Đất nền sau sáp nhập: Chờ điều chỉnh hay đón sóng mới?

Thông tin sáp nhập từng thổi bùng cơn sốt đất nền, nhưng khi hiệu ứng tâm lý lắng xuống, thị trường bắt đầu bước vào giai đoạn sàng lọc. Giới đầu tư không còn chạy theo đám đông, mà chuyển sang soi xét kỹ hơn các yếu tố cốt lõi như pháp lý, hạ tầng và khả năng sinh lời thực chất trong dài hạn.

Sự dịch chuyển trong tâm lý đầu tư: Đất nền giảm nhiệt, chọn lọc lên ngôi

Trong thời gian qua, đất nền từng là tâm điểm tại thị trường miền Bắc (ngoài Hà Nội). Tuy nhiên, theo dữ liệu từ Batdongsan.com.vn, tháng 5/2025 ghi nhận mức độ quan tâm tới đất nền giảm 5% so với tháng 4, trong khi các phân khúc như chung cư, nhà riêng và biệt thự lại tăng lần lượt 19%, 9% và 9%.

Theo chuyên gia của Batdongsan.com.vn, sau khi chạm đỉnh vào tháng 3, tâm lý quan tâm tới đất nền bắt đầu chững lại từ tháng 4 do ảnh hưởng của kỳ nghỉ lễ kéo dài, thông tin về chính sách thuế và sự chờ đợi các động thái rõ ràng hơn xoay quanh việc sáp nhập hành chính.

Dù vậy, nếu so với cùng kỳ năm 2024, mức độ quan tâm đất nền tại các tỉnh phía Bắc vẫn tăng trưởng mạnh. Bắc Ninh dẫn đầu với mức tăng 43%, theo sau là Hưng Yên (38%) và Bắc Giang (36%). Vĩnh Phúc và Hòa Bình tăng nhẹ, trong khi Hải Phòng gần như đi ngang và Quảng Ninh giảm nhẹ 4%.

Dù có dấu hiệu giảm quan tâm so với tháng trước, giá đất nền ở nhiều địa phương vẫn duy trì đà tăng. Hòa Bình tăng 67% so với tháng 1/2024; Hưng Yên tăng 59%; Vĩnh Phúc và Bắc Giang lần lượt tăng 47% và 39%. Một số nơi giữ giá ổn định hoặc tăng nhẹ so với đỉnh tháng 3.

Theo VARS, giá đất tại nhiều địa phương đã bật tăng đến 20% chỉ vài tuần sau thông tin đề xuất sáp nhập. Tuy nhiên, đà tăng không kéo dài khi tâm lý đầu tư bắt đầu phân hóa.

Tâm lý đầu tư thận trọng hơn, phân khúc chọn lọc lên ngôi

Ông Nguyễn Quốc Anh – Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn – đánh giá, sau các đợt tăng giá đột biến đầu năm, thị trường đang đi vào giai đoạn thanh lọc. Tâm lý đầu tư hiện thận trọng và có chọn lọc hơn, tập trung vào các dự án có hạ tầng tốt, pháp lý rõ ràng và khả năng khai thác dòng tiền. Đất nền vẫn thu hút sự quan tâm nhưng không còn là cuộc chơi “lướt sóng” như trước.

Các tỉnh ven Hà Nội như Bắc Ninh, Bắc Giang, Hưng Yên, Hải Dương, Hải Phòng và Quảng Ninh tiếp tục là điểm đến đầu tư nhờ hạ tầng kết nối tốt và nằm trong các trục phát triển kinh tế trọng điểm.

Tuy nhiên, ông Quốc Anh lưu ý nguồn cung đất nền có pháp lý hoàn chỉnh ngày càng khan hiếm. Nhà đầu tư hiện ưu tiên các sản phẩm có thể sử dụng hoặc khai thác ngay như nhà phố, biệt thự liền kề.

Dự báo từ nay đến đầu năm 2026, phân khúc đất nền và nhà thấp tầng sẽ tiếp tục phục hồi nhưng theo hướng bền vững và chọn lọc. Các yếu tố như chính sách tín dụng, tài khóa, lãi suất và niềm tin thị trường sẽ đóng vai trò quyết định.

Không còn sóng ảo, chỉ còn lựa chọn có cơ sở

Ông Lê Đình Chung – CEO SGO Homes – cho rằng dòng tiền đầu tư sẽ dịch chuyển về những sản phẩm có thể sử dụng ngay, phục vụ nhu cầu ở thật. Đất nền vẫn có dư địa tăng trưởng, nhưng những yêu cầu pháp lý ngày càng chặt chẽ đang làm giảm tốc nguồn cung.

Ông cảnh báo nhà đầu tư không nên chạy theo tâm lý đám đông, vì nếu thiếu thẩm định kỹ, rất dễ trở thành người “mua đỉnh”. Việc sáp nhập hành chính là thông tin mang tính chính sách, chưa tạo ra đột phá hạ tầng hay kinh tế trong ngắn hạn.

Nhà đầu tư cần đánh giá kỹ nội lực khu vực, từ hạ tầng giao thông, kinh tế địa phương sau sáp nhập cho đến yếu tố vĩ mô. Khi những nền tảng này được cải thiện thực chất, bất động sản mới có cơ sở tăng giá bền vững.

"Sẽ khó xảy ra sốt đất như trước, nhưng giá vẫn có thể tăng – theo hướng chậm, chắc và có chọn lọc," ông Chung nhận định.