Đất nền phía Nam không "nóng sốt" như lời đồn

Từ tháng 3 tới nay, rộ thông tin phân khúc đất nền các tỉnh phía Nam đang nóng sốt trở lại. Thế nhưng, số liệu từ đơn vị nghiên cứu thị trường cũng như phía chủ đầu tư dự án đất nền cho thấy thị trường không nóng sốt.

6.212 nền chào bán, chỉ 70 nền được tiêu thụ

Báo cáo mới nhất từ bộ phận bộ phận nghiên cứu thị trường R&D DKRA Group vừa công bố cho thấy, trong quý I/2024, phân khúc đất nền phía Nam có lượng hàng mới mở bán cao hơn so quý III và quý IV/2023.

Cụ thể, quý I/2024, toàn thị trường gồm các tỉnh Bình Dương, Long An, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu, TP.HCM, Tây Ninh có 6.212 sản phẩm được chào bán ở 78 dự án. Đặc biệt, các dự án mở bán này đa phần là các dự án đã mở bán trước đó, chỉ 1 dự án duy nhất là mở bán mới.

Theo DKRA Group ghi nhận trong báo cáo quý I/2024, nguồn cung sơ cấp tăng 18% so với thời điểm cuối năm 2023. Trong đó, Bình Dương chủ lực về nguồn cung và lượng tiêu thụ sơ cấp của quý với tỷ lệ đạt lần lượt là 32,2% và 44,0%.

Bình Dương là địa phương có sản phẩm bán nhiều nhất với 32,2%, tiếp đó là Long An với 26,1%, tiếp đó là Đồng Nai với 23,2%, Bà Rịa - Vũng tàu là 8,8%, TP.HCM là 7,6% và Tây Ninh với 2,1%.

Giá bán cao nhất thuộc về TP.HCM với mức từ 12,5 triệu đến 99 triệu đồng/m2, Đồng Nai từ 9 triệu đến 74 triệu/m2, Long An từ 9 tới 60 triệu/m2, Bình Dương từ 9 tới 58 triệu/m2, Bà Rịa - Vũng Tàu từ 8 tới 65 triệu/m2 và thấp nhất là Tây Ninh từ 6 tới 38 triệu/m2.

Cũng trong báo cáo này, DKRA cho biết sức cầu chung của thị trường duy trì ở mức thấp, giảm khoảng 42% so với quý trước. Theo đó, hơn 80% lượng giao dịch của thị trường tập trung ở Bình Dương, Long An và nhóm sản phẩm có mức giá trung bình từ 16.4 - 22.2 triệu đồng/m2.

Mặt bằng giá sơ cấp không có nhiều biến động so với năm 2023. Mức giá phổ biến trong 14,5 - 23,5 triệu đồng/m2. Mặt bằng giá thứ cấp tăng khoảng 1% - 3% so với cuối năm. Thanh khoản có nhiều chuyển biến tích cực sau Tết âm lịch, giao dịch tập trung ở nhóm sản phẩm - dự án đã hoàn thiện hạ tầng, pháp lý được triển khai bởi các chủ đầu tư có uy tín trên thị trường.

Còn theo báo cáo thị trường bất động sản quý I/2024 của Batdongsan.com.vn cũng vừa công bố, thị trường đất nền đã có dấu hiệu tăng trở lại ở nhu cầu nhưng vẫn rất khiêm tốn nếu so sánh với các giai đoạn bình thường trước đó.

Cụ thể, so với mức độ quan tâm tìm kiếm đất nền quý I/2022, lượt tìm mua đất nền quý I/2024 vẫn giảm 52 điểm phần trăm. Ngay cả khi so sánh với quý II/2023, tỷ lệ phục hồi của đất nền chỉ vào khoảng 1%.

Hầu hết các địa phương phía Nam từ TP.HCM cho đến Bình Dương, Đồng Nai, Lâm Đồng, Bình Phước đều có nhu cầu mua giảm sâu 50-55% so với cao điểm quý I/2022. So với quý IV/2023, nhu cầu mua đất nền hầu như chỉ đi ngang, thậm chí giảm ở một số thị trường từng “sốt đất” như Bình Phước, Lâm Đồng, Tây Ninh.

Doanh nghiệp chưa thấy nóng sốt

Ông Nguyễn Văn Hậu, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Bất động sản Asian Holding, một doanh nghiệp đang bán 2 dự án đất nền tại tỉnh Bình Phước và tỉnh Đồng Nai cho biết, thực tế hiện nay, khách hàng vẫn chưa quan tâm tới thị trường đất nền. Các dự án của ông giao dịch vẫn cầm chừng dù điểm mạnh là tất cả các nền đã ra sổ.

“Hiện tại, có thông tin sốt đất tại huyện Nhơn Trạch, tuy nhiên, thực tế tôi quan sát cũng như những doanh nghiệp tôi chơi đều cho biết thị trường không hề nóng sốt như lời đồn”, ông Hậu nói.

Hiện có dự án hơn 200 nền tại huyện Cần Giuộc, tỉnh Long An, Công ty Phúc Land cũng cho biết từ tháng 2 tới nay doanh nghiệp mở bán ra thị trường, các sản phẩm này mặc dù đã có sổ từng nền, thế nhưng giao dịch vẫn khá chậm. Trung mình mỗi tháng tiêu thụ được dưới 10 nền.

Hàng loạt doanh nghiệp tại tỉnh Bình Dương chuyên đất nền cũng cho biết hiện nay khách hàng vẫn chưa quan tâm tới phân khúc đất nền.

Ông Lê Toàn Thắng, Giám đốc Công ty cổ phần Bất động sản Toàn Thắng tại TP. Dĩ An, tỉnh Bình Dương cho biết, thị trường đất nền Bình Dương đã có những dự án mới được mở bán. Tuy nhiên, những dự án này đa phần là các dự án dưới 10 ha và lượng sản phẩm nằm chủ yếu tại khu vực giáp tỉnh Bình Phước.

“Giá bán đang ở ngưỡng 10 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, độ quan tâm của khách hàng với sản phẩm này chỉ bằng 5% so với cùng kỳ năm 2020”, ông Thắng nói.

Lý giải việc khách hàng ít quan tâm tới thị trường này, ông Thắng cho biết đến, từ việc năm 2022 và 2023, khách hàng đầu tư đất nền bị “mắc kẹt” không thể thoát được hàng. Hiện nay, lượng khách hàng này vẫn miệt mài chào bán sản phẩm đã đầu tư, cộng thêm việc phải giảm giá cũng không thể ra được hàng đã tạo ra tâm lý ly khai với dòng sản phẩm này.

Một phần nữa đó là các dự án mới mở bán giá quá cao, trong khi đó, sản phẩm thứ cấp khách hàng lại đang đua nhau cắt lỗ nên tạo ra việc khách hàng hững hờ quay lưng với thị trường.

Nói về thông tin thị trường đang nóng sốt từ tháng 3 tới nay, ông Thắng lý giải. Việc trong thời gian qua, nhà đầu tư thứ cấp đưa nhau ra hàng, cộng thêm việc các doanh nghiệp cùng nhau mở bán sản phẩm mới, khi mở bán sản phẩm mới, doanh nghiệp sẽ tổ chức các buổi bán hàng, rồi truyền thông dự án, sản phẩm vậy là tạo ra một làn sóng cho thị trường.

“Thông tin nóng sốt thực tế rất cục bộ tại một số khu vực và tuỳ từng tỉnh, hiện nay thông tin nóng sốt chủ yéu ở Long Thành và Bình Dương, nơi có các sản phẩm mới mở bán. Việc thông tin nóng sốt này có thể đến từ những doanh nghiệp đang bán hàng, cũng như các bạn sales bất động sản tạo ra để cho khách hàng tửng thị trường nóng sốt thực và xuống tiền mua đất”, ông Thắng nói.

Còn ông Lê Quốc Long, Giám đốc chiến lược Batdongsan.com.vn cho biết, tâm lý người tiêu dùng theo khảo sát khách quan của Batdongsan thì có tích cực trở lại, nhưng tổng thể còn cách xa với giai đoạn hưng phấn vào quý I/2022. Do vậy, dùng từ "sốt" thì nghe có phần hơi “thổi phồng”.