Đất nền phân lô sắp "nóng"?

Quy định về Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản đồng loạt có hiệu lực từ ngày 1/8/2024 được kỳ vọng sẽ mang lại nhiều chuyển biến tích cực cho thị trường bất động sản trong thời gian tới. Trong đó, phân khúc đất nền được nhắc đến khá nhiều ở giai đoạn này.

Gần đây, thị trường đất nền kì vọng phục hồi mạnh mẽ khi các Luật sắp có hiệu lực từ 1/8. Những quy định siết chặt phân lô hay hạn chế nguồn cung mới sẽ tác động sức cầu đất nền trong tương lai.

Theo khoản 6 Điều 31 Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2023 sẽ hạn chế việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tại các khu vực phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III. Quy định này mở rộng phạm vi áp dụng hơn so với trước đây vốn chỉ áp dụng tại các đô thị loại đặc biệt và đô thị loại I trực thuộc Trung ương.

Phân tích về ảnh hưởng của quy định này đến phân khúc đất nền, ông Võ Hồng Thắng Giám đốc Mảng dịch vụ tư vấn & Phát triển dự án DKRA Group cho rằng, quy định có hiệu lực từ ngày 1/8 tới nhiều khả năng sẽ góp phần gia tăng áp lực lên nguồn cung mới phân khúc đất nền phân lô cung ứng ra thị trường.

Động thái này cũng đồng thời mang đến những lợi ích nhất định, là tiền đề giúp thị trường bất động sản nói chung và phân khúc đất nền nói riêng phát triển một cách bền vững trong tầm nhìn dài hạn. Cụ thể, Luật mới giúp tăng cường sự kiểm soát quản lý nhà nước đối với các hoạt động phân lô bán nền. Đồng thời, quy định của Luật đảm bảo sử dụng đất hợp lý, tránh tình trạng đầu cơ tích trữ sau đó bỏ hoang hóa...

Khi được hỏi, liệu phân khúc đất nền phân lô có tăng giá hay sốt nóng khi luật mới chính thức có hiệu lực, ông Thắng cho hay, thị trường đất nền sẽ khó có hiện tượng tăng giá hoặc sốt nóng đột biến trong ngắn hạn về nguồn cung lẫn sức cầu. Lý do là bởi thị trường còn bị ảnh hưởng từ các yếu tố vĩ mô, khủng hoảng địa chính trị trên toàn cầu.

Đồng thời, thị trường vẫn tiếp diễn có sự giằng co giữa hai thái cực. Thứ nhất, một bộ phận nhà đầu tư đã vay mua bất động sản đang cố gắng “gồng” lãi ngân hàng. Thứ hai, tâm lý thờ ơ của nhà đầu tư vẫn diễn ra. Họ chấp nhận gửi tiết kiệm với mức lãi suất thấp thay vì đầu tư mua bất động sản. Điều này thể hiện lượng tiền gửi ngân hàng 6 tháng đầu năm đạt mức kỷ lục gần 13.6 triệu tỷ đồng. Điều này làm gia tăng sức ép lên đà hồi phục của thị trường đất nền.

Ngoài ra, theo ông Thắng, các bộ luật mới được ban hành, có hiệu lực sớm từ 1/8 nhưng vẫn cần thời gian cho các Thông tư, Nghị định hướng dẫn triển khai được ban hành và áp dụng.

Theo Báo cáo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), trong quý 2/2024, phân khúc đất nền bắt đầu “nhen nhóm" các tín hiệu phục hồi tích cực khi một số dự án ghi nhận kết quả mở bán, giao dịch chuyển nhượng khá tốt.

Dù giao dịch đất nền quý 2 tăng nhiệt nhưng không sôi động. Lượng nhu cầu được chuyển hóa thành cầu tăng trưởng, xuất hiện nhiều hơn nhà đầu tư đi "săn" đất. Bên cạnh đó, tại các mảnh đất đã mua trước kia, nhà đầu tư đã chủ động xây nhà. Một số khu vực có hiện tượng giao dịch tăng trưởng cục bộ rồi lại đi ngang.

Chia sẻ về phân khúc này, ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) cho rằng, đất nền được kì vọng là phân khúc hồi phục tốt khi kinh tế có sự khởi sắc. Cùng với đó, việc thiếu nguồn cung các sản phẩm nhà ở khác cũng khiến nhà đầu tư quan tâm trở lại với đất nền. Ngoài ra, các doanh nghiệp bất động sản lớn đẩy mạnh đầu tư các dự án nhà ở, khu đô thị cũng là nguyên nhân khiến thị trường đất nền ấm lên tại những khu vực lân cận với dự án.

Tuy nhiên, theo ông Đính, đà tăng chỉ diễn ra ở một số khu vực chứ không phải tăng đồng loạt trên toàn thị trường. Những khu vực có xu hướng tăng đều nằm ở địa điểm có các dự án đã được quy hoạch trước đây, hiện nay đang được bắt tay vào triển khai thực hiện.

Đối với đất nền tự tách thửa, theo ông Đính nhận định giá bán, diện tích, nguồn hàng đa dạng, dễ tiếp cận và phù hợp với tài chính của nhiều người mua. Loại hình này thường phát triển theo hình thức "ăn theo" hạ tầng hay các dự án chính quy, giá bán sẽ rẻ hơn các dự án đất nền quy hoạch hoàn thiện. Vì vậy, người bán và người mua đều chuộng đất nền tự tách thửa hơn là mua các dự án đất nền chính quy.

Tuy nhiên, ông Đính cũng cảnh báo việc siết phân lô bán nền trong luật mới đã quy định chặt chẽ ở phía chủ đầu tư. Các hoạt động tách thửa thổi giá ăn theo hạ tầng vẫn cần những quy định quản lý chặt chẽ hơn nữa để loại bỏ tình trạng thổi giá ảo đất nền.