầu Giấy giảm 28%, Ba Đình giảm 40%, Hai Bà Trưng giảm 26%, Hà Đông giảm 38%, Hoàn Kiếm giảm 30%, Thanh Xuân giảm 44%, Tây Hồ giảm 28%, Hoàng Mai giảm 38%, Long Biên giảm 17%, Nam Từ Liêm giảm 40%, Bắc Từ Liêm giảm 50%. Dù mức độ quan tâm sụt giảm mạnh ở tất cả các quận nội thành nhưng giá bán nhà phố thuộc các quận trên vẫn tăng 10% so với quý 3/2022.

Thực trạng tương tự cũng diễn ra với thị trường nhà phố cho thuê khi mức độ quan tâm giảm nhưng giá thuê đã vượt ngưỡng trước dịch và bắt đầu đi ngang. Quản lý kinh doanh cấp cao của Batdongsan.com.vn cho biết, tại quận Cầu Giấy, dù mức độ quan tâm với nhà phố cho thuê giảm tận 43% nhưng giá thuê vẫn tăng 7%. Tại quận Ba Đình, mức độ quan tâm giảm 64% nhưng giá thuê tăng 25%. Tại quận Đống Đa, mức độ quan tâm giảm 58%, giá thuê vẫn tăng 17%… Nhìn chung, giá thuê nhà phố Hà Nội đã tăng 12% so với quý 1/2019 – thời điểm đại dịch Covid-19 chưa xuất hiện. “Như vậy, sau 2 năm dịch bệnh hoành hành khiến giá thuê lao dốc, thì đến thời điểm hiện tại giá thuê không những lấy lại được “phong độ” của thời điểm trước dịch mà còn tăng hơn 10% so với thời điểm đó”, ông Hảo nhấn mạnh.

Ông Hảo cũng chỉ ra một nghịch lý là giá bán nhà phố Hà Nội và TP.HCM đều tăng khoảng 10% sau 1 năm, tuy nhiên lợi suất cho thuê vẫn ở mức thấp​. Đáng chú ý, lợi suất cho thuê này có xu hướng giảm trong những năm gần đây. Cụ thể, lợi suất cho thuê nhà Hà Nội đã giảm từ mức trung bình 3,2% năm 2019 xuống còn 2,6% vào quý 1/2023. Lợi suất cho thuê TP.HCM đã giảm từ mức 3,1% năm 2019 xuống mức 3% vào quý 1/2023. Như vậy, lợi suất thuê này đang thấp so với lãi suất gửi ngân hàng. Tuy nhiên, phần lớn người mua nhà phố không chỉ nhìn vào lợi suất thuê mà họ kì vọng giá bán sẽ tăng mạnh theo thời gian”, ông Hảo cho biết.

Trái ngược với nhà phố, ở phân khúc nhà riêng Hà Nội, ông Hảo cho biết nhà riêng có mức độ quan tâm giảm ở nhiều khu vực và giá bán chỉ tăng nhẹ ở một vài quận​. Mức độ quan tâm nhà riêng Cầu Giấy giảm 22% và giá bán tăng nhẹ 1%. Mức độ quan tâm nhà riêng ở quận Đống Đa giảm 26%, giá bán tăng nhẹ 3%. Con số này ở quận Thanh Xuân tương ứng lần lượt là 23% và 5%; Long Biên là 11% và 3%. Riêng các quận như Hà Đông, Tây Hồ, phân khúc nhà riêng không chỉ giảm về mức độ quan tâm mà còn giảm cả về giá bán. Tại Hà Đông, mức độ quan tâm nhà riêng giảm 16%, giá bán giảm 5%. Mức độ quan tâm nhà riêng Tây Hồ giảm 15%, giá bán giảm 2%.

Cũng tại buổi báo cáo, ông Hảo cho biết đất nền – một phân khúc từng làm mưa làm gió thị trường bất động sản Hà Nội giai đoạn nóng sốt, hiện đang ghi nhận thực trạng vô cùng ảm đạm khi mức độ quan tâm sụt giảm. Thị trường không xuất hiện sốt đất trong quý đầu năm, dẫn theo giá bán giảm nhẹ ở nhiều quận, huyện​. Các điểm nóng đất nền ven đô Hà Nội một thời như Hoài Đức, Ba Vì, Thanh Trì, Sóc Sơn, Đông Anh, Gia Lâm… ghi nhận giá bán giảm từ 1-13% so với quý 4/2022, mức độ quan tâm giảm từ 4-24%. Trái ngược với đất nền ven đô Hà Nội sụt giảm cả thanh khoản và giá bán, đất nền tỉnh lại ghi nhận thực tế tăng giá nhẹ. So với quý 4/2022, đất nền Hưng Yên tăng giá 17%, đất nền Quảng Ninh tăng giá 15%, đất nền Hải Phòng tăng giá 4%.

Nhận định về thực trạng phát triển của đất nền trong thời gian tới, ông Hảo cho rằng những diễn biến của thị trường hiện tại đang tạo áp lực lớn cho các nhà đầu cơ đất nền sử dụng đòn bẩy tài chính. Ngay cả khi thị trường bất động sản tốt lên thì phân khúc đất nền thường là phân khúc phục hồi chậm hơn so với các phân khúc khác.