MỚI

Tạo thiệp giáng sinh 2024

#Bất Động Sản

24HMONEY đã kiểm duyệt

Đất nền vẫn là 'vua', nhưng có 5-10 tỷ đã 'hết cửa' ở trung tâm

Sau thời gian dài đóng băng, phân khúc đất nền đang ấm trở lại với những cơn sốt ở nhiều khu vực tiềm năng khắp trong Nam ngoài Bắc. Trong bối cảnh thị trường khu vực trung tâm dần bão hòa, giới đầu cơ đang có xu hướng đi “săn” đất xa hơn.

Những tháng cuối năm 2024, thị trường đất nền Hà Nội chứng kiến cơn sốt đất đấu giá vô tiền khoáng hậu, đẩy mặt bằng giá liên tục gia tăng. Điển hình, tại một số điểm nóng thuộc các huyện Thanh Oai, Hoài Đức, Đông Anh… có giá bán nhiều lô đất vượt mức 120-160 triệu đồng/m2.

Đất nền dần ấm trở lại

Khảo sát của Vnbusiness cho thấy, thị trường đất nền tại các “điểm nóng” như Thanh Oai, Hoài Đức, Hà Đông, Đông Anh, Sóc Sơn… bắt đầu xuất hiện giao dịch trở lại với tần số dày hơn, dù giá bán chưa đột biến, và nhà đầu tư “ngộp” muốn thoát hàng nhanh vẫn buộc phải giảm giá.

Anh Hà Tuấn Đức, CEO một sàn giao dịch bất động sản tại Hoài Đức, cho biết trong quý 3 và nửa đầu quý 4/2024, đơn vị đã phát sinh hơn 60 giao dịch đất nền, bằng cả năm 2023 và nửa đầu năm 2024 cộng lại, công ty như “người chết đuối vớ được cọc”.

Nhà đầu tư đất nền có xu hướng dạt về các tỉnh vùng ven để tìm kiếm sản phẩm tiềm năng.

Nhìn chung, sau thời gian dài lao dốc với biên độ giảm giá trung bình 5 - 15%. Đến nay đất nền Hoài Đức, với tác động từ cơn sốt đấu giá đã tăng trở lại, bình quân 10-15% so với cách đây 1 năm.

“Các phiên đấu giá có tác động rất tích cực lên thị trường đất nền Hoài Đức, mức độ quan tâm tăng đột biến. Giá các lô đất mặt đường chính hiện có giá bình quân 45-70 triệu đồng/m2, tùy vị trí, tương đương mức tăng trên dưới 15% so với hồi đầu năm”, anh Đức cho hay.

Ở góc nhìn chuyên gia, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc PropertyGuru Việt Nam, đánh giá đất nền luôn là tâm điểm đầu tư ở những thời điểm thị trường bất động sản sôi động, nhất là tại những khu vực có tiềm năng phát triển kinh tế, hạ tầng giao thông thuận lợi.

Sau gần 2 năm đất nền trải qua giai đoạn trầm lắng khi giao dịch và lượng quan tâm giảm nhiệt, bước sang năm 2024, phân khúc này có sự khởi sắc. “Thời gian qua, do ảnh hưởng từ sức nóng của những phiên đấu giá đất vùng ven Hà Nội, sức hấp dẫn của đất nền cũng dần quay trở lại”, ông Nguyễn Quốc Anh nói.

Thống kê của Bộ Xây dựng cũng cho thấy xu hướng gia tăng mạnh của các dự án đất nền bài bản. Cụ thể, phần lớn các dự án mở bán mới trong quý 3/2024 có vị trí thuận lợi, nằm ở các khu vực đang được đầu tư mạnh về cơ sở hạ tầng, có mức giá chào bán tương đối cao.

Một số dự án tại các khu vực như Đông Anh và Long Biên (Hà Nội) mức tăng giá thứ cấp cao hơn (khoảng 5%) nhờ vào việc phát triển cơ sở hạ tầng và sản phẩm của các dự án mới đang dần hoàn thiện.

Giới đầu cơ đi xa hơn

Không chỉ đất nền tại các huyện ở Hà Nội, đất nền tại nhiều tỉnh ven đang dần ấm lên. Ông Lê Đình Chung, Tổng giám đốc SGO Homes phân tích, khi giá nhà đất Hà Nội tăng cao thì nhu cầu đầu tư sẽ không tăng mạnh trong thời gian tới.

Đáng chú ý, theo ông Chung, hiện nay, các khách hàng có trong tay 5-10 tỷ đồng gần như không còn cơ hội để đầu tư tại thị trường Hà Nội, đặc biệt tại các khu vực trung tâm đang dần bão hòa.

Thay vào đó, từ tháng 5/2024 trở đi xu hướng dòng tiền là “chảy” vào các tỉnh ven đô Hà Nội như Bắc Ninh, Bắc Giang, Hưng Yên, Hải Dương… Với thị trường các tỉnh, ông Chung nhìn nhận đất nền sẽ hồi phục trở lại vì đây vẫn thuộc khẩu vị chung của nhà đầu tư.

"Sự dịch chuyển đầu tư ra khu vực ven đô vào nửa cuối năm 2024 là một xu hướng tất yếu do các yếu tố về giá cả, quy định pháp luật và sự phát triển cơ sở hạ tầng. Các khu vực ven đô có tiềm năng phát triển bền vững hơn nhờ vào việc quy hoạch và phát triển cơ sở hạ tầng đồng bộ. Điều này không chỉ giúp tăng giá trị bất động sản mà còn cải thiện chất lượng sống của cư dân", ông Chung chia sẻ.

Thực tế cũng cho thấy giới đầu cơ đang trở lại xu hướng “đánh bắt xa bờ”. Đơn cử, từ đầu tháng 10 đến nay, anh Lê Đình Nam (Hà Nội), một “tay to” chuyên đất vườn, cho hay đã bắt đầu đi qua nhiều tỉnh như Hà Nam, Bắc Ninh, Ninh Bình... để xem hàng.

Ưu tiên của anh là những khu có vị trí đẹp, tầm giá 800 triệu đồng đến trên dưới 2 tỷ đồng, sạch pháp lý, nằm ven các trục đường liên xã. Đến cuối tuần trước, anh Nam xuống tiền mua một mảnh vườn tại Duy Tiên (Hà Nam), diện tích xấp xỉ 0,7 ha, trị giá 830 triệu đồng.

Mảnh đất trên trước đó được rao bán 2 tỷ đồng, giá mua vào hơn 900 triệu đồng, nhưng vì nhà đầu tư trước đến hạn thanh toán tiền vay nên phải bán gấp. Đây là lô đất thứ 3 được anh Nam mua vào trong gần 2 tháng qua.

“Tôi kỳ vọng tác động của bảng giá đất mới, nhiều khu vực tăng gấp 2, gấp 3 sẽ giúp đẩy mặt bằng giá đất lên cao. Xác định không thể “đánh nhanh thắng nhanh” như trước, tôi nới tầm nhìn lên ít nhất 2-3 năm để có lãi đậm”, anh Nam nói.

Những diễn biến thực tế cho thấy thị trường đất nền có cải thiện đáng kể về mức độ quan tâm và giao dịch. Tuy nhiên, theo giới chuyên gia, đây vẫn chỉ là sự cải thiện cục bộ tại một số khu vực, đặc biệt là các tỉnh miền Bắc.

Những nhà đầu tư sẵn “vốn thịt” hoặc dùng đòn bẩy tài chính thấp có thể cân nhắc xuống tiền. Tuy nhiên, nhà đầu tư cần cẩn trọng khi mua đất nền theo thông tin quy hoạch vì có giá cao, lãi thấp và chậm. Nên chọn mua những vùng có quãng giá còn tăng dài để mua.

Ví dụ mua đất quanh khu công nghiệp thì nên tránh các vùng có giá 15 - 20 triệu đồng/m2, vì sẽ khó tăng 30 - 40 triệu đồng/m2 trong 1 - 2 năm. Nhưng nếu mua đất có giá 5 - 7 triệu đồng/m2, thì khả năng tăng lên 12 - 15 triệu đồng/m2 sẽ cao hơn. Nhưng điều quan trọng nhất vẫn là pháp lý an toàn.

“Trong dài hạn, giá đất có thể tiếp tục tăng lên và giao dịch sẽ trở lại. Tuy nhiên, trong ngắn hạn (ít nhất là 1-2 năm tới), thị trường khó có sự bứt phá, vì vậy, nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ về dòng tiền, hạn chế đi vay, tìm hiểu rõ ràng về quy hoạch, pháp lý và khả năng thanh khoản khi đầu tư”, một chuyên gia khuyến cáo.