Đất nền phía Nam vẫn kém sắc

Trong nửa đầu năm 2024, TP.HCM gần như không có nguồn cung đất nền mới, trong khi các khu vực giáp ranh rổ hàng nhỏ giọt, chủ yếu đến từ nhà đầu tư “ngộp” tài chính. Thanh khoản thị trường vẫn chậm.

Chủ yếu là “hàng ngộp”

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán, Bảo Linh - nhân viên môi giới nhà đất tại TP.HCM cho biết, trong 6 tháng đầu năm 2024, thị trường đất nền khu vực ven Thành phố bắt đầu xuất hiện một số nhóm nhà đầu tư đi săn đất, nhưng giao dịch thành công khá hạn chế. Bên bán vẫn nhiều hơn bên mua và phần lớn người bán hiện nay chủ yếu do kẹt vốn nên muốn xả hàng, giao dịch đang có sự phân hóa.

“Đất ở TP.HCM còn dễ giao dịch, chứ đất ở tỉnh giờ vẫn khó bán”, môi giới này nói và cho biết thêm, từ đầu năm tới nay vẫn chốt được một vài giao dịch, nhưng chủ yếu là sản phẩm sang tay. Thị trường kém, doanh nghiệp có dự án không tổ chức bán hàng rình rang như trước.

Số liệu từ DKRA Group cũng cho thấy, trong quý II/2024, nguồn cung đất nền trên thị trường sơ cấp tăng khoảng 5% so với quý trước đó, tập trung chủ yếu ở các thị giáp ranh như Bình Dương, Long An, Đồng Nai. Sức cầu chung của thị trường tuy có cải thiện nhưng vẫn còn thấp so với thời điểm trước dịch Covid-19.

Giao dịch tập trung cục bộ ở nhóm sản phẩm hoàn thiện hạ tầng, pháp lý với mức giá trung bình dưới 30 triệu đồng/m2. Cá biệt, tại TP.HCM, có dự án giá cao nhất lên tới 140 triệu đồng/m2, còn tại Đồng Nai là 74,1 triệu đồng/m2.

Theo DKRA Group, mặt bằng giá sơ cấp đất nền hiện không có nhiều biến động so với những lần mở bán trước đó. Các chính sách chiết khấu cho phương thức thanh toán nhanh, thanh toán bằng vốn tự có... được các chủ đầu tư áp dụng nhằm kích cầu thị trường.

Tại thị trường thứ cấp, giá tăng nhẹ so với quý đầu năm (khoảng 1%), thanh khoản ghi nhận nhiều chuyển biến tích cực, giao dịch tập trung ở các dự án hoàn thiện hạ tầng và pháp lý, thuận tiện trong việc kết nối về các khu trung tâm.

Còn theo Batdongsan.com.vn, trong quý II vừa qua, lượng tin đăng bán đất nền trên chợ trực tuyến bắt đầu tăng sau 4 quý liên tục giảm. Cụ thể, tin rao bán đất nền tăng 34% so với quý trước đó và tăng 13% so với cùng kỳ năm trước. Nhu cầu tìm kiếm loại hình này cũng tăng 18%, nhưng giá bán không mấy biến động.

Theo đơn vị này, nhu cầu tìm kiếm đất nền nhìn chung có cải thiện nhưng chỉ cục bộ tại một số khu vực, chủ yếu là các tỉnh miền Bắc. Với thị trường phía Nam, giao dịch chỉ diễn ra cục bộ tại một số khu vực có câu chuyện về hạ tầng, quy hoạch và giá bán tiếp tục đi ngang.

Một khảo sát mới đây của Batdongsan.com.vn thực hiện với 1.000 nhà môi giới phân khúc đất nền cho thấy, chỉ khoảng 21% đánh giá giao dịch có tăng. Con số này giảm 4% so với khảo sát thực hiện trước đó. Lượng môi giới đánh giá giao dịch đất nền giảm chiếm đến 29%, tăng 10% so với kết quả khảo sát trước đó.

Giá đất sẽ tăng

Lý giải sự kém sắc của thị trường đất nền phía Nam, ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam cho biết, sau giai đoạn phục hồi ngắn hồi đầu năm nay, thị trường này có dấu hiệu hạ nhiệt rõ rệt cả về nhu cầu tìm kiếm lẫn hoạt động giao dịch.

“Trong quý II/2024, lượt tìm kiếm có xu hướng đi ngang, nhưng giao dịch lại giảm xuống”, ông Tuấn nói và nhận định rằng, khi quy định siết phân lô bán nền tại Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực sẽ tác động mạnh mẽ đến thị trường đất nền, nhất là về nguồn cung mới.

Một số nhóm nhà đầu tư bắt đầu đi săn đất.

Theo đó, nhiều khả năng nguồn cung đất nền phân lô sẽ giảm rất mạnh sau năm 2025, nhưng nhu cầu khó có thể giảm trong dài hạn vì tâm lý người Việt vẫn luôn ưa chuộng loại hình bất động sản này. Khi cung ít cầu nhiều, giá đất nền sẽ đi lên.

Chưa kể, một trong những điểm quan trọng nhất của Luật Đất đai 2024 là bỏ khung giá đất cũ, thay vào đó là căn cứ theo mục đích, thời hạn sử dụng đất, thông tin đầu vào… để xác định giá đất. Bảng giá đất mới sát với giá thị trường chi phí giải phóng mặt bằng, đền bù thu hồi đất, thuế phí liên quan đến đất… đều tăng. Như vậy, về cơ bản, những người sở hữu đất sẽ có lợi hơn.

Quy định mới sẽ góp phần tăng giá các loại đất, từ đất dự án, đất nông nghiệp, tới đất phi thương mại… Do đó, nhiều nhà đầu tư muốn tận dụng xu hướng này bắt đầu tìm kiếm đất nền trước khi luật mới áp dụng. Tuy nhiên, giao dịch cải thiện chủ yếu do sự xuất hiện của nhóm nhà đầu tư tận dụng cơ hội đón đầu chính sách, còn nhu cầu mua để ở từ nhóm khách hàng cá nhân khá hạn chế.

Bên cạnh đó, khi thanh khoản có dấu hiệu tăng trở lại trong quý I/2024, nhiều chủ đất bắt đầu điều chỉnh giá bán hoặc găm hàng, không muốn bán ra. Nhóm mua đầu tư cảm thấy lợi nhuận chưa hấp dẫn nên chọn tiếp tục chờ đợi, thay vì xuống tiền. Thị trường mất đi nhóm mua chính, kéo theo giao dịch đi xuống.

Ông Nguyễn Thái Bình - Chủ tịch Hội đồng quản trị Đông Tây Group cho biết, thời gian qua, thị trường đất nền đã có sự chuyển biến, nhưng tại khu vực phía Nam vẫn còn khó khăn, chưa có dấu hiệu phục hồi rõ ràng do chưa có nhiều sản phẩm mới đủ sức dẫn dắt.

Theo ông Bình, xu hướng thị trường được xác định từ nhu cầu thực tế và nhu cầu đất nền của người đầu tư, của người mua để ở trong mỗi thời kỳ là khác nhau, đặc biệt thay đổi rất nhanh ở giai đoạn hiện tại.

“Xu hướng đầu tư bất động sản phía Nam là những bất động sản có nhu cầu ở thực, phát sinh được dòng tiền. Vì vậy, những sản phẩm liền thổ gắn với hạ tầng như tuyến đường Vành đai 3, cao tốc Long Thành - Dầu Giây, sân bay Long Thành… luôn là những sản phẩm được hướng tới”, ông Bình nói.

Cùng quan điểm, ông Võ Hồng Thắng - Giám đốc Dịch vụ tư vấn và Phát triển dự án, DKRA Group nhận định, thị trường hiện nay đang là “sân chơi” của người có nhu cầu thực. Với đất nền, thanh khoản chủ yếu diễn ra ở các giao dịch thứ cấp tại những dự án có pháp lý hoàn thiện, hạ tầng giao thông đồng bộ, vị trí nằm gần các khu dân cư, khu công nghiệp, kết nối về trung tâm thành phố thuận tiện, dễ dàng..., còn thị trường sơ cấp giá khó biến động mạnh lúc này.

“Ba sắc luật chuyên ngành bất động sản có hiệu lực sớm từ ngày 1/8/2024 sẽ có tác động theo hướng siết chặt hoạt động phân lô bán nền, do đó nguồn cung đất nền mới sẽ ngày càng khan hiếm. Trong tương lai, khi thị trường hồi phục trở lại, sự khan hiếm này sẽ giúp những dự án đã được phê duyệt hay đã mở bán có cơ hội tăng giá nhất định và tiềm năng tăng giá của những dự án đó sẽ hấp dẫn nhà đầu tư. Sức cầu lớn trong khi nguồn cung thấp sẽ khiến giá đất nền tăng lên, nhưng khác với những chu kỳ trước, ở chu kỳ mới sẽ không còn hiện tượng sốt ảo, giá tăng nóng, mà theo hướng ổn định và bền vững”, ông Thắng phân tích.