Đất nền trước “giờ G”

Mốc thời gian 1/7/2024 đang đến gần - là thời điểm dự kiến Luật Kinh doanh bất động sản 2023 với quy định hạn chế hoạt động chia lô, tách thửa đất mới chính thức có hiệu lực, sớm hơn so với kế hoạch được thông qua trước đó là từ ngày 1/1/2025, khiến nhiều nhà đầu tư đổ tiền vào đất nền.

Sóng nhẹ

Mở đầu câu chuyện với Báo Đầu tư Chứng khoán, ông Ngô Bá Trọng - Giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư phát triển bất động sản Tuấn Quang (TQLand) cho biết, khi nguồn cung đất nền ngày một khan hiếm, không có dự án mới, nhà đầu tư có xu hướng tìm đến các khu vực ven các đô thị lớn để tìm kiếm cơ hội. Trong đó, với thị trường Hà Nội, chớm xuất hiện một số điểm nóng như Thường Tín, Thanh Oai, Chương Mỹ…

“Dọc trục Quốc lộ 6, các địa bàn như xã Biên Giang, thị trấn Chúc Sơn…, giá đất nền đã tăng 80-100% trong giai đoạn trước và sau Tết Giáp Thìn với sản phẩm đất giao dịch trong dân”, ông Trọng nói và cho rằng, việc giá bán phân khúc căn hộ tăng chóng mặt khiến nhiều người thực hiện chiến thuật “xoay bài”, đó là thay vì mua căn hộ giá cao, nhà đầu tư chuyển sang mua đất nền nhỏ lẻ trong dân, với suất đầu tư khoảng từ 2-3 tỷ đồng/nền. Tuy nhiên, kể cả với đất nền, việc tăng giá cục bộ ở một số khu vực không phải do thị trường sốt nóng, mà vì nguồn cung hạn chế, dẫn đến tỷ lệ chốt, ghép khách nhanh.

Còn ông Lê Xuân Nga - Tổng giám đốc Công ty Bất động sản BHS cho hay, nét chuyển biến rõ nhất thời gian qua là tâm lý thị trường đã được cải thiện, bên mua đã mạnh dạn xuống tiền hơn.

Theo ông Nga, việc giá căn hộ tăng phi mã nhưng khi ra hàng vẫn có thanh khoản cao, kể cả với các dự án trong khu trung tâm thành phố, cho thấy tâm lý khách hàng đang rất tích cực, từ đó dẫn đến việc mua lan ra các phân khúc khác như đất nền.

“Hiện tại, thị trường bắt đầu xuất hiện các lớp nhà đầu tư mới, một số dự án phát sinh giao dịch tốt, nhất là các dự án pháp lý hoàn thiện, có tiềm năng khai thác vận hành”, ông Nga thông tin thêm.

Trao đổi với nhiều nhà đầu tư, không ít quan điểm cho rằng, việc giá nhà tăng cao tại khu vực nội đô đang là yếu tố điều hướng và khiến đất nền được chú ý trở lại.

Anh Hoàng Minh Tuấn (quận Tây Hồ, Hà Nội) cho biết, sau khi “phá sản” kế hoạch mua căn hộ với mục đích vừa để giữ tiền, vừa để khai thác cho thuê do giá bán tăng quá nhanh, nhà đầu tư này tính đến chuyện tìm kiếm các thửa đất ở khu vực ngoại thành với suất đầu tư khoảng 3 tỷ đồng/nền để bỏ vốn và sản phẩm hướng tới đó là đất nền bám trục Vành đai 4 trong dân tự tách thửa, phân lô với kỳ vọng “hạ tầng đi trước, giá đất theo sau”.

“Tôi sử dụng ‘tiền thịt’ 100% nên cứ xác định ‘bỏ quên’, chờ cơ hội tăng giá tốt trong 2-3 năm tới cho thoải mái tâm lý”, nhà đầu tư này chia sẻ thêm.

Tương tự, chị Thuỳ Dung - một nhà đầu tư khác cho hay, chị đang tìm kiếm các thửa đất có mức giá phù hợp, khoảng 1,5-2 tỷ đồng/nền ở khu vực Hòa Lạc, Hà Nội để đầu tư.

“Tôi đã theo dõi thị trường này vài năm qua, dù không phải giá lúc nào cũng đi lên, nhưng hiện đang ở vùng hợp lý. Cùng với đó, thị trường đất nền Hòa Lạc vẫn luôn duy trì sự ấm nóng nhất định, có thể có giai đoạn trầm lắng, nhưng thường thì cứ khoảng 1 năm lại có sóng nhẹ, do đó cơ hội vẫn đến với nhà đầu tư”, nhà đầu tư này nói và cho biết thêm, tuy nhiên, ở thời điểm hiện tại, việc quan trọng là phải tìm được sản phẩm có mức giá phù hợp để đảm bảo “sinh lời ngay khi xuống tiền, chứ không phải chờ tăng giá theo thời gian”.

Thị trường bất động sản ấm lên cũng là lúc phân khúc đất nền được quan tâm trở lại - Ảnh: Thành Nguyễn

Chợ đã “vui” hơn

Một điểm chung mà người viết ghi nhận được khi trao đổi với các thành viên thị trường, đó là thị trường bất động sản đang chuyển biến ngày một tích cực hơn, thúc đẩy nhà đầu tư đi “săn hàng” và đi xa hơn “chiếc kén an toàn” là lõi đô thị như Thủ đô Hà Nội. Nắm bắt được tâm lý này, nhiều đơn vị môi giới đã đẩy quân ra các địa phương lân cận tìm kiếm các sản phẩm phù hợp với số đông, bám đường, bám quy hoạch. Thanh khoản với nhóm sản phẩm này đang rất khả quan.

Ngoài ra, thị trường nhà thổ cư cũng ở chân sóng mới khi chào đón nguồn cung mới, trong đó có nhiều dự án biệt thự, liền kề sau thời gian dài “ngủ Đông”, nay đã bừng tỉnh khi các tuyến đường giao thông huyết mạch đi qua dự án được đẩy mạnh thi công, hoàn thiện.

Trên thực tế, thị trường phía Bắc đang ghi nhận một loạt dự án được mở bán mới cũng như giai đoạn tiếp theo của dự án hiện hữu, các nhân viên môi giới cũng tích cực mang giỏ hàng đi tiếp thị hơn.

Chẳng hạn, tại khu Tây Hà Nội, dự án Solasta Mansion (Dương Nội, Hà Đông) của Công ty cổ phần Tập đoàn Nam Cường đang mở bán với giá khoảng 150 triệu đồng/m2 (cả xây). Tương tự, dự án Jade Square của Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển bất động sản Vimedimex (Vimefulland) ở Bắc Từ Liêm đang được các nhân viên môi giới tích cực mời chào.

Hay tại khu Đông, dự án Eurowindow Twin Parks (Trâu Quỳ, Gia Lâm) của chủ đầu tư Eurowindow Holding đang chào bán cũng với mức giá khoảng 150 triệu đồng/m2 (cả xây).

Với thị trường vùng ven, dự án New Ochard của Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển Enterland (TP. Sông Công, tỉnh Thái Nguyên) đang được tiếp thị rầm rộ. Hay tại Bắc Ninh, dự án Mạnh Đức Victory của Công ty cổ phần Tập đoàn Mạnh Đức Việt Nam đã được mở bán trở lại với giá khoảng 80 triệu đồng/m2 (cả xây). Một dự án khác là Vaquarius Văn Giang (Hưng Yên) của Công ty cổ phần Đầu tư Bảo Hưng cũng mở bán rầm rộ với mức giá phổ biến khoảng 110 triệu đồng/m2 (cả xây, chưa trừ chiết khấu), dự án này đang được thi công hạ tầng và dự kiến bàn giao vào quý III/2025…

Quay trở lại với thị trường đất nền, nhiều nhà đầu tư, đơn vị phân phối cho biết, phân khúc này bắt đầu có sự chuyển biến sau thời gian dài trầm lắng.

Ông Nguyễn Anh Quê - Chủ tịch Tập đoàn G6 thông tin, tại Phú Quốc, đất nền thổ cư có pháp lý đầy đủ, đã được tách thửa độc lập đang thu hút sự quan tâm của giới đầu tư, trong đó có nhiều nhà đầu tư từ Hà Nội “xuôi Nam” đến tận Đảo Ngọc tìm kiếm cơ hội.

Theo ông Quê, điều mà nhiều nhà đầu tư đang rất quan tâm lúc này là câu chuyện siết phân lô, bán nền mới theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023, khi luật này có khả năng có hiệu lực từ ngày 1/7/2024 tới đây, sớm hơn so với kế hoạch được thông qua là từ ngày 1/1/2025.

Cụ thể, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở, tự phân lô bán nền trong khu vực các phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, II và III và thuộc trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo quy định của Luật Đất đai. Như vậy, quy định mới sẽ không cho phân lô, bán nền tại tổng cộng 105 thành phố, thị xã trên toàn quốc.

Tuy nhiên, về đối tượng áp dụng, ông Quê cho biết, căn cứ pháp lý tại Khoản 6, Điều 31 (điều kiện đối với đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở), Mục 2 (chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản cho cá nhân tự xây dựng nhà ở), Luật Kinh doanh bất động sản 2023 nêu rõ: “Đất không thuộc khu vực phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III; không thuộc trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo quy định của Luật Đất đai. Đối với các khu vực còn lại, UBND cấp tỉnh căn cứ điều kiện của địa phương để xác định các khu vực chủ đầu tư dự án được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho cá nhân tự xây dựng nhà ở”. Như vậy, quy định này chỉ áp dụng đối với dự án bất động sản, không áp dụng với đất cá nhân, hộ gia đình có nhu cầu tách thửa với mục đích cho tặng, thừa kế, chuyển nhượng cho người khác.

“Nhìn chung, quy định mới sẽ hạn chế tình trạng đầu cơ, bởi đất phải xây dựng nhà trước khi mở bán thì tổng giá trị sản phẩm đội giá cao, không hấp dẫn nhà đầu tư, đồng thời Nhà nước cũng thu được nguồn thuế lớn hơn và sàng lọc được năng lực chủ đầu tư thực hiện dự án. Dù vậy, khi hoạt động chia lô, tách thửa đất bị kiểm soát chặt chẽ hơn sẽ khiến nguồn cung đất nền trở nên khan hiếm hơn, do đó giá sẽ tăng”, ông Quê phân tích.

Với các dự án của chủ đầu tư có sản phẩm đất nền còn tồn đọng từ giai đoạn trước, nhiều ý kiến cho rằng, có thể sẽ được hưởng lợi trong giai đoạn hiện tại khi thị trường phục hồi và theo đó, đất nền dự án có thể sẽ được săn đón nhiều hơn.

Tuy nhiên, ông Trần Đại Nghĩa - chuyên gia chính sách pháp lý dự án đầu tư, Giám đốc Công ty TNHH Tư vấn và Đầu tư FII Việt Nam (FIIVN) cho rằng, điều này không dễ xảy ra. Theo ông Nghĩa, dù sở hữu lợi thế lớn khi có dự án đủ pháp lý, có sản phẩm đất nền phân lô, nhưng rõ ràng, sản phẩm còn sót lại đến thời điểm hiện tại cũng chứng tỏ, một là chủ đầu tư không có năng lực phát triển dự án tiếp, hai là chủ đầu tư không chuyên tâm với mảng bất động sản (thường là các chủ đầu tư tay ngang), mà cả với hai trường hợp này thì sản phẩm đều khó có thanh khoản tốt, khó có thể tăng giá mạnh, nên sự hấp dẫn với nhà đầu tư không cao.

“Với các nhà đầu tư, vấn đề được quan tâm nhiều đó là tính thanh khoản của sản phẩm, bởi vậy chỉ sản phẩm có mức thanh khoản cao, dễ mua đi, bán lại, cùng với việc pháp lý đảm bảo, triển vọng tăng giá tốt… mới có thể hấp dẫn được người mua. Chưa kể, nguồn cung sản phẩm đất nền dự án pháp lý đầy đủ, nằm trong các dự án của chủ đầu tư (khác với đất nền trong dân tự phân lô) cũng không có nhiều trên thị trường”, ông Nghĩa nói.