Đất nền ở tỉnh sẽ ‘nhảy múa’ theo bảng giá đất mới?

Việc áp dụng bảng giá đất mới được dự báo có tác động dây chuyền, khiến giá nhà ở tăng 15-20% so với trước. Bảng giá đất mới tăng cũng là cơ sở để không ít nhà đầu tư đang nắm nhiều đất nền ở thị trường tỉnh kỳ vọng cơn sốt sẽ được thổi bùng lên.

Cách đây hơn 2 năm, anh Vũ Trung Dũng (Hà Nội) rót hơn 3 tỷ đồng mua vào 1 lô đất liền kề ven đường liên tỉnh, nằm gần một khu đô thị trên địa bàn huyện Yên Phong, tỉnh Bắc Ninh. Dù mua vào lúc sốt đất nhưng với mặt bằng giá hiện tại, nếu bán được, anh sẽ có lãi chênh khoảng 1 tỷ đồng.

Tay to trở lại các tỉnh

Anh Dũng cho hay, lô đất trên được anh mua vào từ cuối năm 2021, từng có lúc lên giá gần 5 tỷ đồng, nhưng rồi thị trường lao dốc, việc phân lô bán nền bị siết chặt khiến anh bị mắc kẹt.

Mọi chuyện tưởng đi vào ngõ cụt thì kể từ đầu năm 2024, cùng với những tác động của các bộ luật sửa đổi liên quan bất động sản, đặc biệt là những thông tin về bảng giá đất mới, thị trường đất nền khu vực Yên Phong đang có dấu hiệu ấm trở lại, giá cũng rục rịch tăng.

“Với tình hình hiện tại, tôi dự kiến sẽ đợi thêm 6-12 tháng nữa, thay vì kế hoạch cắt lãi để thoát hàng nhanh. Hy vọng những thông tin tích cực thời gian qua sẽ giúp thị trường có sóng, giúp tôi bán được giá như kỳ vọng”, nhà đầu tư gốc Hà Nội chia sẻ.

Diễn biến tích cực tại thị trường đất nền tại các tỉnh cũng đang tạo động lực để nhiều nhà đầu tư có dòng tiền mặt rục rịch trở lại các khu vực tiềm năng.

Đơn cử, từ đầu tháng 7 đến nay, anh Lê Đình Nam (Hà Nội), một “tay to” chuyên đất vườn, cho hay đã bắt đầu đi qua nhiều tỉnh như Hà Nam, Bắc Ninh, Ninh Bình... để xem hàng. Ưu tiên của anh là những khu có vị trí đẹp, tầm giá 800 triệu đồng đến trên dưới 2 tỷ đồng, sạch pháp lý, nằm ven các trục đường liên xã.

Đến cuối tuần trước, anh Nam xuống tiền mua một mảnh vườn tại Duy Tiên (Hà Nam), diện tích xấp xỉ 0,7 ha, trị giá 830 triệu đồng. Mảnh đất này trước đó được rao bán 2 tỷ đồng, giá mua vào hơn 900 triệu đồng, nhưng vì nhà đầu tư trước đến hạn thanh toán tiền vay nên phải bán gấp. Đây là lô đất thứ 3 được anh Nam mua vào chỉ trong hơn 1 tháng qua.

“Tôi kỳ vọng tác động của bảng giá đất mới, nhiều khu vực tăng gấp 2, gấp 3 sẽ giúp đẩy mặt bằng giá đất lên cao. Xác định không thể “đánh nhanh thắng nhanh” như trước, tôi nới tầm nhìn lên ít nhất 2-3 năm để có lãi đậm”, anh Nam nói.

Kỳ vọng thị trường nổi sóng

Cần phải nhấn mạnh, một trong những điểm đáng chú ý của Luật Đất đai 2024 là bỏ khung giá đất cũ thay bằng bảng giá đất. Bảng giá đất được xác định căn cứ vào mục đích, thời hạn sử dụng đất, các yếu tố khác ảnh hưởng... Đây là căn cứ để tính tiền sử dụng đất, thuế sử dụng đất, tiền thuê đất, thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, lệ phí quản lý, tiền phạt, bồi thường khi vi phạm trong lĩnh vực đất đai và giá khởi điểm để đấu giá đất.

Trong báo cáo về tình hình giá bất động sản gửi Văn phòng Chính phủ mới đây, Bộ Xây dựng cho biết, theo tính toán, chi phí sử dụng đất của các dự án bất động sản sẽ tăng lên khá nhiều khi áp dụng giá đất năm 2024.

Thực tế cũng cho thấy trong thời gian qua, tình hình giá bất động sản và nhà ở tại nhiều đô thị lớn ở Việt Nam, như Hà Nội, TP. HCM, và Đà Nẵng, đã ghi nhận sự tăng cao, đặc biệt sau những điều chỉnh về chính sách đất đai và sự hồi phục của nền kinh tế sau đại dịch.

Điển hình, gần đây, nhiều địa phương đã ban hành bảng giá đất mới hoặc bảng giá dự kiến, với mức điều chỉnh cao hơn trước đây. Đơn cử, bảng giá đất mới tại tỉnh Bà Rịa- Vũng Tàu tăng 20-30% so với cũ, với mức thấp nhất là 513.000 đồng, cao nhất 78 triệu đồng mỗi m2. Hay tại Hải Dương, giá đất theo bảng giá mới cũng cao gấp 2,5 lần bảng giá cũ.

Cuối tháng 7 vừa qua, TP.HCM đưa ra dự thảo bảng giá đất điều chỉnh, trong đó giá đất tại nhiều địa bàn có xu hướng tăng trung bình 5-10 lần, một số địa phương thuộc khu vực ngoại thành và vùng ven dự kiến điều chỉnh từ 15-50 lần so với hiện tại (chưa nhân hệ số K điều chỉnh giá đất 3,5 lần).

Những diễn biến thực tế cho thấy kỳ vọng đất nền ở tỉnh sẽ khởi sắc hơn theo bảng giá đất mới của nhà đầu tư là có cơ sở. Tuy nhiên, theo chuyên gia, thời điểm này nhà đầu tư đất nền cần có sự cân nhắc kỹ càng khi đầu tư lô đất nền ở khu vực nằm trong giai đoạn đang chuyển giao theo quy định các Luật mới, đặc biệt trong khu vực cấm phân lô bán nền. Người mua cần đảm bảo chắc chắn lô đất đầu tư đó có sổ.

Thị trường đất nền ở tỉnh đang đứng trước chu kỳ mới với tiềm năng tăng giá mạnh khi nguồn cung được dự báo giảm. Tuy nhiên, các quy định mới cũng đang siết chặt các điều kiện về pháp lý, đòi hỏi các nhà đầu tư cần tính toán kỹ trước khi xuống tiền.

“Ưu tiên lúc này là các sản phẩm có pháp lý đầy đủ, phục vụ nhu cầu ở thực, gần khu vực đông dân cư, khu công nghiệp… với tầm nhìn trung và dài hạn, từ 3-5 năm và không dùng đòn bẩy tài chính. Thị trường đất tỉnh lúc này được ví như “chiếc lò xo bị nén” sẵn sàng bật tăng, tuy nhiên, cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro nếu nhà đầu tư không tính toán kỹ”, một chuyên gia khuyến cáo.